Vollmacht

Vollmacht; Bestimmtheit; Kaufvertrag; Wohnungseigentum; Änderung der Teilungserklärung

Eine Vollmacht in einem Kaufvertrag über ein Wohnungseigentum, durch die der Erwerber den Verkäufer ermächtigt, die Teilungserklärung zu ändern "für den Fall, daß sie noch einer Änderung bedarf" und die Änderung "nicht das Sondereigentum ... berührt", ist nicht hinreichend bestimmt.

Die Bet. zu 2 hat durch notariellen Kaufvertrag vom 2.3.1994 von der Bet. zu 1 einen Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 14 bezeichneten Wohnung im Hause B sowie einen Raum im Kellergeschoß, im Aufteilungsplan ebenfalls mit Nr. 14 bezeichnet, erworben. In § 2 des Vertrages heißt es weiter u.a.: "Zum Wohnungseigentum gehört folgendes Sondernutzungsrecht: Stellplatz Nr. 14 des Lageplans der Teilungserklärung." In § 10 Nr. 3 des Vertrags war folgendes bestimmt: "Für den Fall, daß die vorstehend erwähnte Teilungserklärung noch einer Änderung bedarf, und soweit diese Änderung nicht das Sondereigentum, das Gegenstand dieses Vertrages ist, berührt, bevollmächtigt der Käufer hiermit den Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, in seinem Namen alle Erklärungen abzugeben und Bewilligungen und Anträge zu stellen, die wegen seines Miteigentums am Gesamtobjekt etwa erforderlich sind." Am 29.3.1994 wurde für die Bet. zu 2 eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, ihre Eintragung als Eigentümerin erfolgte am 18.1.1996. Mit Erklärung vom 18.5.1995 änderte die Bet. zu 1 die Teilungserklärung hinsichtlich der Stellplätze ab. Der dem Wohnungseigentum der Bet. zu 2 zugeordnete Stellplatz Nr. 14 befindet sich danach nunmehr an der Stelle, an der in dem der ursprünglichen Teilungserklärung beigefügten Aufteilungsplan der Stellplatz Nr. 13 lag. Unter Berufung auf die ihr in den notariellen Verträgen erteilte Vollmacht bewilligte und beantragte die Bet. zu 1, die Änderung der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Stellplätze im Grundbuch zu vermerken. Die Eintragung bezüglich des Wohnungseigentums der Bet. zu 2 erfolgte am 1.6.1995. Die Bet. zu 2 hat die Eintragung eines Widerspruchs in das Grundbuch beantragt mit der Begründung, die Eintragung sei von der Vollmacht im Kaufvertrag nicht gedeckt, das Grundbuch sei daher unrichtig.

Das AG hat diesen Antrag abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Bet. zu 2 hat das LG zurückgewiesen. Die weitere Beschwerde hatte Erfolg.

Das LG hat ausgeführt, die in § 10 Nr. 3 des notariellen Kaufvertrags erteilte Vollmacht der Bet. zu 2 habe die von der Bet. zu 1 vorgenommene Änderung der Teilungserklärung in bezug auf die Lage der Stellplätze umfaßt, denn an den Stellplätzen habe kein Sondereigentum bestanden, sondern nur ein Sondernutzungsrecht. Der von der Bet. zu 2 am 31.5.1995 erklärte Widerruf der Vollmacht sei unbeachtlich, denn der Kaufvertrag als solcher sei nicht angegriffen worden, und die bevollmächtigte Bet. zu 1 habe ein konkretes Erfüllungsinteresse an der umfassenden Durchführung des notariellen Vertrags gehabt. Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1. Das LG ist - ebenso wie das AG - richtig davon ausgegangen, daß die Bet. zu 1 die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung nicht mehr einseitig ändern konnte, auch wenn die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch noch nicht erfolgt war. Mit der Eintragung von Auflassungsvormerkungen für die Erwerber des Wohnungseigentums war für eine Änderung der Gemeinschaftsordnung die Zustimmung der vormerkungsberechtigten Erwerber erforderlich (vgl. dazu BayObLGZ 1993, 259 = NJW-RR 1993, 1362 = DNotZ 1994, 233).

2. Soweit sich die Bet. zu 1 für die Zustimmung und die grundbuchrechtlich erforderliche Eintragungsbewilligung der Bet. zu 2 für die Änderung der Gemeinschaftsordnung auf die im notariellen Kaufvertrag erteilte Vollmacht beruft und das LG die Bewilligung durch diese Vollmacht als gedeckt angesehen hat, kann die Entscheidung allerdings keinen Bestand haben. Die Vollmacht rechtfertigt die vorgenommene Eintragung nicht. Sie ist nicht hinreichend bestimmt, eine Auslegung führt nicht zu dem von den Vorinstanzen angenommenen eindeutigen Ergebnis. Dem das Grundbuchverfahren beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz widerspricht die Vollmacht, die Teilungserklärung zu ändern "für den Fall, daß sie - die Teilungserklärung - noch einer Änderung bedarf". Eine nähere Bestimmung, wann ein solches "Bedürfnis" gegeben ist, enthält die Vollmacht nicht. Eine entsprechend den für das Grundbuchverfahren geltenden Grundsätzen auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abstellende Auslegung führt zu keinem eindeutigen Ergebnis. Ungeklärt bleibt, ob ein "Bedürfnis" für eine Änderung nur gegeben ist, wenn gesetzliche Bestimmungen, z. B. baurechtliche Vorschriften, eine Änderung unumgänglich machen, oder ob bereits Zweckmäßigkeitserwägungen oder ein dringendes Verlangen der Mehrheit der Erwerber ein solches Bedürfnis begründen können.

Auch die Vollmacht, die Teilungserklärung zu ändern, "soweit die Änderung nicht das Sondereigentum ... berührt", ist zu unbestimmt. Neben der insoweit vom LG vorgenommenen Auslegung, eine Änderung der Teilungserklärung sei von der Vollmacht gedeckt, wenn die Änderung nicht unmittelbar das Sondereigentum "betreffe", ist eine dahingehende Auslegung zumindest ebenso möglich, daß von der Vollmacht eine solche Änderung nicht gedeckt sein sollte, durch die das jeweilige Sondereigentum im weitesten Sinne, also auch in bezug auf die mit ihm jeweils verbundenen [verbundenen] Sondernutzungsrechte möglicherweise eine nachteilige Einschränkung oder Veränderung erfahren würde. Hierfür spricht, daß die Bestimmung des § 10 Nr. 3 des notariellen Kaufvertrags insoweit weit gefaßt ist, als es darin heißt, sobald das Sondereigentum "berührt" wird.

Die Entscheidungen der Vorinstanzen waren danach aufzuheben und das Grundbuchamt zur Eintragung eines Widerspruchs gegen die Eintragung der Änderung der Gemeinschaftsordnung anzuweisen.