Vollmachtsbekanntgabe in Eigentümerversammlung

Vollmachtsbekanntgabe in Eigentümerversammlung; Beschlussanfechtung wg. Abrechnungsfehler

1. Für die Bekanntgabe von Vollmachten abwesender Eigentümer in der Eigentümerversammlung genügt es, dass der Versammlungsleiter feststellt, dass 1.000/1.000stel der Wohnungseigentümer anwesend und vertreten sind.

2. Bezeichnet das Landgericht den im Beschlussanfechtungsverfahren verfahrensbeteiligten Verwalter als Zeugen, so nötigt dies nicht zur Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung und zur Zurückverweisung, wenn sich aus den Gründen der landgerichtlichen Entscheidung zweifelsfrei ergibt, dass das Landgericht den Angaben des Verwalters nicht deswegen Glauben geschenkt hat, weil er vermeintlicher Zeuge ist, sondern ihm auch geglaubt hätte, wenn er als Beteiligter Erklärungen abgegeben hätte.

3. Das Recht zur Beschlussanfechtung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass ein Abrechnungsfehler den anfechtenden Wohnungseigentümer nur mit einem geringen Betrag betrifft. Dies gilt insbesondere dann, wenn generelle Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung bestehen, die innerhalb der Beschlussanfechtungsfrist nicht behoben werden können. Ob etwas anderes zu gelten hat, wenn die Anfechtung ersichtlich rechtsmissbräuchlich ist, bleibt offen.

4. Die Entlastung des Verwalters und der Rechnungsprüfer widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Abrechnung, auf die sich die Entlastung bezieht, fehlerhaft ist. Offen bleibt, ob insbesondere nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts der bisher herrschenden Meinung zur Verwalterentlastung zu folgen ist.

5. Eine Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, die für die Bestellung des Verwalters eine 3/4-Mehrheit aller Wohnungseigentümer vorsieht, ist nichtig.

I. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihr Begehren auf Ungültigerklärung der angefochtenen Beschlüsse weiter. Die Antragsgegner verteidigen die angefochtene Entscheidung und beantragen die Zurückweisung der sofortigen weiteren Beschwerde.

Auf die von den Beteiligten im Beschwerdeverfahren eingereichten Schriftsätze wird Bezug genommen.

II. 1. Vorab ist festzustellen:

a) Das Landgericht hat den Inhaber der Hausverwaltungsfirma, A. Z., mehrfach als Zeugen bezeichnet. Das ist insoweit unzutreffend, als im Beschlussanfechtungsverfahren nach § 43 WEG a. F. der Verwalter Verfahrensbeteiligter ist und deshalb als solcher zu vernehmen gewesen wäre. Dies nötigt jedoch nicht zu einer Aufhebung und Zurückverweisung, weil ausgeschlossen werden kann, dass das Landgericht die Angaben des Beteiligten Z. anders gewertet hätte, wenn es sich bewusst gewesen wäre, dass dieser keine Zeugenstellung inne hat. Es ist nicht erkennbar, dass das Landgericht gerade dem Umstand Bedeutung beigemessen hat, dass der Zeuge als neutrale Person dem Geschehen gegenüberstehen würde. Wie sich unzweifelhaft aus den Gründen des landgerichtlichen Beschlusses ergibt, hat das Landgericht dem Beteiligten Z. unabhängig von seiner Stellung als Zeuge oder Beteiligter Glauben geschenkt.

b) Ohne jegliche Bedeutung für dieses Verfahren ist § 46 WEG n. F. Es ist nicht Aufgabe der Gerichte, Entscheidungen des Gesetzgebers bezüglich deren Notwendigkeit oder Zweckmäßigkeit zu kommentieren. Der Senat enthält sich deshalb ausdrücklich einer diesbezüglichen Wertung der Ausführungen des Landgerichts.

c) Die Rüge fehlender Vertretung nicht anwesender Wohnungseigentümer, die von der Antragstellerin erhoben wurde, geht fehl. Zutreffend weist diese allerdings darauf hin, dass das Vertreterhandeln erkennbar sein muss (§ 164 Abs. 2 BGB). Dies ist jedoch vorliegend noch ausreichend der Fall. Ausweislich des Protokolls hat der Verwalter zu Beginn der Eigentümerversammlung festgestellt, dass 1.000/1.000stel der Eigentümer anwesend bzw. vertreten sind. Hierin liegt eine hinreichende Bekanntgabe dahin gehend, dass für die nicht erschienenen Eigentümer Vollmachten vorliegen. Die Erklärung, dass im fremden Namen gehandelt wird, muss nicht vom Vertreter abgegeben werden. Vielmehr macht es nach § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll. Wenn ein Versammlungsleiter zu Beginn der Versammlung feststellt, dass sämtliche Eigentümer anwesend und vertreten sind, so liegt es auf der Hand, dass die Vertreter Erklärungen für die Vertretenen abgeben. Eine Rüge entsprechend § 174 BGB ist nicht erhoben worden, und es wurde auch nicht die Vorlage schriftlicher Vollmachten verlangt (vgl. hierzu OLG München, MDR 2008, 198 = NZM 2008, 92 = ZMR 2008, 236).

2. Bezüglich der Abrechnung 2001/2002 folgt der Senat den Ausführungen des Landgerichts und nimmt hierauf Bezug. Das Landgericht hat auch zutreffend auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung abgestellt. Äußerungen der Rechnungsprüfer oder eines Verwalterbeirats nach § 29 Abs. 2 WEG sollen lediglich der Vorbereitung der Entscheidung durch die Wohnungseigentümer dienen. Ob die Wohnungseigentümer dann die Auffassung der Rechnungsprüfer teilen oder nicht, bleibt diesen überlassen. Allein aus der Tatsache, dass die Wohnungseigentümer die von den Rechnungsprüfern geäußerten Zweifel nicht zum Anlass weiterer Nachforschungen nehmen, nimmt dem Beschluss nicht von vornherein seine Ordnungsmäßigkeit. Soweit die Rechtsbeschwerde darauf abstellt, dass ein Übergehen der Stellungnahme der Rechnungsprüfer einen Missbrauch durch den Verwalter ermöglicht, ist dies zwar nicht generell von der Hand zu weisen. Umgekehrt würde aber auch eine Missbrauchsmöglichkeit für die Rechnungsprüfer bestehen, wenn diese lediglich Zweifel äußern müssten, um eine Annahme der Abrechnung zu verhindern. Allein die bloße Möglichkeit eines Missbrauchs kann deshalb keinen Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung begründen.

3. Hinsichtlich der Abrechnungen 2003 und 2004 hätte es das Landgericht nicht offen lassen dürfen, ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist oder nicht. Das Landgericht und Merle in Bärmann, WEG, 11. Auflage, § 28 Rn. 122 berufen sich zu Unrecht auf die Entscheidung des BayObLG vom 10.1.1997 (2 ZBR 35/96). Das BayObLG hat dort nicht ausgesprochen, dass die Ungültigerklärung bei Kleinbeträgen nach Treu und Glauben nicht verlangt werden könne. Vielmehr hat das BayObLG ausdrücklich ausgeführt, dass es für die Ungültigerklärung nicht darauf ankommt, in welchem Ausmaß sie sich auf die anteilige Belastung der Antragsteller auswirkt. „Allenfalls" solche Fehler der Abrechnung, die sich nur mit ganz geringfügigen Beträgen auswirken, könnten hingenommen werden. Über die Frage, ob geringfügige Beträge dem Anfechtungsrecht entgegenstehen, hat das BayObLG deshalb keine Aussage getroffen, erst recht keine für den damaligen Fall entscheidungserhebliche.

Der Senat ist der Auffassung, dass materiell-rechtlich keine Einschränkung besteht, fehlerhafte Beschlüsse auch dann anzufechten, wenn sich der Fehler nur geringfügig auf den Antragsteller auswirkt. Ausgehend von der herrschenden Meinung (vgl. z. B. Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl. § 43 Rn. 171), dass die Beschlussanfechtung nicht nur dem persönlichen Interesse des Anfechtenden dient, sondern dem Interesse der Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer an einer ordnungsgemäßen Verwaltung, kann es ohnehin nicht auf die Höhe des Einzelinteresses ankommen. Darüber hinaus würde ein Abstellen auf bestimmte, nicht näher quantifizierte Beträge zu nicht hinnehmbaren Verzerrungen führen. Die Anfechtungsbefugnis würde nämlich dann davon abhängen, in welchem Umfang ein Wohnungseigentümer fehlerhaft mit den Kosten belastet wurde.

So könnte etwa ein Miteigentümer eines kleinen Appartements mit nur einem geringen Miteigentumsanteil von der Anfechtung ausgeschlossen sein, während ein anderer Wohnungseigentümer mit mehreren großen Wohnungen und vielen Miteigentumsanteilen zur Anfechtung berechtigt wäre.

Offen bleiben kann, ob ausnahmsweise eine Anfechtung deshalb ausgeschlossen ist, weil sie offensichtlich nicht einem schützenswerten Eigeninteresse des Anfechtenden dient, sondern lediglich der Schikane der übrigen Wohnungseigentümer oder des Verwalters. Ein solcher Fall ist vorliegend nicht gegeben. Allein schon der Umstand, dass die Rechnungsprüfer Bedenken gegen die Richtigkeit der Heizkostenabrechnung geäußert haben, lässt die Anfechtung nicht willkürlich oder gar schikanös erscheinen. Wie vorstehend ausgeführt, widerspricht ein Beschluss nicht schon deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er entgegen der Bedenken der Rechnungsprüfer ergangen ist. Als Ausgleich hierfür muss es aber dem einzelnen Wohnungseigentümer möglich sein, den Genehmigungsbeschluss über die Abrechnung anzufechten, um gerichtlich klären lassen zu können, ob die Abrechnung des Verwalters richtig ist oder die Bedenken der Rechnungsprüfer begründet sind.

Es bedarf deshalb weiterer tatsächlicher Feststellungen, ob die Abrechnung richtig ist oder nicht. Die Sache ist deshalb an das Landgericht zurückzuverweisen.

4. Die Abrechnung 2004/2005 ist insoweit für ungültig zu erklären, als die Verteilung der Kosten betroffen ist, die durch das Fällen der Bäume auf der Sondernutzungsfläche entstanden sind. Maßgeblich für die Kostenverteilung ist insoweit § 4 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung. Die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung hat der Senat selbständig entsprechend ihrem objektiven Sinn auszulegen (OLG München, MDR 2008, 737 = NZM 2008, 652 = ZMR 2009, 628). Danach trägt der Sondernutzungsberechtigte die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der seiner Sondernutzung unterliegenden Gegenstände, insbesondere Grundstücksflächen.

Der Senat legt diese Bestimmung dahin aus, dass davon auch ein notwendiges Fällen der Bäume umfasst ist. Zur Instandhaltung einer Grundstücksfläche gehört es auch, dass sich auf derselben keine Gegenstände befinden, die eine Gefährdung darstellen, wie dies bei abgestorbenen Bäumen der Fall sein kann. Unerheblich ist es demgegenüber, ob der Sondernutzungsberechtigte berechtigt oder verpflichtet gewesen wäre, die Bäume selbst zu beseitigen. Es ist anerkannt, dass die Gemeinschaftsordnung eine Kostentragungspflicht von Sondereigentümern bzw. Sondernutzungsberechtigten auch dann festlegen kann, wenn sich die Kosten verursachende Maßnahme auf Gemeinschaftseigentum bezieht. § 16 Abs. 2 WEG ist abdingbar (vgl. Elzer in: Riecke/Schmid, Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., 2010, § 16 Rn. 47). Bestätigt wird die Auslegung durch den Senat durch die weitere Bestimmung des § 4 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung, wonach der Sondereigentümer verpflichtet ist, die in seinen im Sondereigentum befindlichen Räumen vorhandenen Anlagen und Ausstattungen instand zu halten und instand zu setzen. Auch hier wird nicht darauf abgestellt, ob diese Gegenstände im Sondereigentum, im Alleineigentum oder im Gemeinschaftseigentum stehen.

5. Im Hinblick auf die teilweise Ungültigerklärung der Jahresabrechnung 2004/2005 ist auch der Beschluss über die Entlastung der Rechnungsprüfer für ungültig zu erklären.

6. Dasselbe gilt für die Entlastung des Verwalters. Dieser ist verpflichtet, im Umfang der Ungültigerklärung die Abrechnung abzuändern. Darüber hinaus entsprach der Beschluss über die Entlastung des Verwalters deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er ergangen ist, ohne dass die Bedenken der Rechnungsprüfer ausgeräumt wurden. Es standen deshalb mögliche Ansprüche gegen den Verwalter im Raum, deren Durchsetzung durch den Entlastungsbeschluss zumindest gefährdet wäre.

Es kann deshalb dahinstehen, ob insbesondere nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts der bisher herrschenden Meinung zur Verwalterentlastung weiter gefolgt werden kann (vgl. Schmid, ZWE 2009, 377).

7. Die Beschlussfassung über die Neubestellung der Hausverwaltung sowie die Verlängerung des Verwaltervertrages ist nicht für ungültig zu erklären. Dabei kann es dahinstehen, welcher der feinsinnigen Unterscheidungen der Antragstellerin und des Landgerichts zur Auslegung des Begriffes „Neubestellung" in § 10 der Gemeinschaftsordnung zu folgen ist. Nach dieser Regelung bedarf die Neubestellung eines Verwalters eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung mit ¾ aller vorhandenen Stimmen. Diese Bestimmung ist jedoch nach § 134 BGB nichtig. Gemäß § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG sind andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters als die in § 26 Abs. 1 WEG genannten unzulässig. Zu diesen unzulässigen Regelungen gehört auch eine Vereinbarung, wonach an Stelle der in § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG vorgesehenen einfachen Stimmenmehrheit eine qualifizierte Mehrheit erforderlich ist (Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn. 75). Die einfache Mehrheit ist erreicht worden.

8. Bezüglich Wurzelstockrodung und der Ersatzbepflanzung folgt der Senat der Auffassung des Landgerichts und nimmt hierauf Bezug. Ebenso wie das Landgericht ist der Senat der Auffassung, dass kein Grund dafür ersichtlich ist, dass mit der Ablehnung der Wurzelstockrodung das den Wohnungseigentümern nach § 21 WEG zustehende Ermessen überschritten worden wäre. Hinsichtlich der Neubepflanzung wurde nur über die künftige Lage abgestimmt und nicht über eine endgültige Neubepflanzung. Diese wurde der nächsten Eigentümerversammlung vorbehalten. Ein solches Vorgehen ist auch sachgerecht, da den Wohnungseigentümern Gelegenheit gegeben wurde, bis zur nächsten Versammlung Vorschläge zu machen.

9. Die teilweise Abänderung und Aufhebung des landgerichtlichen Beschlusses hat die Aufhebung der Kostenentscheidung des Landgerichts zur Folge. Über die Kostentragung wird das Landgericht in der erneut zu treffenden Entscheidung bezüglich des zurückgewiesenen Teils zu befinden haben.

Auch wegen geringfügiger, falsch verbuchter Beträge kann ein Mehrheitsbeschluss über die Jahresabrechnung erfolgreich angefochten werden.

Der Sachverhalt ergibt sich aus den nachfolgenden Leitsätzen und ist in der Entscheidung des OLG auch nicht gesondert dargestellt.

1. Für die Bekanntgabe von Vollmachten abwesender Eigentümer in der Eigentümerversammlung genügt es, dass der Versammlungsleiter feststellt, dass 1.000/1.000stel der Wohnungseigentümer anwesend und vertreten sind.

2. Bezeichnet das Landgericht den im Beschlussanfechtungsverfahren verfahrensbeteiligten Verwalter als Zeugen, so nötigt dies nicht zur Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung und zur Zurückverweisung, wenn sich aus den Gründen der landgerichtlichen Entscheidung zweifelsfrei ergibt, dass das Landgericht den Angaben des Verwalters nicht deswegen Glauben geschenkt hat, weil er vermeintlicher Zeuge ist, sondern ihm auch geglaubt hätte, wenn er als Beteiligter Erklärungen abgegeben hätte.

3. Das Recht zur Beschlussanfechtung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass ein Abrechnungsfehler den anfechtenden Wohnungseigentümer nur mit einem geringen Betrag betrifft. Dies gilt insbesondere dann, wenn generelle Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung bestehen, die innerhalb der Beschlussanfechtungsfrist nicht behoben werden können. Ob etwas anderes zu gelten hat, wenn die Anfechtung ersichtlich rechtsmissbräuchlich ist, bleibt offen.

4. Die Entlastung des Verwalters und der Rechnungsprüfer widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Abrechnung, auf die sich die Entlastung bezieht, fehlerhaft ist. Offen bleibt, ob insbesondere nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts der bisher herrschenden Meinung zur Verwalterentlastung zu folgen ist.

5. Eine Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, die für die Bestellung des Verwalters eine 3/4-Mehrheit aller Wohnungseigentümer vorsieht, ist nichtig.

Die Entscheidung ist noch im alten FGG-Verfahren für Wohnungseigentumssachen ergangen, weil das Verfahren vor Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Juli 2007 eingeleitet worden ist und sich somit auch der alte Instanzenzug ergibt. Einzugehen ist auf den etwas versteckten Hinweis gegen Ende der Entscheidung auf die Frage (Leitsatz 4), ob nach der WEG-Reform der bisher herrschenden Meinung zur Verwalterentlastung weiter gefolgt werden kann (vgl. Schmid, ZWE 2009, 377). Bekanntlich nimmt der BGH an, dass die mehrheitlich beschlossene Verwalterentlastung ein negatives Schuldanerkenntnis der Wohnungseigentümer in Bezug auf Ansprüche gegen den Verwalter aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt (jüngst BGH, Urteil vom 4. März 2011 - V ZR 156/10 -, GE 2011, 621 unter Hinweis auf BGH GE 1997, 965), also derartige Regressansprüche ausschließt, wenn sie für die Wohnungseigentümer (-mehrheit?) erkennbar waren. Die jetzt erneut vom OLG angesprochene Kontroverse bezieht sich darauf, dass Schmid die Auffassung vertritt, dass jedenfalls Individualrechte eines Wohnungseigentümers, der der Verwalterentlastung nicht zugestimmt hat, gegen den Verwalter nicht ausgeschlossen sind, weil sich die Verwalterentlastung nur (negativ) auf Rechte der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband bezieht.