Vollmachtsnachweis/Kündigung durch Hausverwalter

Vollmachtsnachweis/Kündigung durch Hausverwalter; Vollmachtsurkunde/Vorlage bei Kündigung durch Hausverwalter; Zurückweisung der Kündigung wegen Fehlens der Vollmachtsurkunde; Fehlen der Vollmachtsurkunde/Zurückweisung der Kündigung; Unverzügliche Zurückweisung der Kündigung/wegen fehlender Vollmachtsurkunde; Kündigung/Zurückweisung wegen Fehlens der Vollmachtsurkunde; Hausverwaltervollmacht/Vorlage bei Kündigung

1. Eine Kündigung wird gem. § 174 Satz 1 BGB unwirksam, wenn der Mieter das Kündigungsschreiben unverzüglich wegen fehlender Beifügung der Vollmacht des Kündigenden zurückweist.

2. Die Zurückweisung ist auch dann noch "unverzüglich", wenn der Mieter in einem ersten Schreiben, in dem er der Kündigung nur allgemein widerspricht, ein weiteres anwaltliches Schreiben ankündigt und dieses noch vor Ablauf von zwei Wochen erfolgt und die Zurückweisung nach § 174 S. 1 BGB enthält.

3. Die Beifügung einer beglaubigten Abschrift der Prozeßvollmacht des Hausverwalters genügt dem Erfordernis des § 174 S. 1 BGB nicht. Vielmehr ist das Original der Vollmachtsurkunde vorzulegen (BGH NJW 81; STERNEL IV 7).

4. Zum Umfang einer Hausverwaltervollmacht: Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Kündigungsempfänger die Kündigung des Hausverwalters mangels Vollmacht zurückweist. Denn solange der Vermieter ihn nicht auf den Umfang der Hausverwaltervollmacht hinweist, kann er nicht wissen, ob der Hausverwalter Kündigungsvollmacht hat.

... Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung und Rückgabe der Wohnung an sich und die Miteigentümerin ... zu. Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung der Prozeßbevollmächtigten der Klägerin vom 6.2.1986 nicht beendet worden. Der Beklagte hat diese Kündigung unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern, wegen der unstreitig nicht beigefügten Vollmacht der Vermieter und des Hausverwalters zurückgewiesen. Dem steht nicht entgegen, daß der Beklagte nach Zugang der Kündigung am 11.3.1986 zunächst mit Schreiben vom 14.3.1986 nur allgemein - ohne Bezeichnung von Gründen - der Kündigung widersprach. Denn in diesem Schreiben ist bereits angekündigt, daß eine gesonderte anwaltliche Stellungnahme folgt, und diese ist noch vor Ablauf von zwei Wochen am 21.3.1986 erfolgt. - Eine schuldhafte Verzögerung bei der Zurückweisung dieser Kündigung ist nicht ersichtlich. Denn es steht dem Kündigungsempfänger grundsätzlich frei, sich anwaltlicher Hilfe zu bedienen. Dadurch bedingte Verzögerungen bei der Beantwortung eines Kündigungsschreibens sind jedenfalls bis zur Dauer von zwei Wochen nach Zugang der Kündigung nicht als verschuldet anzusehen.

Die Kündigung vom 6.2.1986 war somit gemäß § 174 Satz 2 BGB unwirksam. Dasselbe gilt für die mit Schreiben vom 3.4.1986 ausgesprochene und am 22.4.1986 zugestellte erneute fristlose Kündigung. Diese Kündigung hat der Beklagte unstreitig unverzüglich durch anwaltliches Schreiben zurückgewiesen wegen fehlender Vollmachtsurkunden. Es kann dahinstehen, ob der Kündigung eine beglaubigte Abschrift der Prozeßvollmacht des Hausverwalters vom 3.4.1986 beigefügt war. Denn eine solche genügte aus zwei Gründen nicht. Zum einen erfordert § 174 Satz 1 BGB die Vorlage des Originals der Vollmachtsurkunde (vgl. BGH, NJW 81, 121 wO; STERNEL, Mietrecht, 2. Aufl., Teil IV, Rdnr. 7).

Zum anderen war der Hausverwalter seinerseits nur als Bevollmächtigter berechtigt, die Kündigung auszusprechen. Es hätte daher auch eine Vollmachtsurkunde der beiden Eigentümerinnen und Vermieterinnen für den Hausverwalter beigefügt werden müssen. Es mag sein, daß in Berlin die Erteilung einer Hausverwaltervollmacht üblicherweise auch die Befugnis zum Abschluß und zur Kündigung von Mietverhältnissen umfaßt. Die Zurückweisung eines einseitigen Rechtsgeschäfts wie einer Kündigung ist aber gemäß § 174 Satz 2 BGB nur dann ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte. Ein ausdrücklicher Hinweis auf die Kündigungsvollmacht des Hausverwalters ist hier seitens der Vermieterinnen nicht erfolgt. Der Umstand, daß der Hausverwalter namens der Vermieterinnen den Mietvertrag mit dem Beklagten geschlossen hatte, genügte nicht, um den Beklagten von Umfang der Vollmacht in Kenntnis zu setzen. Ob die Hausverwaltervollmacht die Kündigungsvollmacht umfaßte, ließ sich daraus nicht entnehmen. Es verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Kündigungsempfänger die Kündigung des Hausverwalters mangels Vollmacht zurückweist. Denn solange der Vermieter ihn nicht auf den Umfang der Hausverwaltervollmacht hinweist, kann er nicht wissen, ob der Hausverwalter Kündigungsvollmacht hat. Das richtet sich in erster Linie nach den vertraglichen Bestimmungen, die der Vermieter und der Hausverwalter im Innenverhältnis getroffen haben. Die Verkehrssitte ist nur dann zur Bestimmung des Umfangs der Hausverwaltervollmacht heranzuziehen, wenn ausdrückliche Vereinbarungen fehlen. Letzteres kann nicht einfach unterstellt werden. Der Kündigungsempfänger hat solange ein schutzwürdiges Interesse an der Zurückweisung der Kündigung wegen fehlender Vollmacht, wie ihm die Erteilung einer entsprechenden Vollmacht nicht vorher eindeutig mitgeteilt worden ist.

Anmerkung: Zu Leitsatz 2): vgl. LG Karlsruhe WM 85, 320. Zu Leitsatz 4): vgl. LG Karlsruhe WM 85, 320; LG Berlin GE 83, 713).