Vollständiger Heizungsausfall

Vollständiger Heizungsausfall; Mangel der Mietsache; Heizungsausfall; Mietzinsminderung; Schadenersatz wegen Nichterfüllung; Aufrechnungsverbot

Zur Mietminderung bei vollständigem Heizungsausfall (50 % der Grundmiete).

Die Bekl. sind für die Dauer des Heizungsausfalls nur zur Zahlung des geminderten Mietzinses verpflichtet (§ 537 BGB), da die Tauglichkeit der vermieteten Sache zu dem vertragsgemäßen Gebrauch, also zu Wohnzwecken, gemindert war. Das Gericht schätzt die Minderungsquote auf 50 % der Grundmiete. Hierbei war zu berücksichtigen, daß die Räume bei Temperaturen von nur 10 Grad Celsius zu Wohnzwecken ohne den Betrieb einer Notbeheizung zumutbar nicht genutzt werden konnten, also eine erhebliche Beeinträchtigung des Vertragszwecks vorlag. Andererseits konnten die Räume, wenn auch stark eingeschränkt, noch benutzt werden.

Allerdings ist der Mietzins nur für den Zeitraum gemindert, in dem tatsächlich ein Heizungsausfall zu verzeichnen war, so daß sich für 9 Tage ein Minderungsbetrag von 118,89 DM ergibt.

§ 6 Mietsenkungsgesetz, auf das sich die Kl. zur Begründung einer geringeren Minderungsquote beziehen, ist nicht einschlägig. Das Mietsenkungsgesetz regelt lediglich die preisrechtliche Mietsenkung, wenn der Wohnraum durch bauliche oder andere Mängel stark beeinträchtigt ist, nicht aber die Minderung nach § 537 BGB.

Auch die weiteren Einwendungen der Kl. greifen nicht durch.

Es ist zwischen den Parteien unstreitig, daß die Heizungsanlage in dem Zeitraum vom 4. bis 12.1.1984 völlig ausgefallen war. Soweit die Kl. bestreiten, daß schon in den ersten Tagen des Heizungsausfalls die Temperatur in der Wohnung in dem von dem Bekl. behaupteten Umfang gesunken seien, ist dies unerheblich. Der Heizungsausfall trat im Januar ein. Es liegt auf der Hand, daß bei in diesem Monat üblichen Außentemperaturen die Wohnung, auch wenn es sich um Altbau handelt, sehr schnell auskühlt. Im übrigen kommt es nicht darauf an, ob schon in diesen ersten Tagen Temperaturen von nur 10 Grad Celsius zu verzeichnen waren. Auch Temperaturen von etwa 16 Grad Celsius, die im Höchstfall anzunehmen sind, reichen aus, um eine erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache zu Wohnzwecken zu begründen. Es kann daher dahinstehen, welche Temperaturen im einzelnen an den einzelnen Tagen zu verzeichnen waren.

Die Bekl. konnten gegenüber der Mietzinsforderung der Kl. wirksam mit einem Schadenersatzanspruch wegen der infolge des Heizungsausfalls erfrorenen Pflanze aufrechnen. Die Voraussetzungen eines Schadenersatzanspruchs gemäß § 538 BGB liegen vor. Der Mangel - die fehlende Beheizung - ist infolge eines von den Kl. zu vertretenden Umstandes eingetreten. Die Bekl. haben insoweit auf ihr Schreiben vom 24.1.1984 Bezug genommen, aus dem sich ergibt, daß erst am 29.11.1983 eine Reparatur an dem Wärmeaustauscher vorgenommen war, die aber ganz offensichtlich fehlgeschlagen war, nachdem nunmehr, nur ca. 1 Monat später, ein Austausch dieses Teils der Heizungsanlage vorgenommen werden mußte. Unsachgemäße Reparaturen der Heizungsanlage - zu deren Instandhaltung die Kl. verpflichtet waren -, die das erneute Defektwerden der Heizung und weiteren Heizungsausfall zur Folge haben, sind aber von den Vermietern zu vertreten. Es wäre Sache der Kl. gewesen, sich zu entlasten, d. h. darzulegen, daß sie hieran kein Verschulden traf. Sie haben hierzu jedoch nichts vorgetragen.

Der Aufrechnung steht schließlich nicht entgegen, daß in § 8 des Formularmietvertrages vereinbart ist, daß die Mieter mit einer Schadenersatzforderung aus § 538 BGB nur dann aufrechnen können, wenn dies einen Monat vor Fälligkeit den Vermietern schriftlich angezeigt wird. Formularmäßige Aufrechnungsverbote sind gemäß § 11 Ziff. 3 AGBG unwirksam, soweit die zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen - wie hier - unbestritten sind.