Vollstreckungsunterwerfung bzgl. Wohngeld

Die Teilungserklärung kann wirksam vorsehen, daß der Erwerber, der die Verpflichtungen aus der Gemeinschaftsordnung übernimmt, sich in notarieller Urkunde der sofortigen Vollstreckung wegen der monatlichen Beitragsvorschüsse zu unterwerfen hat.

Die Antragstellerin kaufte mit notariell beurkundetem Vertrag vom 13. März 1991 von ihrem Ehemann die Wohnung Nr. 12, wobei sie in § 11 des Kaufvertrages alle Rechte und Pflichten übernahm, die sich insbesondere aus den Teilungsurkunden vom 10. Januar, 20. Juni und 7. August 1978 ergeben, und wurde am 24. Mai 1991 im Wohnungsgrundbuch eingetragen. In der notariell beurkundeten Teilungserklärung vom 10. Januar 1978 heißt es in § 6 Nr. 5:

"Jeder Gemeinschafter ist verpflichtet, bei Veräußerung seines Wohnungseigentums dem Erwerber alle Verpflichtungen aufzuerlegen, die er selbst übernommen hat, insbesondere auch seinen Nachfolger zu verpflichten, sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen gegenüber den durch den Verwalter vertretenen übrigen Gemeinschaftern wegen der Forderung an Wohngeld und Umlagen zu unterwerfen und die unverzügliche Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung dieser Verhandlung zu Händen des Verwalters zu beantragen.

Auf Verlangen des Verwalters ist die vorgenannte Vollstreckungsunterwerfung gegenüber dem jeweiligen Verwalter zu erklären, der berechtigt ist, Wohngeldrückstände und Umlagen im eigenen Namen und für Rechnung der übrigen Wohnungseigentümer einzuziehen. Die Kosten der vollstreckbaren Ausfertigung und ihrer Zustellung an den Erwerber trägt der Veräußerer. Die Wohngemeinschaft ist dabei als Gesamtgläubiger berechtigt."

Die Wohnungseigentümer beschlossen am 3. Dezember 1985 unter TOP 1 d) u. a., daß der Verwalter den in der Teilungserklärung niedergelegten Anspruch auf die Erteilung einer Unterwerfungsverhandlung auch im Klagewege durchsetzen kann. Nach dem auf der Versammlung vom 27. März 1995 gebilligten Wirtschaftsplan 1995 hatte die Antragsgegnerin einen Wohngeldvorschuß in Höhe von 720 DM monatlich zu zahlen, nach dem am 22. Februar 1996 geschlossenen Wirtschaftsplan 1996 einen monatlichen Wohngeldvorschuß in Höhe von 748 DM. Die Antragsteller haben verlangt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen gegenüber dem jeweiligen Verwalter wegen der Forderung an Wohngeld und Umlagen bezüglich der Wohnung Nr. 12 zu unterwerfen und die unverzügliche Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung dieser Verhandlung zu Händen des Verwalters der Wohnanlage zu beantragen. Mit Beschluß vom 2. Mai 1996 hat das Amtsgericht den Antrag zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Eigentümergemeinschaft hat das Landgericht die Antragsgegnerin verpflichtet, die Unterwerfungserklärung in Höhe von 748 DM monatlich seit dem 1. November 1996 abzugeben. Die hiergegen gerichtete sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin bleibt erfolglos.

Zutreffend hat das Landgericht den Antrag der durch den Verwalter vertretenen Miteigentümer auf Abgabe der Unterwerfungserklärung seitens der Antragsgegnerin für zulässig erachtet. Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG in Verbindung mit dem Eigentümerbeschluß vom 3. Dezember 1985 zu TOP 1 d) befugt, den in der Teilungserklärung niedergelegten Anspruch auf Erteilung einer Unterwerfungsverhandlung gerichtlich durchzusetzen. Die begehrte Unterwerfungserklärung hat auch einen hinreichend bestimmten Inhalt, weil der monatlich zu zahlende Betrag genau festgelegt und auch der Leistungsempfänger richtig bezeichnet ist. Zutreffend ist das Rechtsschutzbedürfnis auch nicht deshalb zu verneinen, weil die Höhe der monatlichen Beitragsvorschüsse sich in Zukunft verändern kann. Sofern der Betrag steigt, ist nur ein Sockelbetrag tituliert, während hinsichtlich des weitergehenden Betrages eine neue Unterwerfungserklärung verlangt werden kann. Sofern der Betrag sinkt, hat der Verwalter es in der Hand, nur den jeweils fälligen Teilbetrag zu vollstrecken, notfalls kann die Antragsgegnerin entsprechend §§ 797, 767 ZPO beim Wohnungseigentumsgericht Vollstreckungsgegenantrag stellen. Die Verpflichtung zur Zahlung der monatlichen Beitragsvorschüsse hat ihre Rechtsgrundlage in § 16 Abs. 2 WEG in Verbindung mit den zweckmäßigerweise jeweils bis zur nächsten Beschlußfassung geltenden Wirtschaftsplanbeschlüssen, die im übrigen auch durch die Jahresabrechnung nur modifiziert, nicht aber überholt werden (BGH GE 1996, 329 = NJW 1996, 725). Sollte eine Vakanz eintreten, in der keine monatlichen Beitragsvorschüsse fälliggestellt sind, könnte die Antragsgegnerin Vollstreckungsgegenantrag stellen, falls der Verwalter dennoch von der Unterwerfungserklärung Gebrauch machen sollte. Zutreffend verweist der angefochtene Beschluß auch darauf, daß angesichts der langen Dauer von Gerichtsverfahren, ein schutzwürdiges Interesse an einer Unterwerfungserklärung besteht, aus der bei Säumnis unmittelbar in zulässiger Höhe vollstreckt werden kann.

Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts hat die Antragsgegnerin in § 11 des Kaufvertrages vom 13. März 1991 ausdrücklich alle Rechte und Pflichten übernommen, die sich insbesondere aus den Teilungsurkunden vom 10. Januar, 20. Juni und 7. August 1978 ergeben. Entgegen den Bedenken der Vorinstanzen ist die Regelung in § 6 Nr. 5 Abs. 1 der vom Senat in eigener Kompetenz auszulegenden Teilungserklärung vom 10. Januar 1978 nicht dahin zu verstehen, daß es in die Hand des Veräußerers gelegt wäre, ob er die Unterwerfungsverpflichtung an den Erwerber weitergibt oder aber durch Unterlassen davon freistellt, eventuell sogar mit dem Ergebnis, daß der freigestellte Erwerber diese Verpflichtung auch nicht bei einer Weiterveräußerung weitergeben müßte. Bei der Auslegung dieser Bestimmung ist nicht bei dem Wortlaut stehenzubleiben, der den Veräußerer nur zu verpflichten scheint, dem Erwerber die Unterwerfungsverpflichtung gesondert aufzugeben. Damit wäre es in das Belieben jedes Miteigentümers gestellt, die Unterwerfungsverpflichtung abbrechen zu lassen. Vielmehr ist die Bestimmung so zu verstehen, daß der Erwerber in die Unterwerfungspflicht eintritt. In diesem Sinne hat auch der Bundesgerichtshof aus einer scheinbar nur rechtsgeschäftlichen Verpflichtung im Wege der Auslegung eine unmittelbare Erwerberhaftung entnommen (BGH GE 1994, 869 = NJW 1994, 2950). Unabhängig davon wäre hier aber auch festzustellen, daß der Veräußerer seine Verpflichtung, bei Veräußerung seines Wohnungseigentums seinen Rechtsnachfolger zu verpflichten, sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen, nachgekommen ist. Denn der Veräußerer und die Antragsgegnerin waren sich nach § 11 des notariellen Kaufvertrages vom 13. März 1991 darüber einig, daß die Antragsgegnerin alle Rechte und Pflichten übernimmt, die sich insbesondere aus den Teilungsurkunden vom 10. Januar, 20. Juni und 7. August 1978 ergeben. Damit hat der Veräußerer, der als Ersterwerber selbst der Unterwerfungspflicht gemäß Teilungserklärung unterlag, die Antragsgegnerin verpflichtet, ebenfalls die Unterwerfungserklärung abzugeben, während die Antragsgegnerin diese Verpflichtung unter anderem ihrerseits ausdrücklich übernommen hat.

Ohne Rechtsirrtum bejaht das Landgericht, daß die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Verpflichtung der Miteigentümer zur Abgabe einer Unterwerfungserklärung vorsehen kann. Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis durch Vereinbarungen untereinander grundsätzlich frei gestalten, soweit das WEG dem nicht entgegensteht. Dies gilt kraft der Verweisung des § 8 Abs. 2 WEG auf § 5 Abs. 4 WEG auch dann, wenn wie hier der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung die Bestimmungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer einseitig getroffen hat. In entsprechender und erweiternder Anwendung des § 10 Abs. 2 WEG wird es allgemein als zulässig erachtet, wenn eine Unterwerfung der Miteigentümer unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen des Wohngeldes mit Wirkung für den jeweiligen Wohnungseigentümer zugunsten der jeweiligen anderen Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung erfolgt ist (OLG Celle NJW 1955, 953 = DNotZ 1955, 320 mit zustimmender Anmerkung von Weitnauer; Weitnauer/Lüke, WEG 8. Aufl., § 10 Rdnr. 42; Bärmann/Pick/Merle, WEG 7. Aufl., § 10 Rdnr. 46; Bub, Das Finanz- und Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft, 2. Aufl., V. Rdnr. 205). Das Problem, ob die Forderungshöhe in der bereits bestehenden Unterwerfungserklärung hinreichend genau bestimmt ist, stellt sich hier nicht, weil die Verpflichtung der Antragsgegnerin durch die Angabe der aktuellen Wohngeldhöhe konkretisiert ist.

Die Teilungserklärung sah vor, daß jeder Wohnungseigentümer sich auf Verlangen des Verwalters in notarieller Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen und diese Unterwerfungspflicht auf seinen Rechtsnachfolger weiterübertragen müsse. Ein Wohnungseigentümer ließ den Erwerber nur allgemein in die Rechte und Pflichten gemäß Teilungserklärung eintreten. Der Erwerber, der mit Wohngeldzahlungen säumig war, weigerte sich, dem Verlangen des Verwalters auf Abgabe einer Unterwerfungserklärung nachzukommen.

Das KG hat einen Anspruch des Verwalters darauf, daß der Erwerber in Höhe des laufenden Wohngeldes einen Unterwerfungstitel schafft, bejaht: Die Teilungserklärung kann wirksam vorsehen, daß der Erwerber, der die Verpflichtungen aus der Gemeinschaftsordnung übernimmt, sich in notarieller Urkunde der sofortigen Vollstreckung wegen der monatlichen Beitragsvorschüsse zu unterwerfen hat.