Volle Umlegung der Fernwärmekosten

Volle Umlegung der Fernwärmekosten; Wärmecontracting; Substantiierungspflicht für Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot

1. War schon bei Beginn des Mietverhältnisses das Haus an das Fernwärmenetz angeschlossen, kann bei einer Heizkostenabrechnung der Vermieter die ihm berechneten Kosten des Versorgungsunternehmens ohne Abzug geltend machen.

2. Der Mieter muß hinreichend substantiieren, daß der Vermieter gegen das Gebot der ordentlichen Bewirtschaftung verstoßen hat oder daß die Abrechnungen des Wärmelieferanten falsch sind.

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Betriebs- und Heizkostennachzahlung aus der Abrechnung vom 13.9.2002 für das Kalenderjahr 2001 in Höhe von 615,33 € und aus der Abrechnung vom 27.8.2003 für das Kalenderjahr 2002 in Höhe von 615,18 €.

Die Abrechnungen sind formell ordnungsgemäß. Sie entsprechen insbesondere den Anforderungen des § 259 BGB, sie enthalten insbesondere eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben. In ihnen sind die Gesamtkosten, der Verteilerschlüssel, die auf die Bekl. entfallenden Kostenanteile sowie die abgezogenen Vorauszahlungen aufgeführt.

Die Abrechnungen sind auch inhaltlich nicht zu beanstanden. Insbesondere können die Kl. die in die Abrechnung eingestellten Heizkosten in voller Höhe auf die Bekl. umlegen. Dem steht nicht entgegen, daß es sich bei diesen Kosten um Kosten für Wärmelieferung laut Wärmelieferungsvertrag mit der W. GmbH vom 3.5.1999 (Fernwärme) handelt. Denn die Belieferung des Hauses mit Fernwärme war bereits bei Abschluß des Mietvertrags zwischen den Bekl. und der Rechtsvorgängerin der Kl. vorhanden und ist daher Bestandteil des Mietvertrags geworden (vgl. § 7 Nr. 5, 6 MV). Aus diesem Grund stellt sich vorliegend die Problematik der Umstellung auf "Wärmecontracting" nicht. Im übrigen weisen die Kl. auch zutreffend darauf hin, daß nach dem Urteil des BGH vom 16. Juli 2003 (GE 2003, 1152 f.) zum Entgelt für die Wärmelieferung bei der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme die kompletten vom Versorgungsunternehmen berechneten Kosten, einschließlich der darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und auch der Unternehmergewinn des Lieferanten gehören und daher auch auf den Mieter umgelegt werden können.

Es ist hier auch nicht davon auszugehen, daß den Kl. ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot anzulasten ist. Zwar darf ein Vermieter im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nur solche Kosten in Ansatz bringen, die sich aus ordentlicher Bewirtschaftung ergeben, d. h. es dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgeblich ist dabei der Standpunkt eines vernünftigen Wohnungsmieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. A., 2002, G, Rn. 6, 9). Vorliegend haben die Kl. dargelegt, daß ihre Rechtsvorgängerin zumindest bei der Auswahl der W. GmbH als künftige Betreiberin der Heizungsanlage kein überteuertes Angebot im Vergleich zu deren Mitbewerbern angenommen hat. Vielmehr ergab gerade ein Preisvergleich mit einem Angebot der BEWAG, daß das Angebot der W. GmbH günstiger war. Auch die Bekl. räumen nunmehr ein, daß ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot jedenfalls bei Abschluß des Wärmelieferungsvertrages nicht vorlag. Es ist ferner den Kl. aber auch ein Verstoß gegen das Gebot der Kostenkontrolle (vgl. Langenberg a.a.O. Rn. 20) nicht anzulasten. Die Bekl. räumen nunmehr selbst ein, daß sie die Höhe der für 2001 angesetzten Energiekosten nicht beanstanden. Im übrigen ist auch das Verbrauchsverhalten bei Heizung und Warmwasser in der Regel sehr individuell, so daß Vergleiche mit in anderen Objekten anfallenden Heizkosten regelmäßig wenig überzeugend sind.

Soweit die Bekl. entscheidend darauf abstellen, die Abrechnungen der W. GmbH gegenüber den Kl. für die Jahre 2001 und 2002 seien falsch, weil bei der Berechnung des neuen Arbeitspreises als Nenner der ursprüngliche Gaspreis eingesetzt wurde, welcher im Jahr 1999 aber viel höher gewesen sei als von der W. GmbH angenommen, greift dieser Einwand nicht durch. Zum einen ist bereits zweifelhaft, ob die W. GmbH bei der Berechnung des Arbeitspreises überhaupt von den Gaspreisen der GASAG ausgeht. Die Kl. verweisen nämlich insoweit darauf, daß Grundlage für die Festsetzung des Arbeitspreises nicht der Gaspreis der GASAG, sondern ein sog. "Brennstoffmischpreis EUR/MWh Ho" ist. Selbst wenn man jedoch als Maßstab die Preise der GASAG zugrunde legt, so ist der Vortrag der Bekl., wonach der hier maßgebliche Gaspreis im Jahr 1999 2,43 ct/kWh betragen haben soll - auch anhand der von den Bekl. mit Schriftsatz vom 5. Juli 2005 eingereichten Preislisten der GASAG - nicht nachvollziehbar. Allein aufgrund der vielen unterschiedlichen Tarife der GASAG ist nicht ersichtlich, daß die W. GmbH im Jahr 1999 für Gas nicht wie vorliegend vertraglich zugrundegelegt 1,825 ct/kWh, sondern die von den Bekl. behaupteten 2,43 ct/kWh entrichten mußte. Mangels hinreichender Substantiierung des Vortrags der Bekl. war auch ein entsprechender Beweis vorliegend nicht zu erheben, weil es sich insoweit um einen unzulässigen Ausforschungsbeweis handeln würde.

Wenn ein Versorgungsunternehmen gewerblich Wärme liefert (früher Fernwärme genannt), sind in der Rechnung an den Hauseigentümer auch Investitions- und Verwaltungskosten und Unternehmergewinn enthalten. Ob der Vermieter berechtigt ist, eine vorhandene Zentralheizung stillzulegen und auf Wärmelieferung umzustellen, ist daher zweifelhaft. Anders ist es aber, wenn schon bei Abschluß des Mietvertrages das Haus an das Fernwärmenetz angeschlossen war.

Die Mieter beanstandeten die Heizkostenabrechnungen und meinten, die Vermieter hätten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Insbesondere die Investitions- und Verwaltungskosten für das Wärmecontracting seien nicht ihnen, sondern dem Vermieter anzurechnen. Auch seien die Abrechnungen des Versorgungsunternehmens falsch.

Mit Urteil vom 18. August 2005 gab das LG Berlin der Zahlungsklage der Vermieter statt und verwies darauf, daß schon bei Beginn des Mietverhältnisses das Haus an das Fernwärmenetz angeschlossen war, so daß alle Kosten grundsätzlich umlegbar seien.

Es habe sich auch nicht um ein überteuertes Angebot des Wärmelieferanten gehandelt im Vergleich zu den Mitbewerbern. Daß die Abrechnungen des Wärmelieferanten unrichtig seien, hätten die Mieter nicht nachvollziehbar dargelegt. Einem Beweisantritt insoweit sei nicht nachzugehen, da es sich um einen unzulässigen Ausforschungsbeweis handeln würde.