Volkseigentum

Volkseigentum; Veräußerung; Vorkaufsrecht; Grundbuchberichtigung

1. Die unter der Geltung der Rechtsvorschriften der ehemaligen DDR getroffene Vereinbarung eines im Grundbuch einzutragenden Vorkaufsrechts (§§ 306 ff. ZGB-DDR), wonach bei Ausübung des Vorkaufsrechts ein bestimmter Kaufpreis zur Anwendung gebracht wird, ist nichtig (§ 68 Abs. 1 ZGB-DDR).

2. Die Preislimitierung ist als Ausgestaltung des Vorkaufsrechts mit diesem Recht untrennbar verbunden.

3. Die Nichtigkeit dieser Vereinbarung hat die Gesamtnichtigkeit des Veräußerungsvertrages zur Folge (im Anschluß an Kammergericht, 1. Zivilsenat, KG-Report 1994, 135, 243; Kammergericht, 18. Zivilsenat, KG Report 1994, 218).

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Das Landgericht hat mit rechtlich zutreffender Begründung auf den Widerspruch der Verfügungsbekl. (im folgenden: Bekl.) die von dem Amtsgericht Pankow/Weißensee auf Antrag des Verfügungsklägers (im folgenden: Kl.) erlassene einstweilige Verfügung bestätigt (§§ 936, 924, 925 ZPO). Der Senat folgt den Gründen der angefochtenen Entscheidung (§ 543 Abs. 1 ZPO). Das Vorbringen der Bekl. zur Begründung der Berufung führt zu keiner anderen rechtlichen Beurteilung.

I. Bedenken gegen die Zulässigkeit des Verfahrens auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung bestehen nicht. Soweit die Bekl. vorbringen, der Kl. hätte auf einfachere und billigere Weise durch Einlegung einer weiteren Beschwerde gemäß § 78 GBO gegen den Beschluß des Landgerichts Berlin vom 20. Mai 1994 (85 T 128/94) die Eintragung eines Widerspruchs in dem Grundbuch erreichen können, verkennen sie, daß der Berechtigte regelmäßig und auch hier zwischen dem Verfahren nach der Grundbuchordnung einerseits und dem Klageverfahren bzw. Verfahren auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung andererseits frei wählen kann. Nur wenn der Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs nach der Vorschrift des § 22 GBO glatt zu führen ist, kann das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis fehlen (Palandt/ Bassenge, BGB, 55. Aufl., § 894 Rdn. 1 m. w. N.). Die Unrichtigkeit des Grundbuchs ergab sich hier gerade nicht "glatt" aus Urkunden, sondern bedurfte umfangreicherer rechtlicher Prüfung. Hinzu kommt, daß im Verfahren nach der Grundbuchordnung (FGG-Verfahren) die Berechtigung des Grundbuchamtes zur Eintragung eines Amtswiderspruchs gemäß § 53 Abs. 1 GBO in mehrere Richtungen geprüft wird, nämlich in verfahrensrechtlicher Hinsicht ("unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften") wie auch in materiell-rechtlicher Hinsicht ("unrichtig geworden ist"). Der Kl. brauchte sich auf dieses Verfahren nicht einzulassen, sondern konnte ohne weiteres sich für das in der ZPO vorgesehene Eilverfahren der einstweiligen Verfügung entscheiden.

Ebensowenig trifft die Auffassung der Bekl. zu, die Inanspruchnahme der Gerichte in Fällen der vorliegenden Art sei rechtsmißbräuchlich. Der Kl. hat vielmehr als Rechtsnachfolger des Magistrats von Berlin unabhängig davon, daß dieser Vertragspartei des - nichtigen - Veräußerungsvertrages vom 14. Juni 1990 war, schon aufgrund der Beeinträchtigung seiner materiell-rechtlichen Eigentümerposition durch die Eintragung der Bekl. im Grundbuch ein berechtigtes Interesse an der Durchführung des vorliegenden Verfahrens. Wenn die Bekl. in diesem Zusammenhang - substanzlos - behaupten, der Kl. beabsichtige Ersatzverträge "mit den gleichen Knebelungseffekten" zu schließen, verkennen sie, daß es in dem vorliegenden Verfahren allein darum geht, den Berichtigungsanspruch des Kl. aus § 894 BGB zu sichern und einen gutgläubigen Erwerb Dritter zu verhindern (vgl. §§ 892 Abs. l Satz l, 893 BGB).

II. Mit rechtlich zutreffenden Erwägungen ist das Landgericht zu dem Ergebnis gekommen, daß der Kl. aus der Vorschrift des § 894 BGB berechtigt ist, einen Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs eintragen zu lassen (§ 899 Abs. l BGB). Denn der Inhalt des Grundbuchs steht in Ansehung eines Rechtes an dem Grundstück, nämlich des Eigentums der Bekl., mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklange. Die Bekl. sind durch den Veräußerungsvertrag vom 14. Juni 1990 und durch die anschließende Eintragung in das Grundbuch nicht Eigentümer des fraglichen Grundstücks geworden. Denn die unter Nr. 2 des Kaufvertrags enthaltene Erklärung der Beteiligten betreffend die Eintragung eines preislimitierten Vorkaufsrechts ist nach den gemäß Art. 232 § 1 EGBGB anzuwendenden Rechtsvorschriften der ehemaligen DDR (ZGB) nichtig und führt zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages.

Das im Veräußerungsvertrag vereinbarte, im Grundbuch einzutragende Vorkaufsrecht konnte nicht wirksam begründet werden, weil es den Anforderungen des § 307 ZGB nicht entspricht. Nach dieser Bestimmung kann das im Grundbuch eintragungsfähige Vorkaufsrecht nur als Recht bestellt werden, einen vom Grundstückseigentümer mit einem Dritten beabsichtigten Kaufvertrag zu den vom Eigentümer mitzuteilenden Vertragsbedingungen selbst abzuschließen, d. h. unter diesen Bedingungen von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Der Vorkaufsberechtigte erhält also die Möglichkeit, anstelle des vorgesehenen Vertragspartners des Eigentümers Partner des Kaufvertrages zu werden. Es handelt sich nicht um den Eintritt in einen bereits abgeschlossenen Vertrag, sondern um die Erklärung, den Betrag zu bestimmten, dem Berechtigten erst mitzuteilenden Bedingungen selbst abzuschließen, nachdem der Verpflichtete ihm seine Verkaufsabsicht zu diesen Bedingungen mitgeteilt hat. Nach Ausübung des Vorkaufsrechts darf der Eigentümer einen entsprechenden Vertrag nur mit dem Vorkaufsberechtigten abschließen (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 ZGB). Nach der Systematik des ZGB kann ein im Grundbuch einzutragendes, also insoweit gesichertes Vorkaufsrecht nur mit diesem Inhalt vereinbart werden. Insoweit sind mit der Abschaffung des bis dahin auch in der DDR geltenden BGB dessen grundlegende Strukturprinzipien nicht beseitigt worden. Dementsprechend beschränkt sich die Eintragungsfähigkeit von Rechten im Grundbuch nach wie vor auf die im Gesetz bezeichneten Rechte bestimmten Inhalts, deren Entstehen mit der Eintragung im Gesetz jeweils hervorgehoben wird, wie etwa in § 306 Abs. 1 Satz 3 ZGB. Dies entspricht der Rechtsprechung des 1. Zivilsenats des Kammergerichts (DtZ 1994, 285 = GE 1994, 597 = KG Report 1994, 135 = ZOV 1994, 306; KG-Report 1994, 243 = NJ 1995, 92), der sich der 18. Zivilsenat des Kammergerichts (DtZ 1994, 400) und zur Frage der Nichtigkeit des Vorkaufsrechts auch der 24. Zivilsenat (KG-Report 1995, 133) wie auch der Senat in seiner unveröffentlichten Entscheidung vom 14. August 1995 (4 W 3282/95) angeschlossen haben.

Soweit ersichtlich vertreten die Bekl. die Auffassung, die im Zusammenhang mit der Vereinbarung eines Vorkaufsrechts erfolgte Limitierung des Verkaufspreises (Festpreisklausel) sei zwar nichtig, habe jedoch auf die Wirksamkeit des Vorkaufsrechts (ohne die Festpreisklausel) keine Auswirkung. Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Bereits aus dem unmittelbaren Zusammenhang in dem Vertrag zwischen der Vereinbarung des Vorkaufsrechts und der Art und Weise, wie dies auszuüben sei, läßt sich ohne weiteres herleiten, daß die Preislimitierung untrennbar mit der Anordnung des Vorkaufsrechts verknüpft war. Mit der konkreten Preislimitierung haben die Parteien einverständlich das Vorkaufsrecht näher ausgestaltet. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage der Teilnichtigkeit schon deshalb nicht, weil es sich nicht um verschiedene "Vertragsteile", sondern um eine einheitliche, den Umfang eines Rechts näher bestimmende Regelung handelt. Nichts anderes ergibt sich aus der von den Bekl. zitierten Entscheidung des Reichsgerichts vom 25. Februar 1922 (RGZ 104, 122). Schon damals hatte das Reichsgericht festgestellt, daß die Vereinbarung eines dinglichen Vorkaufsrechts mit fest bestimmtem Preise an sich (insgesamt) nichtig ist. Die dort angestellten Erwägungen betreffen eine Umdeutung dieses nichtigen Rechts in ein schuldrechtliches, durch eine Auflassungsvormerkung gesichertes Verkaufsrecht und lassen sich auf den vorliegenden Fall schon deshalb nicht übertragen, weil es nach dem hier anzuwendenden Recht der ehemaligen DDR im Zeitpunkt des Vertragsschlusses das Rechtsinstitut der Vormerkung nicht mehr gab.

Soweit sich die Bekl. darüber hinaus auf den Standpunkt stellen, eine etwaige Nichtigkeit des (gesamten) preislimitierten Vorkaufsrechts wirke sich auf die Wirksamkeit des übrigen Veräußerungsvertrages nicht aus, vermag dem der Senat ebenfalls nicht zu folgen.

Maßgebend für die Beurteilung der Frage der Teilnichtigkeit von Verträgen der vorliegenden Art ist die Vorschrift des § 68 Abs. 2 ZGB. Danach ist ein Vertrag teilweise nichtig, wenn sich der Nichtigkeitsgrund nur auf einen Teil des Vertrages bezieht und der Vertrag auch ohne diesen Teil abgeschlossen worden wäre. Den rechtlichen Erwägungen der Bekl. ist bereits im Ansatz nicht zu folgen. Danach soll es sich bei den Verträgen der vorliegenden Art strukturell jeweils um zwei Verträge mit drei verschiedenen Beteiligten gehandelt haben, und zwar als Verkäuferin die ehemalige DDR, als Erwerber die jeweils bisherigen Nutzer des Grundstücks und als Vorkaufsberechtigte die Stadt Berlin. Dem kann nicht gefolgt werden. Unabhängig von der Frage, ob der Magistrat von Berlin bei der Veräußerung des Grundstücks, das im Eigentum des Volkes stand, seine Befugnisse als Rechtsträger überschritten hatte, war allein er Vertragspartner der Bekl. Dies ergibt sich eindeutig aus dem Veräußerungsvertrag vom 14. Juni 1990, in dem als Veräußerer der Rechtsvorgänger des Kl. und als Erwerber die Bekl. aufgeführt sind. Weitere Beteiligte nennt dieser Vertrag nicht. Demzufolge kommt es für die Frage der Einheitlichkeit und/oder Teilbarkeit einer rechtsgeschäftlichen Regelung allein auf den Einheitlichkeitswillen der Parteien des vorliegenden Verfahrens an. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist stets dann von einem einheitlichen Rechtsgeschäft auszugehen, wenn mehrere Vereinbarungen "miteinander stehen und fallen" (BGH DB 1976, 1497). Dabei ist nicht der tatsächliche Parteiwille maßgebend, sondern der hypothetische (MüKo/Mayer-Maly, BGB, 3. Aufl., § 139 Rdn. 24 ff.). Es kommt also darauf an, ob eine objektive Bewertung ergibt, daß das Rechtsgeschäft auch ohne den nichtigen Teil vernünftigerweise vorgenommen worden wäre. Davon kann in den Fällen der vorliegenden Art unter keinem rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt ausgegangen werden. Vielmehr ergibt sich aus dem historischen Ablauf der Ereignisse in der ersten Jahreshälfte des Jahres 1990 zwingend, daß es dem Magistrat von Berlin beim Abschluß der Veräußerungsverträge maßgebend auf die Vereinbarung des preislimitierten Vorkaufsrechts ankam. Dies war auch für die jeweiligen Erwerber erkennbar, weil die Verkäufe, die auf dem von der Volkskammer der ehemaligen DDR beschlossenem Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (sogenanntes Modrow Verkaufsgesetz) beruhten, zunächst ohne die Aufnahme eines preislimitierten Vorkaufsrechts erfolgten. Erst nachdem es darüber zu Irritationen in der Öffentlichkeit gekommen war, wurde das preislimitierte Vorkaufsrecht in die Verträge aufgenommen, ersichtlich aus dem Grund, um Spekulationsgewinne der Erwerber zu verhindern, die sonst im Zuge der sich abzeichnenden Wiedervereinigung mit großer Wahrscheinlichkeit zu erwarten gewesen wären (Kammergericht, 1. Zivilsenat, a.a.O.; Hartkopf NJ 1994, 129). Diese Absicht des Magistrats war für die Bekl. bei Abschluß des Veräußerungsvertrages erkennbar, wurde von ihnen gebilligt oder jedenfalls hingenommen, so daß der Einheitlichkeitswille der einen Seite als ausreichend anzusehen ist (vgl. MüKo a.a.O. Rdn. 15; BGH NJW 1976, 1431/1432).

Schließlich kann den Bekl. auch nicht darin gefolgt werden, daß der Vertrag wegen der verbotenen oder zu mißbilligenden Klausel von vornherein aus dem Gleichgewicht gewesen sei mit der Folge, daß der Vertrag dann im Interesse des Übervorteilten mit Ausnahme der nichtigen Vereinbarung als gültig anzusehen wäre. Es ist nicht ersichtlich, daß die Bekl. im vorliegenden Fall durch die Vereinbarung des Vorkaufsrechts, das auf den von ihnen aufgebrachten Kaufpreis begrenzt war, übervorteilt worden sind. Allein aus dem Umstand, daß eine nichtige vertragliche (Teil-) Regelung vorliegt, kann von einem Ungleichgewicht des Gesamtvertrages nicht ausgegangen werden. Denn ansonsten wäre die Bestimmung des § 68 Abs. 2 ZGB überflüssig. Es mag zwar Fälle geben, in denen entsprechend dem Zweck der Verbotsnorm sich die Nichtigkeit auf die verbotene Klausel beschränkt, das Rechtsgeschäft im übrigen wirksam bleibt (Palandt/Heinrichs a.a.O. § 139 Rdn. 18). Für den Geltungsbereich des BGB gilt dies etwa für das Verbot, die Haftung wegen Vorsatzes dem Schuldner im voraus zu erlassen (§ 276 Abs. 2) oder die Gewährleistung zu erlassen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschweigt (§ 443). Dabei handelt es sich um Regelungen, die eine Vertragspartei vor bestimmten nachteiligen Klauseln schützen soll. Ein vergleichbarer Schutzzweck ist bei dem Verbot eines in das Grundbuch einzutragenden preislimitierten Vorkaufsrechts nicht gegeben. Abgesehen davon, daß sich eine mit den vorangegangenen Beispielen vergleichbare Verbotsnorm für Vereinbarungen dieser Art im ZGB nicht findet, beruht die Nichtigkeit eines dinglichen preislimitierten Vorkaufsrechtes allein darauf, daß der bei dinglichen Rechten vorherrschende Typenzwang aus Gründen der Rechtssicherheit den Umfang dinglicher Rechte zwingend vorschreibt und die Vertragsfreiheit weitgehend ausgeschlossen wird. Demnach besteht der Zweck der Verbotsnorm hier nicht so sehr darin, die Bekl. vor einem preislimitierten Vorkaufsrecht zu schützen. Dies ergibt sich daraus, daß nach dem Recht der früheren DDR die Vereinbarung eines sogenannten schuldrechtlichen preislimitierten Vorkaufsrechts ohne weiteres wirksam war (Kammergericht, 1. Zivilsenat, NJ 1996, 38 m. w. N.). Die Verbotsnorm diente vielmehr dem insbesondere im Grundstücksverkehr herrschenden Bedürfnis nach Rechtssicherheit. Damit hat es bei der Gesamtnichtigkeit des Vertrages zu verbleiben.