Vollstreckung aus Räumungsurteil

Die Vollstreckung eines Räumungsurteils, das der Vermieter aufgrund der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges erwirkt hat, kann unzulässig sein, wenn der Vermieter mehrere Jahre aus dem Urteil nicht vollstreckt, sondern von dem Mieter, der auch nach Rechtskraft des Räumungsurteils weiterhin mit erheblichen Mietzinsbeträgen in Rückstand geraten ist, die Zahlung von Nutzungsentschädigung verlangt und Zahlungen entgegengenommen hat, wobei mehrfach die Vollstreckung des Räumungsurteils für den Fall der Nichtzahlung des rückständigen Mietzinses angedroht worden ist. Ob dies jedoch der Fall ist, richtet sich nach den jeweils umfassend zu würdigenden Umständen des Einzelfalles.

Das LG Bonn hat dem OLG Hamm gem. Art. III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 (BGBl I Seite 1248) in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBL I Seite 657) mit Beschluß vom 23. 6. 1981 die folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt: Ist die Vollstreckung eines Räumungsurteils, das der Vermieter aufgrund der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges erwirkt hat, unzulässig, wenn der Vermieter mehrere Jahre aus dem Urteil nicht vollstreckt, sondern von dem Mieter, der auch nach Rechtskraft des Räumungsurteils weiterhin mit erheblichen Mietzinsbeträgen in Rückstand geraten ist, die Zahlung von Nutzungsentschädigung verlangt und Zahlungen entgegen genommen hat, wobei mehrfach die Vollstreckung des Räumungsurteils für den Fall der Nichtzahlung des rückständigen Mietzinses angedroht worden ist? Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Bekl. des vorliegenden Rechtsstreits erwirkte unter dem 19. 12. 1972 gegen die Kl., ihre Mieterin, ein Räumungsurteil; das Mietverhältnis zur Kl. über eine Wohnung in Bonn-Buschhof hatte sie zuvor wegen Zahlungsverzuges gekündigt. Im März 1973 schlossen die Parteien eine Ratenzahlungsvereinbarung, die von der Kl. nicht eingehalten wurde. Nachdem die Bekl. daraufhin angedroht hatte, aus dem Räumungstitel zu vollstrecken, zahlte das Sozialamt im September 1974 einen Teil des ausstehenden Mietzinses. In der Folgezeit entstanden erneut Zahlungsrückstände; dies veranlaßte die Bekl. wiederholt, die Kl. unter Hinweis auf den Vollstreckungstitel zur Zahlung zu mahnen, so beispielsweise im März 1975 und im Februar 1976. Nachdem die Bekl. im November 1978 Vollstreckungsauftrag an ihre Anwälte erteilt hatte, beglich das Sozialamt ein weiteres Mal einen Teil des Zahlungsrückstandes. Ende 1980 beantragte die Bekl. den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsvollstreckung aus dem bezeichneten Urteil. Die Kl. erhob daraufhin Anfang 1981 Klage, mit der sie begehrt, die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil vom 19. 12. 1972 für unzulässig zu erklären. Vor dem Amtsgericht Bonn hat sie ein entsprechendes streitiges Urteil erwirkt. Das Berufungsgericht hält die oben wiedergegebene Rechtsfrage für entscheidungserheblich und hat sie gemäß den bezeichneten rechtlichen Vorschriften dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. I. Die Vorlage ist zulässig. Nach Art. III Abs. 1 des 3. MÄG hat das Landgericht als Berufungsgericht bei der Entscheidung einer durch Rechtsentscheid noch nicht entschiedenen Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt und den Bestand eines solchen Mietverhältnisses betrifft, einen Rechtsentscheid herbeizuführen. Die Voraussetzungen für eine Vorlage durch das Landgericht und für eine Entscheidung des erkennenden Senats nach dieser Vorschrift liegt vor. 1. Die vom Landgericht zur Entscheidung vorgelegte Frage ist von ihrem Gegenstand her der Lösung durch einen Rechtsentscheid zugänglich. Sie ist trotz ihrer Ausformung in eine Frage mit prozessualem Bezug ("Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung") nicht rein verfahrensrechtlicher Natur. Sie hat nämlich einen spezifischen Bezug zum Mietrecht, geht es doch letztlich darum, welche sachlich-rechtlichen Schlüsse der Schuldner nach Erlaß eines gegen ihn erwirkten Räumungsurteils aus einem bestimmten Verhalten des Gläubigers zu dem er in mietrechtlichen Beziehungen stand oder wieder steht, ziehen kann. Mit deutlichem Schwergewicht zielt die

hat nämlich einen spezifischen Bezug zum Mietrecht, geht es doch letztlich darum, welche sachlich-rechtlichen Schlüsse der Schuldner nach Erlaß eines gegen ihn erwirkten Räumungsurteils aus einem bestimmten Verhalten des Gläubigers zu dem er in mietrechtlichen Beziehungen stand oder wieder steht, ziehen kann. Mit deutlichem Schwergewicht zielt die Vorlage mithin auf die Entscheidung einer Frage mit sachlichem Bezug zum Mietrecht; in diesem Falle ist die Vorlage nach dem Wortlaut wie nach dem Zweck der bezeichneten Vorschriften zulässig (vgl. auch Senatsentscheidung 4 Re- Miet 3/81). 2. Die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung ist durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden worden. Sie wird in Literatur und Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet. Das Landgericht Düsseldorf (MDR 79, 496) hält die Zwangsvollstreckung aus einem wegen Zahlungsverzuges erwirkten Räumungsurteil für unzulässig, wenn der Gläubiger aus diesem Urteil länger als 1 Jahr lang nicht vollstreckt, sondern den Mieter weiterhin zur Zahlung auffordert und Mietzahlungen entgegennimmt; das Gericht verweist dabei insbesondere auf den Rechtsgedanken des § 721 Abs. 5 ZPO: Jedenfalls dann, wenn der Vermieter innerhalb der in § 721 Abs. 5 ZPO von einem erstrittenen Räumungstitel keinen Gebrauch mache, gebe er dadurch unmißverständlich und unausweichlich seinen Willen zu erkennen, dem Räumungsschuldner den Gebrauch der Mieträume weiter gegen Entgelt zu überlassen. Baumbach Hartmann (ZPO, 39. Aufl., § 721,1) verweisen auf diese Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf. Soergel-Kummer (BGB, 11. Aufl., §5 568, 569 RN 22) sprechen aus, ein Verzicht auf die Rechte aus dem Räumungsurteil und die stillschweigende Fortsetzung des alten Mietverhältnisses können angenommen werden, wenn die Vollstreckung ein dreiviertel Jahr lang hinaus geschoben werde oder wenn der Vermieter die nach dem Räumungsurteil fälligen Mietzinsen annehme. Das AG Wolfsburg (DGVZ 79, 26) äußert die Ansicht, der Räumungsanspruch sei verwirkt, wenn der Vermieter die Räumungsvollstreckung nach Zahlung von Mietrückständen wiederholt aussetze (der Gläubiger der zitierten Entscheidung hatte den Vollstreckungsauftrag innerhalb eines Zeitraumes von ca. 2 Jahren fünfmal zurückgenommen) und damit erkennen lassen, daß er den Schuldner in der Wohnung belassen wolle. Das Landgericht Hamburg (ZMR 60, 46) äußert, in den Fällen der Aufhebung eines Mietverhältnisses durch Urteil müsse der Gläubiger innerhalb eines angemessenen Zeitraums die Folgerungen aus dem Urteil ziehen und die Rückgabe der Mietsache durchzusetzen versuchen, tue er das nicht, gebe er dem Schuldner durch schlüssiges Verhalten zu erkennen, daß er von den Rechten aus dem Urteil keinen Gebrauch mache und ein neues Mietverhältnis mit ihm begonnen wurde. Andere Stimmen in Literatur und Rechtsprechung stellen deutlicher auf die Umstände des Einzelfalles ab, so beispielsweise des Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (DGVZ 73,15) und Erman-Schopp (BGB, 5. Aufl., § 535,8). II. Die vorgelegte Rechtsfrage ist, wie aus dem Beschlußtenor ersichtlich, zu entscheiden. Die Tatsache, daß der Vermieter aus einem Räumungsurteil mehrere Jahre lang nicht vollstreckt, ferner andere Umstände, welche auf die Rechtsbeziehungen der (jedenfalls) ursprünglichen Mietparteien Einfluß nehmen, können dazu führen, daß die Zwangsvollstreckung aus einem Räumungsurteil für unzulässig zu erklären ist. Jedoch entzieht sich die vorgelegte Rechtsfrage aus

r Vermieter aus einem Räumungsurteil mehrere Jahre lang nicht vollstreckt, ferner andere Umstände, welche auf die Rechtsbeziehungen der (jedenfalls) ursprünglichen Mietparteien Einfluß nehmen, können dazu führen, daß die Zwangsvollstreckung aus einem Räumungsurteil für unzulässig zu erklären ist. Jedoch entzieht sich die vorgelegte Rechtsfrage aus sachlich-rechtlichen Gründen einer so abstrakten, generalisierenden und ein für allemal gültigen Beantwortung, wie sie die Vorlage anstrebt. Vielmehr richtet sich ihre Beantwortung nach den jeweils umfassend zu würdigenden Umständen des Einzelfalles, wie sie dem zur Aufnahme des Sachverhalts zuständigen Gericht unterbreitet werden. 1. Es gibt keine ausdrückliche gesetzliche Vorschrift, welche den Gläubiger zwingt, alsbald oder doch in geraumer Zeit nach Erwirkung des Räumungsurteils zu vollstrecken; er unterliegt einem solchen Zwang ferner nicht aufgrund rechtsähnlicher Anwendung gesetzlicher Vorschriften; 5 218 Abs. 1 BGB (Verjährung des rechtskräftigen Anspruchs in 30 Jahren) gilt mangels einer Ausnahmeregelung grundsätzlich auch für den Fall der Vollstreckung aus einem Räumungsurteil (wenn auch eine Vollstreckung sehr lange Zeit nach Erwirkung des Räumungsurteils aus anderen Gründen häufig nicht mehr möglich sein wird, siehe unten). 1.1. § 568 ist insoweit nicht einschlägig. Nach dieser Vorschrift gilt, daß sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Gebrauch der Sache nach dem Ablauf der Mietzeit von dem Vermieter fortgesetzt wird, sofern nicht der Vermieter oder der Mieter seinen entgegenstehenden Willen binnen einer Frist von 2 Wochen dem anderen Teil gegenüber erklären. Diese Vorschrift trifft den hier behandelten Fall nicht. Mögen schon der Wortlaut dieser Vorschrift und ihre Stellung innerhalb zivilrechtlicher Mietvertragsregelungen für dieses Ergebnis sprechen (so LG Hamburg, ZMR 60, 46), hat doch jedenfalls der Vermieter durch das Erwirken des Räumungstitels zweifelsfrei seinen Willen zum Ausdruck gebracht, das Vertragsverhältnis nicht fortsetzen zu wollen. Daß er gem. § 568 BGB gleich wohl verpflichtet sein soll, innerhalb einer Frist von 2 Wochen (etwa nach Rechtskraft des Urteils) seinen Willen, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen, dem ehemaligen Mieter gegenüber neu zum Ausdruck zu bringen, für eine solche Regelung besteht angesichts seines zuvor zweifelsfrei erklärten Lösungswillens weder eine innere Notwendigkeit noch bestehen Anhaltspunkte dafür, auch dieser Fall solle nach dem Willen des Gesetzgebers der genannten Vorschrift unterfallen. Auch für eine rechtsähnliche Anwendung der bezeichneten Vorschrift besteht angesichts der etwa von dem Fall einer Beendigung des Mietverhältnisses infolge Zeitablaufs deutlich unterschiedenen Interessenlage kein sachlicher Grund (im Ergebnis ebenso z. B. Palandt, 40. Aufl., 5 568, 2; Erman-Schopp, § 568 RN 4; Münchener Kommentar, §568 RN 12). Wird der Gebrauch der Mietsache und zumal für längere Zeit fortgesetzt, ist die sich daraus ergebende Interessenlage vielmehr nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen zu bewerten (siehe dazu unten). 1.2. § 721 Abs. 5 ZPO ist ebenso wenig einschlägig. Nach dieser Vorschrift darf die Räumungsfrist, welche das Gericht gewähren kann, §721 Abs. 1 bis 3 ZPO, insgesamt nicht länger als 1 Jahr betragen. Im Rahmen der weitgehend im Interesse des Räumungsschuldners von Wohnraum erlassenen Schutzvorschriften des § 721 ZPO legt Abs. 5 dieser Vorschrift nun erkennbar im

5 ZPO ist ebenso wenig einschlägig. Nach dieser Vorschrift darf die Räumungsfrist, welche das Gericht gewähren kann, §721 Abs. 1 bis 3 ZPO, insgesamt nicht länger als 1 Jahr betragen. Im Rahmen der weitgehend im Interesse des Räumungsschuldners von Wohnraum erlassenen Schutzvorschriften des § 721 ZPO legt Abs. 5 dieser Vorschrift nun erkennbar im Interesse des Gläubigers die Grenze fest, die bei der Gewährung des auf § 721 ZPO gestützten Räumungsschutzes einzuhalten ist. Keineswegs kann mithin wegen Ihrer den Vollstreckungsgläubiger schützenden Funktion dieser Vorschrift entnommen werden, der Gesetzgeber habe damit unter jedem Interessenansatz und allgemein zum Ausdruck gebracht, daß spätestens nach Ablauf eines Jahres seit Rechtskraft des Räumungstitels zwischen den früheren Vertragsparteien klare Verhältnisse dahin geschaffen werden sollen, daß das Mietverhältnis nicht nur rechtlich, sondern auch tatsächlich beendet ist (vgl. aber die Argumentation des LG Düsseldorf MDR 79, 496). Handelt es sich vielmehr bei § 721 Abs. 5 ZPO um eine den Vollstreckungsgläubiger schützende Sondervorschrift, kommt eine entsprechende Anwendung dieser Vorschrift auf Fälle der vorliegenden Art nicht in Betracht. 2. Die Beantwortung der dem Senat vorgelegten Frage richtet sich dem nach allgemeinen Grundsätzen des Zivilrechts. In Betracht zu ziehen ist in Fällen der vom Landgericht im Vorlagebeschluß grob skizzierten Art in erster Linie zu meinen - dieser Gedanke liegt auf der Hand, er ist im Rahmen der oben bezeichneten Gerichtsentscheidungen auch immer wieder aufgegriffen worden und braucht an dieser Stelle im einzelnen nicht vertieft zu werden-, ob nicht der aus dem Titel Berechtigte durch arges Zuwarten mit der Vollstreckung und die dieses Zuwarten begleitenden Umstände dem Verpflichteten gegenüber zum Ausdruck bringt, das Mietverhältnis fortsetzen zu wollen, und ob als Folge dessen die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungstitel unzulässig ist, weil der Räumungsschuldner auf das Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses inzwischen eingegangen ist und sich der Räumungsanspruch deshalb erledigt hat. In Betracht zu ziehen mag zum anderen im Einzelfall sein, ob der Räumungsgläubiger seinen Anspruch verwirkt hat, nachdem er längere Zeit hat verstreichen lassen. In beiden Fällen hängt die Beantwortung der gekennzeichneten Fragen indes von den Umständen des Einzelfalles ab. So braucht etwa bei Abwägung aller Umstände auch längeres Zuwarten bei der Zwangsvollstreckung nach allgemeinen Grundsätzen nicht Ausdruck des Willens des Vollstreckungsgläubigers zu sein, das Mietverhältnis fortsetzen zu wollen; zu prüfen ist vielmehr regelmäßig in jedem Einzelfall, wie der Vollstreckungsschuldner ein solches Verhalten auffassen durfte und ob eine auf die Begründung eines neuen Mietverhältnisses gerichtete Willensübereinstimmung festzustellen ist. Unter dem rechtlichen Ansatz einer Verwirkung wäre wie regelmäßig zu prüfen, ob sich der Schuldner auf das lange Zuwarten des Gläubigers eingerichtet hat und einrichten durfte und ob deswegen der spätere Versuch einer Vollstreckung gegen Treu und Glauben verstößt; auch dies ist indes unter Abwägung aller dem Gericht vorgetragenen Umstände zu entscheiden. Bei solcher Abwägung ist insbesondere auch die Gefahr zu sehen, daß ein langes Zuwarten des Gläubigers mit der Vollstreckung zu einem Mißbrauch des Räumungstitels führen kann; der Gläubiger kann sich nämlich der Versuchung ausgesetzt sehen, den Titel als Druckmittel zu

t indes unter Abwägung aller dem Gericht vorgetragenen Umstände zu entscheiden. Bei solcher Abwägung ist insbesondere auch die Gefahr zu sehen, daß ein langes Zuwarten des Gläubigers mit der Vollstreckung zu einem Mißbrauch des Räumungstitels führen kann; der Gläubiger kann sich nämlich der Versuchung ausgesetzt sehen, den Titel als Druckmittel zu benutzen, um beim Schuldner ein über dessen Vertragspflichten hinausgehendes Verhalten durchzusetzen, oder auch durch eine verschobene Vollstreckung behauptete spätere Vertragsverletzung des Schuldners nunmehr ohne gerichtliche Nachprüfung zu "ahnden". Je länger der Gläubiger mit einer Vollstreckung zuwartet, desto seltener wird deshalb die Zulässigkeit einer späteren Vollstreckung zu bejahen sein, desto schwerer ist m. a. W. die Feststellung denkbar, der Gläubiger hätte den Schuldner lange Zeit oder gar -wie hier- mehrere Jahre hindurch trotz vorhandenen Räumungstitels rechtsgrundlos (und nicht in Wahrheit unter stillschweigender Fortsetzung des Mietvertrags) weiter wohnen lassen. Andererseits kann es aber generell nicht im Interesse der zur Räumung verurteilten Mieter liegen, jedes oder doch auch schon ein verhältnismäßig kurzfristiges Zuwarten des Gläubigers mit der Räumungsvollstreckung allzu rigoros und schematisch mit dem Verlust der Vollstreckungsfähigkeit des Titels zu beantworten, denn eine solche Handhabung wäre geeignet, zu einer verschärften Vollstreckungspraxis der Gläubiger von Räumungstiteln zu führen. Aus alledem folgt: Die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage entzieht sich einer generalisierenden, ein für allemal gültigen Beantwortung. Es war deshalb wie aus dem Beschlußtenor ersichtlich zu entscheiden.