Vollvermietung des Einkaufszentrums keine Geschäftsgrundlage

Übliche Anpreisungen des Vermieters über die Vollvermietung des Einkaufszentrums stellen keine zugesicherte Eigenschaft oder Garantie dar; auch eine Herabsetzung der Miete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt nicht in Betracht. (Leitsatz der Redaktion)

(...) 7) Herabsetzung des Mietzinses wegen überhöhten Mietzinses bzw. Wegfalls der Geschäftsgrundlage

Die insoweit erhobenen Einwendungen der Bekl. sind unbegründet. Soweit sie allgemein behaupten, der Mietzins sei überhöht, so ist dieser Vortrag vollkommen unsubstantiiert. Eine Unwirksamkeit des Mietvertrages gemäß § 138 Abs. 1 oder 2 BGB kann hierauf jedenfalls nicht gestützt werden. Es fehlt bereits die Darlegung eines auffälligen Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung. Die Bekl. müßten konkret vortragen, welcher Mietzins für ein vergleichbares Ladengeschäft marktüblich sein soll. Eine solche Angabe ist schon deshalb von ihnen zu fordern, weil sie bei Abschluß des vorliegenden Mietvertrages gemäß ihren Angaben im Schreiben vom 28. Februar 1998 in vier anderen Einkaufszentren vergleichbare Gastronomiebetriebe unterhielten. Anhaltspunkte dafür, daß die vereinbarte Miete sittenwidrig überhöht sein könnte, sind nach dem Sach- und Streit-stand für den Senat nicht ersichtlich.

Ein Anspruch auf Herabsetzung der Miete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt ebensowenig in Betracht. Ohne besondere Vereinbarung ist die Vollvermietung nicht Geschäftsgrundlage eines Ladenmietvertrages (vgl. OLG Naumburg NZM 1998, 373). Grundsätzlich trägt der Mieter das Risiko seiner Umsatzerwartungen, während der Vermieter eines Einkaufszentrums das Risiko der Vermietbarkeit der Gewerberäume trägt. Nur im Ausnahmefall, wenn der Vermieter die Funktionsfähigkeit der Gesamtanlage auch zu seinem eigenen Risiko ausgestaltet, kommt ein Anspruch unter dem Aspekt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht. Allerdings bedarf dies einer ausdrücklichen Vereinbarung (vgl. Joachim NZM 2000, 791, 795). Die Parteien haben vorliegend sogar eine gegenteilige Regelung getroffen, denn gemäß Teil ll § 2 Ziffer 3 Abs. 4 des Mietvertrages kann der Mieter aus dem Umstand, daß einzelne Bereiche des Gesamtobjektes außerhalb der gemieteten Fläche noch nicht fertiggestellt bzw. vermietet sind, keine Rechtsansprüche herleiten.

Ein Anspruch im Hinblick auf eine übernommene Garantie einer Vollvermietung bzw. Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft, der Vollvermietung, kommt gleichfalls nicht in Betracht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW 2000, 1716) stellt eine Vollvermietung der Gesamtanlage keinen den gemieteten Räumen auf Dauer anhaftenden Umstand dar, so daß schon fraglich ist, ob eine Zusicherung überhaupt in Betracht kommen kann. Selbst wenn man dies annimmt, dann fehlt es vorliegend an einem hinreichend substantiierten Vortrag der Bekl. dazu, daß der Verhandlungsführer der Kl. über übliche Anpreisungen hinausgehende Erklärungen dafür abgegeben haben soll, daß die Kl. für die Folgen einer unzureichenden Vermietung einstehen will. Die Behauptung, Herr G. habe vor der Anmietung erklärt, sämtliche Mietflächen würden vermietet sein und außerdem würde durch ein Sportcenter weitere potentielle Kundschaft vorhanden sein, kann als wahr unterstellt werden. Mehr als eine übliche Anpreisung kann in solchen Äußerungen nicht gesehen werden. Die allgemeine Behauptung einer Zusicherung, wie sie die Bekl. in erster Instanz vorgetragen haben, reicht ohnehin nicht aus. (...)

Wenn die Geschäftsnachbarn in einem Einkaufszentrum dicht machen, bleiben die Kunden weg. Der Ladenmieter darf gleichwohl die Miete nicht kürzen.

Die Mieterin hatte den Mietvertrag unterschrieben, nachdem die Vermieterin erklärt hatte, sämtliche Mietflächen im Einkaufszentrum seien vermietet. Weitere Kundschaft werde durch ein Sportcenter angelockt. Später blieben die Kunden für das Restaurant aus, weil zahlreiche Geschäfte im Einkaufscenter zugemacht hatten. Die Mieterin verlangte entsprechende Mietherabsetzung.

Mit Urteil vom 29. November 2001 verwies das Kammergericht darauf, daß die Umsatzerwartungen, auch hinsichtlich des Umfeldes, im Risikobereich der Mieterin lägen. Nur dann, wenn der Vermieter ausnahmsweise die Funktionsfähigkeit der Gesamtanlage zu seinem eigenen Risiko erklärt habe oder eine Garantie für die Vollvermietung gegeben habe, käme etwas anderes in Betracht. Allgemeine Anpreisungen bei Abschluß des Mietvertrages reichten dafür aber nicht.