Vollmacht für fristlose Kündigung nicht für ordentliche Kündigung

Legt der Vertreter des Vermieters bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, die hilfsweise als ordentliche Kündigung erklärt wird, lediglich eine Vollmacht vor, die sich auf eine außerordentliche fristlose Kündigung bezieht, kann der Mieter die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung unverzüglich zurückweisen.

Die fristlose Kündigung hat der Bekl. durch die Zahlung vom 20. März 2000 gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB (a. F.) geheilt. Die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung ist unwirksam, denn der Bekl. hat sie mit Schreiben vom 20. März 2000 wirksam nach § 174 BGB zurückgewiesen.

Mit dem Kündigungsschreiben haben die Kl. eine Vollmachtsurkunde, die eine Bevollmächtigung des Kl.

vertreters zum Ausspruch der fristgemäßen Kündigung erkennen ließ, nicht vorgelegt, denn die beigefügte Vollmachtsurkunde war nach ihrem Betreff ausdrücklich zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung ausgestellt. Dem steht nicht entgegen, daß nach Nr. 5 der Urkunde die Vollmacht auch zur Aufhebung von Vertragsverhältnissen und zur Abgabe von Kündigungen erteilt wird, denn diese Aufzählung der möglichen Erklärungen bezieht sich jeweils nur auf das unter "wegen" näher beschriebene Tätigkeitsfeld. Schränken die Kl. dieses so weit ein, daß sie es nicht nur mit "Kündigung", sondern mit "fristlose Kündigung" bezeichnen, ist nicht erkennbar, daß zu dessen Umsetzung auch der Ausspruch einer fristgemäßen Kündigung gewollt gewesen sein könnte. Gerade der Umstand, daß der Ausspruch von Kündigungen bereits unter Nr. 5 des Vollmachtsformulars als von der Vollmacht umfaßt aufgezählt wird, spricht dafür, daß die Aufnahme in die mit "wegen" eingeleitete Bezeichnung der Angelegenheit einen zusätzlichen Zweck hatte.

Der Annahme, daß die Bevollmächtigung zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung in jedem Falle auch die zu einer fristgemäßen Kündigung umfasse, vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Denn diese Betrachtung setzte die Kündigungstatbestände in ein "Erst-recht-Verhältnis", das nach den Rechtsentscheiden des OLG Stuttgart vom 28. August 1991 und des OLG Karlsruhe vom 19. August 1992 nicht bestehen soll. Zudem kann es gerade aus der Sicht des Vermieters vielfältige Gründe - wie z. B. eine unsichere Entwicklung des Wohnungsmarktes - geben, einen Mieter zwar sofort zum Auszug veranlassen zu wollen, nicht jedoch hilfsweise auch nach Ablauf der Kündigungsfrist von bis zu einem Jahr.

Wer eine Mieterhöhung oder eine Kündigung durch einen Vertreter des Vermieters erhält, kann mit einem legalen Trick diese unwirksam machen, indem er sie unverzüglich (schriftlich) zurückweist, wenn keine Originalvollmacht beigefügt war. Ein Vermieter aus Charlottenburg verlor deshalb den Räumungsprozeß.

Der Mieter war in Zahlungsrückstand, weswegen der Bevollmächtigte des Vermieters fristlos kündigte, hilfsweise fristgerecht. Hintergrund der hilfsweise ausgesprochenen Kündigung waren zwei Rechtsentscheide, wonach zwar eine Zahlung der Rückstände innerhalb der Schonfrist die fristlose Kündigung unwirksam macht, nicht jedoch die fristgerechte. Der Kündigung beigefügt war eine Vollmacht, die sich nur auf eine fristlose Kündigung bezog. Der Mieter wies die hilfsweise ausgesprochene fristgerechte Kündigung zurück und beglich seine Mietschulden innerhalb der Schonfrist.

Mit Urteil vom 8. Oktober 2001 wies das Landgericht Berlin die Räumungsklage ab und meinte, eine Vollmacht zur fristlosen Kündigung erfasse nicht auch eine Vollmacht zur ordentlichen Kündigung. Die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung durfte der Mieter daher aus formellen Gründen zurückweisen.