Vollständige Zahlung von Mietrückständen innerhalb der Schonfrist erforderlich

Vollständige Zahlung von Mietrückständen innerhalb der Schonfrist erforderlich; Kündigung wegen Zahlungsverzuges; geringfügige Mietrückstände

Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückständen wird nur dann unwirksam, wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist den gesamten Rückstand tilgt. Auch ein Rest von 0,25 Euro verhindert die Heilung.

Die Kl. kann von dem Bekl. Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 BGB) verlangen, da die Kündigung vom 3. November 2006 das Mietverhältnis wirksam beendet hat, §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB. Der Bekl. befand sich mit der Zahlung der restlichen Miete für den Monat Juli 2006 in Höhe von 0,25 € sowie den Mieten für die Monate Oktober und November 2006 in Höhe von je 389,75 € in Verzug.

Die Kündigung ist auch nicht unwirksam geworden, weil der Bekl. innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht sämtliche Rückstände ausgeglichen hat. Zu zahlen sind spätestens bis zum Ablauf der Schonfrist die bis zur Kündigung entstandenen Rückstände. Hier hat der Bekl. bis auf 0,25 € den Rückstand innerhalb der Schonfrist ausgeglichen. Er hat damit die Kl. als Vermieterin nicht vollständig befriedigt, dies ist aber Voraussetzung für die Heilung der Verzugsfolgen. Bleiben noch Rückstände offen, so kommt es nicht zur Heilung, mögen sie auch für sich genommen noch so geringfügig sein. Der Bekl. kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, die unvollständige Tilgung beruhe auf einem Irrtum seinerseits. Sowohl in der Kündigung als auch in der Klageschrift sowie noch in den Schriftsätzen der Prozeßbevollmächtigten der Kl. vom 1. und 22. Februar 2007 ist der kündigungsrelevante Rückstand im einzelnen aufgeführt worden. Der Bekl. mußte also wissen, daß noch ein, wenn auch ganz geringer Rückstand besteht. Unberücksichtigt und damit nicht kündigungsrelevant bleiben irrtümlich nicht geleistete Kleinstbeträge nur dann, wenn sie vom Vermieter nicht angemahnt worden sind. Das ist hier aber gerade nicht der Fall. Ebensowenig kann der Bekl. einwenden, er könne den Rückstand für den Monat Juli 2006 nicht nachvollziehen. Insoweit hätte der Bekl. vortragen und unter Beweis stellen müssen, daß er für den Monat Juli 2006 den vollen Mietzins in Höhe von 389,75 € und eben nicht nur 389,50 € gezahlt hat.

Der Wohnraummieter kann eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen dadurch unwirksam machen, daß er innerhalb der Schonfrist (spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage) die gesamten Rückstände tilgt. Bleibt noch etwas offen, kann der Vermieter weiterhin Räumung verlangen.

Der Mieter hatte innerhalb der Schonfrist alle Rückstände bis auf einen Rest von 0,25 € gezahlt. Er berief sich auf einen Irrtum und hielt deshalb das Räumungsverlangen für unbegründet.

Mit Urteil vom 19. Juli 2007 verurteilte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg den Mieter zur Räumung und verwies darauf, daß auch ein geringfügiger Rückstand ausreicht, wenn der Vermieter vorher gemahnt habe. Auch ein Irrtum des Mieters scheide aus, da die Vermieterin die Rückstände im einzelnen vorgetragen habe.

Das Landgericht Berlin (WuM 1997, 216) hat ein Räumungsverlangen des Vermieters für treuwidrig angesehen, wenn nur noch ein Rest von 2,31 DM offen war. Ob andere Gerichte sich der Auffassung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg anschließen werden, ist daher zweifelhaft.