Vollmacht der Hausverwaltung für Kündigung von Hauswarten

Aus der Teilungserklärung und dem Verwaltervertrag kann sich die Vollmacht des Hausverwalters für eine Wohnungseigentumsanlage zur Kündigung eines Hauswartsdienstvertrages ergeben.

Die Bekl. sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Verwalterin die P. Wohnanlagenverwaltungsgesellschaft mbH nach dem WEG ist.

Der Kl. ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er schloß am 13. Juni 1997 mit der P. mbH als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft einen im Zeitraum vom 16. Juni 1997 bis zum 15. Juni 1998 befristeten Arbeitsvertrag als Hauswart.

Mit Schreiben vom 29. Oktober 1997, dem Kl. am selben Tag zugegangen, kündigte die P. mbH dieses Arbeitsverhältnis zum 30. November 1997. Mit einem weiteren Schreiben vom 29. Oktober 1997, dem Kl. am 31. Oktober 1997 zugegangen, sprach sie nochmals eine Kündigung zum 30. November 1997 aus. Beiden Kündigungsschreiben war keine Vollmacht zur Kündigung beigefügt. Der Kl. wies die Kündigungen deswegen mit Schreiben seiner Prozeßbevollmächtigten vom 7. November 1997 zurück.

Das Arbeitsverhältnis des Kl. ist durch die fristgemäße Kündigung der Bekl. innerhalb der Probezeit vom 29. Oktober 1997 zum 30. November 1997 rechtswirksam beendet worden.

1. Die durch die P. Wohnungsanlagenverwaltungsgesellschaft mbH dem Kl. gegenüber ausgesprochene Kündigung ist nicht nach § 180 Satz 1 BGB unwirksam. Die Kündigung ist vielmehr nach § 164 Abs. 1 BGB wirksam, denn die Verwalterin war rechtsgeschäftlich zur Abgabe einer Kündigungserklärung von der Bekl. bevollmächtigt worden.

Dabei kann dahinstehen, ob eine rechtsgeschäftlich erteilte Einstellungsbefugnis stets auch zur Kündigung berechtigt. Für den Fall des § 174 Abs. 2 BGB - nicht für § 180 BGB - läßt das Bundesarbeitsgericht einen solchen Erfahrungssatz zutreffend mit der Begründung nicht gelten, daß die Entscheidung über die Einstellung eines Mitarbeiters, insbesondere eines hoch bezahlten Angestellten in herausgehobener Stellung, in aller Regel beim Arbeitgeber oder der ihn repräsentierenden leitenden Personen des Unternehmens liege, während die Durchführung einer Entlassung, d. h. der Ausspruch einer Kündigung, im allgemeinen dem Leiter der Personalabteilung übertragen sei (BAG AP Nr. 1 zu § 174 BGB, vgl. auch AP Nr. 2, 9 und 10 zu § 174 BGB). Abgesehen von dem anderen rechtlichen Kontext hat das Bundesarbeitsgericht aber in Fällen entschieden, in denen es um Bevollmächtigungen innerhalb eines Unternehmens oder einer Dienststelle eines öffentlichen Arbeitgebers ging. Schon von daher sind diese Fälle nicht mit dem vorliegenden zu vergleichen, der dadurch gekennzeichnet ist, daß der Arbeitgeber aus rund 100 natürlichen Personen besteht, was eine gemeinschaftliche Handlung naturgemäß erschwert und zudem das WEG die Einsetzung eines Verwalters zwingend vorschreibt. Diese Besonderheit ist zu berücksichtigen bei der Bestimmung der Tragweite der Teilungserklärung und des Verwaltervertrages. (wird ausgeführt)

Zusammengefaßt geht die Berufungskammer daher von einer rechtswirksamen Bevollmächtigung der P. Wohnungsanlagengesellschaft mbH zum Ausspruch der Kündigung gegenüber dem Kl. aus.

2. Die Rechtswirksamkeit der Kündigung scheitert auch nicht daran, daß ihr keine Vollmachtsurkunde beilag. Der Kl. konnte die Kündigung nicht nach § 174 Abs. 2 BGB zurückweisen, da er auf andere Weise von der Bevollmächtigung Kenntnis erhalten hatte. Als Miteigentümer kannte er zunächst die Teilungserklärung. Er kannte auch das Protokoll der Mitgliederversammlung vom April 1997, wonach die Versammlung nicht von der Notwendigkeit eines Beschlusses unter Umkehrschluß von einer Bevollmächtigung ausgegangen ist. Schließlich hat er selbst mit der Verwalterin, die ausdrücklich als Vertreterin der Bekl. aufgetreten ist, den Hauswartarbeitsvertrag abgeschlossen und von dieser während der Dauer des Arbeitsverhältnisses Arbeitsanweisungen entgegengenommen. Somit waren ihm alle Umstände bekannt, aus denen sich ihm eine Bevollmächtigung der Verwalterin zum Ausspruch der Kündigung geradezu aufdrängen mußte.

Ein Wohnungseigentümer war durch einen befristeten Arbeitsvertrag als Hauswart angestellt. Die Hausverwaltung kündigte dieses Dienstverhältnis, woraufhin der Hauswart die Kündigung unverzüglich zurückwies, weil der Kündigung eine Originalvollmacht der Wohnungseigentümer nicht beigefügt war. Er klagte auf Feststellung, daß das Arbeitsverhältnis fortdauere.

Mit Urteil vom 12. November 1998 wies das Landesarbeitsgericht Berlin die Klage ab. Aus der Teilungserklärung, die dem Hauswart als Miteigentümer bekannt war, und dem Hausverwaltervertrag ergab sich die Vollmacht für die Kündigung, denn schließlich hatte auch die Hausverwalterin den Arbeitsvertrag abgeschlossen. Eine Zurückweisung der Kündigung nach § 174 Satz 2 BGB (unrichtig heißt es im Urteil Abs. 2) kam deshalb ebenfalls nicht in Betracht. Das Gericht meinte, dem Hauswart habe sich die "Bevollmächtigung der Verwalterin zum Ausspruch der Kündigung geradezu aufdrängen" müssen.

Bei großen Wohnungseigentumsanlagen mit einer Vielzahl von Eigentümern wäre in der Tat sonst eine ordnungsgemäße Verwaltung kaum möglich. Im übrigen sei zu beachten, daß das Wohnungseigentumsgesetz die Einsetzung eines Verwalters zwingend vorschreibe. Wer den Vertrag mit einer Hausverwaltung abschließt und von ihr Arbeitsanweisungen entgegennimmt, kann sich nach Treu und Glauben später nicht darauf berufen, seine Gesprächspartnerin sei nicht bevollmächtigt; die Bevollmächtigung auch zur Kündigung habe sich geradezu aufgedrängt.