Voller Wärmepreis bei Wärmecontracting nur aufgrund mietrechtlicher Vereinbarung

Voller Wärmepreis bei Wärmecontracting nur aufgrund mietrechtlicher Vereinbarung; Übertragung der Beheizung auf Dritte

Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen (Wärmecontracting), bedarf es hierfür einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung darüber im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Kl. ist Vermieterin einer von den Bekl. gemieteten Wohnung in G. Sie hat im ersten Rechtszug Ansprüche auf Zahlung von Betriebskosten-Nachzahlungen für die Jahre 2001 und 2002 sowie erhöhte Vorauszahlungen für die Zeit von März 2003 bis April 2004 - in Höhe von (...) geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. 2 Mit ihrer Berufung hat die Kl. diesen Anspruch nur noch hinsichtlich der geforderten Nachzahlungen und Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser weiter verfolgt; (...). Der entsprechenden Abrechnung hat die Kl. für die Jahre 2001 und 2002 nicht mehr - wie in den Vorjahren - die Kosten einer von der Kl. selbst betriebenen Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage zugrunde gelegt, sondern die Kosten, die der Kl. von einem Wärmelieferanten, an den sie die Anlage verpachtet hat, in Rechnung gestellt wurden. Das Landgericht hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Kl. mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

3 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 4 Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: 5 In Übereinstimmung mit den Gründen des angefochtenen Urteils sei auch die Kammer der Auffassung, daß die Kl. weder die geltend gemachten Nachzahlungen noch die erhöhten Vorauszahlungen aufgrund der Abrechnungen verlangen könne, weil der Kl. aufgrund des Inhalts des Mietvertrags nicht einseitig das Recht zustehe, die Umstellung der Heizung auf Wärme-Contracting durchzuführen und die dadurch entstandenen höheren Kosten auf die Bekl. umzulegen. Die Kl. habe die im Mietvertrag vereinbarte Heizart durch Umstellung von Eigenerzeugung auf Fremdlieferung von Wärme und Warmwasser mit Belastung des Mieters in voller Höhe der Kosten des Betreibers einseitig ohne Zustimmung des Mieters geändert. Diese einseitige Bestimmung der Kl. sei aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zulässig. II. 6 Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. (...)

9 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht der Kl. einen Anspruch auf die geltend gemachten Nachzahlungen sowie erhöhten Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser versagt. Die Abrechnungen der Kl. für die Jahre 2001 und 2002, aus denen der Anspruch hergeleitet wird, sind nicht ordnungsgemäß. Ohne Zustimmung der Bekl. zum sogenannten Wärmecontracting war die Kl. nicht berechtigt, der Abrechnung die Wärmelieferungskosten zugrunde zu legen, die ihr selbst vom Wärmelieferanten in Rechnung gestellt worden waren. Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen ("Wärmecontracting"), bedarf es hierfür einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung darüber im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, GE 2005, 664 = NJW 2005, 1776). Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, daß danach auch im vorliegenden Fall die Zustimmung der Bekl. zur Umstellung der Heizungs- und Warmwasserversorgung von der vereinbarten Eigenversorgung auf das Wärmecontracting erforderlich war.