Vollziehbarkeit rechtswidriger/angefochtener Eigentümerbeschlüsse

Vollziehbarkeit rechtswidriger/angefochtener Eigentümerbeschlüsse; Baustopp durch einstweilige Verfügung in Wohnungseigentumsanlage

Im Verfahren der einstweiligen Verfügung ist eine Abwägung der widerstreitenden Interessen vorzunehmen. Dabei ist die Grundsatzentscheidung des Gesetzgebers zu berücksichtigen, wonach auch rechtswidrige bzw. angefochtene Eigentümerbeschlüsse, solange sie nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurden, gültig und daher zu vollziehen sind.

I. Kl. und Bekl. bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft G. in M., die von der beigeladenen Hausverwaltung verwaltet wird. In der Eigentümerversammlung vom 10.3.2008 wurde unter TOP 5 einstimmig folgender Beschluss gefasst:

"Die WEG beschließt die Sanierung der Terrassen angrenzend an die Wohnungen 12, 13 und 53 in den Häusern G. 23 und 25 zu Kosten von ca. 45.000 €, wobei eine maximale Obergrenze von 50.000 € nicht überschritten werden darf. Die Sanierung soll im Frühjahr/Sommer 2008 ausgeführt werden. Die Auftragsvergabe erfolgt in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat."

Diesen Beschluss hat der Kl. vor dem Amtsgericht mit Klage vom 10.4.2008 angefochten. Mit Aushang vom 24.4.2008 hat die Hausverwaltung bekannt gegeben, dass die Sanierung in zwei Abschnitten durchgeführt werde, wobei der erste Bauabschnitt voraussichtlich am 28.4.2008 beginne und zwei Wochen dauern werde. Je nach Witterung werde mit dem zweiten Abschnitt beim Haus 23 ab Mitte Mai begonnen. Mit Antrag vom 13.5.2008 hat der Kl. den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt, mit dem Inhalt, den angefochtenen Beschluss bis zum Abschluss des erstinstanzlichen Verfahrens außer Kraft zu setzen und den Antragsgegnern zu untersagen, die Sanierungsmaßnahmen weiter ausführen zu lassen. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 15.5.2008 antragsgemäß die einstweilige Verfügung erlassen. Nach Widerspruch seitens der Antragsgegner wurde Termin zur mündlichen Verhandlung am 2.6.2008 anberaumt, in dem die präsenten Zeugen S. und V. vernommen wurden; auf die Sitzungsniederschrift wird Bezug genommen. Mit Urteil vom gleichen Tag hat das Amtsgericht die einstweilige Verfügung vom 15.5.2008 aufgehoben und den Antrag zurückgewiesen. Zur Begründung führt das Gericht im Wesentlichen aus, dass jedenfalls kein Verfügungsgrund bestehe. Ein solcher sei nicht gegeben, wenn der Antragsteller trotz ursprünglich bestehenden Regelungsbedürfnisses lange zugewartet habe, bevor er die einstweilige Verfügung beantrage. Die Antragstellung am 13.5.2008 sei jedenfalls verspätet gewesen, nachdem der Verfügungskl. schon am 24.4.2008 von dem Beginn der Arbeiten am 28.4.2008 Kenntnis erlangt habe. Es sei unerheblich, dass mit der zweiten Phase der Sanierungsarbeiten erst Mitte Mai begonnen werden sollte, da der Kl. den Beschluss insgesamt und nicht nur einen bestimmten Teil der Sanierungsarbeiten angreife. Dagegen hat der Kl. mit Schriftsatz vom 6.6.2008 Berufung eingelegt. [...]

II. Die Berufung ist zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

1. Statthaft gegen erstinstanzliche Urteile des Amtsgerichts im Verfahren der einstweiligen Verfügung ist das Rechtsmittel der Berufung nach den allgemeinen Vorschriften (Thomas/Putzo/Reichold, ZPO, 28. Auflage, § 922, Rdn. 6). Diese wurde form- und fristgerecht unter Beachtung der weiteren Zulässigkeitsvoraussetzungen eingelegt, §§ 511 Abs. 2 Nr. 1, 517, 519 ZPO; das Berufungsgericht hatte ebenfalls im Urteilsverfahren zu entscheiden.

2. Die Berufung ist nicht begründet. Wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, fehlt es am Verfügungsgrund. Ein solcher wurde nicht substantiiert dargelegt bzw. hinreichend glaubhaft gemacht, §§ 940, 935, 936, 920 Abs. 2 ZPO. Darauf wurde seitens der Kammer wiederholt hingewiesen.

a) Der Kl. hat seinen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung am 13.5.2008 und damit zwei Monate nach der angefochtenen Beschlussfassung sowie erst nach Beginn der Sanierungsarbeiten gestellt.

Es ist allgemein anerkannt, dass ein Verfügungsgrund fehlt, wenn der Antragsteller in Kenntnis der maßgeblichen Umstände untätig bleibt und einen Rechtsverstoß oder eine Beeinträchtigung des Rechtsverhältnisses über längere Zeit hingenommen hat, weil er dann im Rahmen dieser Selbstwiderlegung zum Ausdruck gebracht hat, dass keine Dringlichkeit für eine sofortige Sicherung besteht (Münchner Kommentar, ZPO, 3. Auflage, § 940, Rdn. 10). Zwar lagen in der Tat den obergerichtlichen Entscheidungen, in denen eine Dringlichkeit aufgrund zu langen Zuwartens verneint wurde, ganz überwiegend längere Zeiträume zugrunde (z. B. OLG München, FamRZ 1996, 1411: 7-8 Monate; KG, NJW-RR 2001, 1201, 1202: 8 Monate; OLG Hamburg, NJW-RR 2002, 55: 6 Monate). Hier kommt jedoch entscheidend hinzu, dass die Sanierungsarbeiten zum Zeitpunkt der Antragstellung bereits begonnen hatten und darüber hinaus bezüglich des ersten Sanierungsabschnitts - zumindest weitgehend - fertiggestellt waren. Dem Kl. war der Sanierungstermin vom 28.4.2008 (betreffend den ersten Abschnitt) auch mittels Aushang vom 24.4.2008 zweifelsfrei bekanntgegeben worden. In einem solchen Fall, in dem der Sanierungstermin fest- und unmittelbar bevorstand, wäre auch nach Auffassung der Kammer unverzügliches Handeln geboten gewesen. Wenn stattdessen der Sanierungsbeginn abgewartet und ein entsprechender Eilantrag erst nach zwei Wochen gestellt wird, so hat der Kl. damit die fehlende Dringlichkeit seines Antrags aufgrund eigenen vorprozessualen Verhaltens selbst dokumentiert. Soweit der Kl. einwendet, dass der Antrag immerhin 6 Tage vor Beginn des zweiten Sanierungsabschnitts gestellt worden sei, greift diese Erwägung nicht durch. Auch die Kammer bewertet die Sanierung an sich als Gesamtkomplex, nachdem der Kl. die Sanierung insgesamt angreift und diese in ihrer Gesamtheit verhindern will. Dass die Sanierung tatsächlich in verschiedenen Schritten durchgeführt wurde, führt angesichts des einheitlichen Rechtsschutzziels nicht zu einer Aufspaltung des einheitlichen, in sich zusammengehörenden Lebenssachverhalts und damit auch nicht zu einer Differenzierung hinsichtlich der Zeitpunkte, in denen eine Antragstellung im Eilverfahren geboten gewesen wäre.

b) Darüber hinaus fehlt der Verfügungsgrund auch unter einem anderen Aspekt. Voraussetzung für den Erlass einer einstweiligen Verfügung gem. §§ 935, 940 ZPO ist es, dass zur Abwendung einer Gefährdung der Gläubigerinteressen eine vorläufige Sicherung im Eilverfahren notwendig ist, wobei die schutzwürdigen Interessen beider Seiten im Rahmen des gerichtlichen Beurteilungsspielraums gegeneinander abzuwägen sind (Zöller/Vollkommer, ZPO, 26. Auflage, § 940, Rdn. 4; vgl. zur Rechtslage nach altem Recht ferner Staudinger § 44, Rdn. 27). Dabei ist ein entsprechendes dringendes Bedürfnis für den Erlass einer Eilanordnung dann gegeben, wenn der dem Antragsteller bei einer Durchführung des Beschlusses drohende Schaden erheblich größer ist als der der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Nichtausführung entstehende Schaden. Der Kl. stützt seinen Antrag sowie die Berufung insbesondere auf sein bestrittenes Vorbringen, wonach der Beschluss wegen fehlender Entscheidungsgrundlage (keine drei Vergleichsangebote) sowie wegen unzulässiger Verlagerung der der Gemeinschaft obliegenden Entscheidungskompetenz auf die Verwaltung, ohne dieser ausreichende Vorgaben zu machen, gegen das Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung verstoße. Dies allein genügt jedoch nicht, um ein überwiegendes Interesse bzw. dringendes Bedürfnis des Kl. an dem Erlass einer entsprechenden Eilanordnung zu begründen. Bei dem Verfahren der einstweiligen Verfügung handelt es sich um ein summarisches Verfahren; die endgültige Klärung, ob der Beschluss für ungültig zu erklären sein wird, muss dem Hauptsacheverfahren vorbehalten bleiben und kann im Verfahren der einstweiligen Verfügung nicht quasi vorweggenommen werden. Den Schwerpunkt der Prüfung im hiesigen Verfahren muss daher eine Abwägung der widerstreitenden Interessen bilden. Dabei ist auch und gerade die Grundentscheidung des Gesetzgebers, welche durch die Neufassung des WEG nicht angetastet wurde, zu berücksichtigen, wonach ein Beschluss gültig ist, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurde. Dies hat weiter zur Konsequenz, dass der Verwalter, da der Anfechtungsklage keine aufschiebende Wirkung zukommt, gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gehalten ist, auch angefochtene Beschlüsse zu vollziehen (so auch Jennissen, WEG, § 27, Rdn. 11). Die Auffassung des Kl., wonach angefochtene Beschlüsse nur durchzuführen sind, wenn diese dringlich sind bzw. ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, findet im Gesetz so keine Stütze.

Ein überwiegendes Interesse des Kl. an einer Nichtdurchführung der Sanierung ist hier nicht substantiiert dargetan. Seine Beanstandungen betreffen im Wesentlichen rein wirtschaftliche Erwägungen; dass die Sanierung einen irreparablen bzw. unverhältnismäßigen Schaden verursachen würde, wurde nicht dargetan und ist auch im Übrigen nicht ersichtlich. Die Bekl. haben demgegenüber Stellungnahmen des beauftragten Ingenieurs sowie der Handwerksfirma jeweils vom 20.5.2008 vorgelegt, wonach bei einem Sanierungsstopp die Gefahr nicht unerheblicher Folgeschäden besteht. So hat der Zeuge V. schriftlich ausgeführt, dass die Bereiche zwar provisorisch überdacht worden seien, diese Überdachung aber einem längeren Regenereignis oder starken Winden nicht standhalten würde. Falls es bei einem stärkeren Regenereignis zu Wasseraufständen auf der Dachterrasse kommen würde, seien Wassereintritte in den darunterliegenden Wohnungen zu befürchten. Dies erscheint ohne Weiteres plausibel. In die gleiche Richtung zielt die Zustandsbeschreibung der Dachdeckerei W. vom 20.5.2008 nebst den vorgelegten Lichtbilderkopien. Der Zeuge V. hat seine Ausführung im Rahmen seiner Einvernahme vor dem Amtsgericht dahingehend vertieft und ergänzt, dass zwar eine Notabdichtung angebracht werden könnte; diese würde aber ihren Zweck nur für einige Wochen und auch nur während der warmen Jahreszeit erfüllen und keinesfalls einen ausreichenden Schutz für den Winter darstellen. Die Terrassen seien auch nicht nutzbar, wenn sich nur eine Notabdichtung auf diesen befinde. Danach kann von einem überwiegenden Interesse des Kl. an einer Nichtausführung des Sanierungsbeschlusses gerade nicht ausgegangen werden; vielmehr überwiegen bei der hier vorliegenden Konstellation jedenfalls die Interessen der Gemeinschaft. Der Zeuge V. hat ferner darauf hingewiesen, dass das Anbringen einer Notabdichtung quasi die Hälfte der ausgeschriebenen Arbeiten darstellen würde. Ein Sanierungsstopp (mit Notabdichtung) macht damit auch wirtschaftlich hier keinen Sinn, zumal die Arbeiten nach den Angaben der Verwaltung im Termin vor der Kammer, gegen die keine substantiierten Einwendungen vorgebracht wurden, nahezu vollständig abgeschlossen sind.

Der Kl. ist hierdurch auch nicht rechtlos gestellt. Sollte der Beschluss tatsächlich im Hauptsacheverfahren rechtskräftig für ungültig erklärt werden, hat der Verfügungskl. einen Anspruch aus § 21 Abs. 4 WEG darauf, dass die Situation hergestellt wird, die ohne Ausführung des aufgehobenen Beschlusses bestehen würde, sofern er durch die jetzige Lage einen Nachteil hat (Jennissen, aaO., vor §§ 23 bis 25, Rdn. 29 ff.). Ihm stehen daher bei Erfolg der Hauptsache entsprechende Folgenbeseitigungs- bzw. Schadensersatzansprüche zur Seite, deren konkrete Voraussetzungen gegebenenfalls in einem gesonderten Verfahren zu prüfen sein werden. [...]

Wird ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über Baumaßnahmen nur aus vorwiegend formalen Gründen mit der Anfechtungsklage angegriffen, und sind die Baumaßnahmen bereits weit fortgeschritten, kommt ein Baustopp im Wege der einstweiligen Verfügung nicht mehr in Betracht, weil dem Anfechtungskläger selbst bei einer Ungültigerklärung des Sanierungsbeschlusses allenfalls Schadensersatzansprüche zustehen können, während der Baustopp wesentlich größere Schäden nach sich ziehen kann, entschied das Landgericht München I.

Am 10. März 2008 beschließen die Wohnungseigentümer die Sanierung der Terrassen angrenzend an die Wohnungen 12, 13 und 53 für ca. 45.000 €, wobei die Sanierung noch im Frühjahr/Sommer 2008 ausgeführt werden sollte. Die Anfechtungsklage geht am 10. April 2008 ein. Mit Aushang vom 24. April 2008 gibt der WEG-Verwalter bekannt, dass die Sanierung in zwei Abschnitten durchgeführt wird, nämlich einmal ab 28. April 2008 für zwei Wochen und dann ab Mitte Mai 2008. Mit Antrag vom 13. Mai 2008 (Pfingstdienstag) beantragt der Anfechtungskläger im Wege der einstweiligen Verfügung einen Baustopp, der ihm zunächst auch durch Beschluss des Amtsgerichts vom 15. Mai 2008 bewilligt wird. Auf den Widerspruch der übrigen Wohnungseigentümer wird am 2. Juni 2008 mündlich verhandelt und der Verfügungsantrag nunmehr durch Urteil zurückgewiesen, weil der Verfügungsantrag vom 13. Mai 2008 verspätet gestellt worden sei. Hiergegen die Berufung an das Landgericht.

Das Landgericht weist die Berufung zurück. Es verneint mit dem Amtsgericht einen Verfügungsgrund, weil der Kläger den Verfügungsantrag erst zwei Monate nach der angefochtenen Beschlussfassung sowie erst nach Beginn der Sanierungsarbeiten gestellt habe. Es sei allgemein anerkannt, dass ein Verfügungsgrund fehle, wenn der Antragsteller in Kenntnis der maßgeblichen Umstände über längere Zeit untätig bleibe. Zum Zeitpunkt der Antragstellung am 13. Mai 2008 sei der erste Sanierungsabschnitt weitgehend fertiggestellt gewesen. Dass damals der zweite Bauabschnitt noch bevorstand, sei unerheblich, weil die Sanierung als Gesamtkomplex gewertet werden müsse. Abgesehen davon müsse bei einer Regelungsverfügung nach § 940 ZPO der dem Antragsteller drohende Schaden erheblich größer sein als der der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Nichtausführung (angesichts des Baustopps) entstehende Schaden. Der Verwalter sei nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gehalten, auch angefochtene Beschlüsse zu vollziehen. Der Kläger sei hierdurch nicht rechtlos gestellt. Bei Ungültigerklärung des Sanierungsbeschlusses stünden ihm Folgenbeseitigungs- bzw. Schadensersatzansprüche zur Seite, die in einem gesonderten Verfahren zu prüfen wären.

Dem LG München I, dem zentralen Berufungs- und Beschwerdegericht für den gesamten OLG-Bezirk München, ist zu danken, dass es die aussichtslose Berufung nicht durch kurzen einstimmigen Beschluss und damit ohne mündliche Verhandlung zurückgewiesen hat, wie es gem. § 522 Abs. 2 ZPO nach Erlass eines entsprechenden Hinweisbeschlusses möglich gewesen wäre. Mit der Veröffentlichung des Berufungsurteils zieht das Landgericht allerdings auch die Kritik auf sich.

1. Die amtlichen Leitsätze ("Im Verfahren der einstweiligen Verfügung ist eine Abwägung der widerstreitenden Interessen vorzunehmen. Dabei ist die Grundsatzentscheidung des Gesetzgebers zu berücksichtigen, wonach auch rechtswidrige bzw. angefochtene Eigentümerbeschlüsse, solange sie nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurden, gültig und daher zu vollziehen sind.") geben sinngemäß nur eine Gesetzesvorschrift (§ 23 Abs. 4 WEG) wieder und stellen dem einen allgemeinen Grundsatz voran, der vom Gericht immer anzuwenden ist, und das nicht nur im Verfahren der einstweiligen Verfügung, sondern in jedem Zivilprozess. 2. Das Hauptargument von Amtsgericht und Landgericht mit der angeblichen Verspätung des Verfügungsantrags erscheint recht zweifelhaft. Weder § 935 noch § 940 ZPO stellen irgendwelche Fristen auf. § 935 macht zur Voraussetzung, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustandes die Verwirklichung des Rechts einer Partei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte. § 940 erfordert, dass die einstweilige Regelung zur Abwendung wesentlicher Nachteile nötig erscheint. Wäre der Verfügungsantrag bereits vor der Ankündigung des Baubeginns Ende April gestellt worden, hätte die Eilbedürftigkeit fraglich sein können. 3. Abgesehen davon ist auch im Verfügungsverfahren die Veränderung der tatsächlichen Umstände zu beachten. Verfügungsanträge können sich in der Hauptsache erledigen, wenn der Sicherungs- oder Regelungszweck nicht mehr erreicht werden kann. Wenn also der erste Bauabschnitt Mitte Mai bereits im Wesentlichen fertiggestellt war, kam insoweit eine einstweilige Verfügung nicht mehr in Betracht. Das gilt erst recht für den Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 2. Juni 2008. Insoweit hätte der Verfügungskläger seinen Antrag in der Hauptsache für erledigt erklären müssen. Das Risiko der weiteren tatsächlichen Entwicklung geht (bis auf die Kosten) zu Lasten des Verfügungsklägers.

Wenn die Bauarbeiten in zwei getrennten Bauabschnitten durchgeführt werden, spricht auch nichts dagegen, den Baustopp nur für die zweite Phase zu verhängen. Der Hinweis auf einen Gesamtkomplex ist nicht überzeugend, zumal selbst im Anfechtungsprozess die getrennten Bauabschnitte auch unabhängig voneinander beurteilt werden können, etwa wenn die Reparaturbedürftigkeit nur bei der einen oder anderen Terrasse festgestellt werden kann.

Für den eventuell erneuten Erlass einer einstweiligen Verfügung in der zweiten Instanz kommt es wiederum auf die tatsächliche Entwicklung bis zu diesem Zeitpunkt an. Wenn also auch der zweite Bauabschnitt am Tag der mündlichen Verhandlung (17. Juli 2008) weitestgehend fertiggestellt war, konnte keine positive Entscheidung mehr ergehen. Der Verfügungskläger hätte nunmehr auch insoweit im Verfügungsverfahren die Hauptsache für erledigt erklären und sich auf einen Kostenantrag beschränken müssen. Auf die Interessenabwägung, bei welcher Partei der größere Schaden entstehen kann, kam es somit ebenso wenig an wie auf die angeblich verspätete erstinstanzliche Antragstellung.

4. Abschließend noch ein Blick auf die problematische Schadensentstehung: Der Anfechtungs- und Verfügungskläger hat mit keinem Wort vorgetragen, dass die Terrassensanierung nicht notwendig gewesen wäre. Er hatte rein formale Mängel bei der Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung (nicht genügend Vergleichsangebote, unzureichende Vorbereitung durch den Verwalter, Versagung von Einsichtsrechten in der Versammlung) gerügt. Wenn die Instandsetzungsarbeiten notwendig waren, kann ein Schaden selbst durch eine ungültige Beschlussfassung kaum entstehen, weil der Kläger beweisen müsste, dass die Arbeiten anderweitig günstiger hätten ausgeführt werden können.

Der Schaden würde bei überhöhten Preisen zunächst bei dem rechtsfähigen Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen. Erst dann, wenn die überhöhten Kosten anteilig auf den anfechtenden Wohnungseigentümer in der nächsten Jahresabrechnung umgelegt werden, stellt sich sein eigentlicher Schaden heraus. Mit der Begründung, die tatsächlich aufgewendeten Kosten seien materiell überhöht, kann aber die Anfechtung der Jahresabrechnung kaum erfolgreich durchgeführt werden. Der Ausweg besteht darin, dass der den Sanierungsbeschluss anfechtende Wohnungseigentümer im Anfechtungsprozess zugleich die zu diesem Zeitpunkt nur mögliche Feststellung verlangt, dass die möglicherweise festgestellten überhöhten Kosten im Falle eines erfolgreichen Anfechtungsprozesses nicht anteilig auf ihn umgelegt werden dürfen.