Volle Geschäftsgebühr für Kündigung eines Mietverhältnisses durch Rechtsanwalt als Schadensersatz

1. Hat der Vermieter nach Zahlungsverzug des Mieters einen Rechtsanwalt zur Kündigung und Erhebung der Räumungsklage beauftragt, kann für die Kündigung eine volle Geschäftsgebühr als Schadensersatz vom Mieter verlangt werden.

2. Die Anrechnung der Geschäftsgebühr auf die Verfahrensgebühr ändert daran nichts und ist erst im Rahmen des Kostenfestsetzungsverfahrens zu berücksichtigen.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Die Kl. vermieteten dem Bekl. mit Vertrag vom 20. Oktober 2005 ab dem 1. Dezember 2005 eine Wohnung in W. zu einer monatlichen Miete von 210 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 95 €. Nachdem der Bekl. die Miete für Februar und März 2006 sowie eine vertraglich vereinbarte Kaution von 500 € nicht gezahlt hatte, kündigten die Kl. mit Schreiben ihrer späteren Prozeßbevollmächtigten vom 15. März 2006 das Mietverhältnis fristlos und forderten den Bekl. vergeblich auf, die Wohnung bis zum 29. März 2006 geräumt an sie herauszugeben und den rückständigen Betrag in Höhe von insgesamt 1.110 € zu zahlen.

2 Mit ihrer nachfolgenden Räumungs‑ und Zahlungsklage haben die Kl. vom Bekl. auch die Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten für die fristlose Kündigung in Höhe von 373,98 € nebst Zinsen verlangt.

3 Das AG hat den Bekl. antragsgemäß zur Räumung und Zahlung von 1.110 € sowie zur Zahlung weiterer 198,59 € für die durch die anwaltliche Kündigung vorprozessual entstandenen Rechtsverfolgungskosten verurteilt. Hinsichtlich der weitergehend geltend gemachten vorgerichtlichen Kosten von 175,39 € hat es die Klage abgewiesen. (...)

II. (...) 10 1. Zwar ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß der Gegenstand der außergerichtlichen Tätigkeit eines Rechtsanwalts, der mit dem Ausspruch der Kündigung beauftragt ist, das Räumungsverlangen des Vermieters und somit denselben Gegenstand betrifft wie eine spätere gerichtliche Tätigkeit des Rechtsanwalts im Rahmen der Räumungsklage (Senatsurteil vom 14. März 2007 ‑ VIII ZR 184/06, NJW 2007, 2050 = NZM 2007, 396 unter II 2 b).

11 2. Wie der Bundesgerichtshof (Senatsurteil vom 7. März 2007 - VIII ZR 86/06, NJW 2007, 2049 = NZM 2007, 397) - nach Erlaß der Entscheidung des Berufungsgerichts - aber bereits entschieden hat, führt die in der Vorbemerkung 3 Abs. 4 zu Nr. 3100 VV RVG angeordnete Anrechnung der Geschäftsgebühr auf die Verfahrensgebühr des nachfolgenden gerichtlichen Verfahrens zu einer Reduzierung der letztgenannten Gebühr. Nach dem eindeutigen Wortlaut dieser Bestimmung erfolgt die Anrechnung auf die Verfahrensgebühr des nachfolgenden gerichtlichen Verfahrens, so daß sich nicht die vorgerichtliche Geschäftsgebühr, sondern die Verfahrensgebühr im Umfang der Anrechnung reduziert. Diese Anrechnung ist erst im Rahmen des Kostenfestsetzungsverfahrens zu berücksichtigen (Senatsurteil vom 14. März 2007, aaO, unter II 2 d).

12 Soweit prozeßökonomische Gründe für den umgekehrten Weg der hälftigen Anrechnung der Verfahrensgebühr auf die Geschäftsgebühr sprechen mögen (beispielsweise: KG JurBüro 2006, 202; OVG NRW NJW 2006, 1991), weil die vorgerichtliche Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV RVG - anders als die Verfahrensgebühr - nicht im Kostenfestsetzungsverfahren nach §§ 103, 104 ZPO berücksichtigt werden kann, rechtfertigt dies nicht, das Gesetz gegen seinen klaren Wortlaut anzuwenden.

13 Den Kl. steht daher gegen den Bekl. ein Anspruch auf Zahlung weiterer 175,39 € nach § 280 Abs. 1, 2, § 286 BGB zu, da ihnen insgesamt ein verzugsbedingter Schaden in Höhe der ihren Prozeßbevollmächtigten zustehenden Vergütung von 373,98 € für die fristlose Kündigung entstanden ist. Der Bekl. befand sich mit Mietzahlungen für zwei Monate in Verzug. Auf dieser Pflichtverletzung beruhte die Beauftragung der Prozeßbevollmächtigten der Kl. zur außergerichtlichen Wahrnehmung ihrer Interessen, insbesondere zur Erklärung der - gem. § 543 Abs. 1, 2 Nr. 3 Buchst. a BGB berechtigten - fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.

Der vertragsuntreue Mieter schuldet nicht nur ausstehende Mietzahlungen, sondern auch Ersatz der Kosten für die notwendige Rechtsverfolgung. Dazu gehören auch die Kosten eines Rechtsanwalts.

Der Mieter war mit seinen Mietzahlungen im Verzug; der Vermieter beauftragte einen Rechtsanwalt, das Mietverhältnis zu kündigen und Räumungsklage zu erheben. Die Kosten für die außergerichtliche Tätigkeit (Kündigung) verlangte er als Schadensersatz vom Mieter.

Mit Urteil vom 11. Juli 2007 bestätigte der BGH seine Auffassung, daß die volle Geschäftsgebühr verlangt werden könne. Zwar träfen Kündigung und Räumungsklage denselben Gegenstand; das führe aber nur dazu, daß die Geschäftsgebühr auf die Verfahrensgebühr anzurechnen sei. Nach dem eindeutigen Wortlaut nach Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) erfolge die Anrechnung auf die Verfahrensgebühr des nachfolgenden gerichtlichen Verfahrens, so daß sich nicht die vorgerichtliche Geschäftsgebühr, sondern die Verfahrensgebühr im Umfang der Anrechnung reduziere. Aus praktischen Erwägungen nur die halbe Geschäftsgebühr festzusetzen, widerspreche dem klaren Wortlaut des Gesetzes.

Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch des Vermieters ist allerdings, daß eine Kostenrechnung des Rechtsanwalts gegenüber seinem Mandanten (und nicht gegenüber der Gegenseite) nach § 10 RVG erteilt wurde (KG GE 2003, 321).