Vogelkot auf Balkonen keine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung

1. Vogelkot auf Balkonen und Terrassen ist nicht zu vermeiden und kein vertragswidriger Zustand, der zur Mietminderung berechtigt, sofern nicht ganz unverhältnismäßige Verschmutzungen vorliegen.

2. Das Füttern von Vögeln und Aufstellen von Wassergefäßen durch einen Mitmieter ist sozialadäquat und überschreitet die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Miete war im Zeitraum zwischen Oktober 2008 und Juli 2009 nicht gemindert. Eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung im streitgegenständlichen Zeitraum durch Vogelkot auf den Balkonen der Bekl. ist nicht ersichtlich. Bei Balkonen handelt es sich um zur Umwelt offen gestaltete Bauteile. Die Öffnung in die Umwelt ist aber bei Balkonen und Terrassen gerade ein gewollter Umstand, er soll eine Verbindung in die äußere Umwelt vermitteln, ohne dass das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, verlassen werden muss. Er soll damit die Möglichkeit schaffen, einen Aufenthalt im Freien den dortigen Bedingungen angepasst zu vermitteln. Zu der natürlichen Umwelt gehört aber auch, dass dort Vögel, Insekten, Regen, Wind und Sturm hin gelangen und eben auch Vogelkot. Das gilt umso mehr dann, wenn sich das Gebäude mit dem Balkon in begrünten Bereichen befindet, in dem für die Fauna eine gute Lebensgrundlage herrscht. Das Auftreten von Vogelkot ist deshalb bei Balkonen und Terrassen nicht zu vermeiden und für sich genommen deshalb kein vertragswidriger Zustand. Auch ist es durchaus sozialadäquat, dass sich Bewohner von Balkonen nicht nur an der frischen Luft und der Möglichkeit erfreuen, sich dort aufzuhalten, dort Blumen zu ziehen, Wäsche zu trocknen usw., sondern sich auch an dem Flug und dem Gezwitscher von Vögeln erfreuen. Das Füttern von Vögeln in diesem Zusammenhang ist deshalb keineswegs bereits im Grundsatz nicht sozialadäquat, sondern recht verbreitet. Einen Anspruch gegen solche Mieter, dies zu unterlassen, gibt es jedenfalls so lange nicht, wie es keine gesundheitlich bedenklichen Folgen oder ganz unverhältnismäßig starke Verschmutzungen gibt. Auch verhielt sich entgegen der Auffassung der Bekl. die Mitmieterin durch das Aufstellen von Wassergefäßen und das Füttern von Vögeln nicht von vorneherein pflichtwidrig. Denn nach der Hausordnung war nur das Füttern von Tauben verboten, von Tauben ist hier aber nicht die Rede. Tauben stehen nicht als Synonym für jedwede Vogelart. Sie unterschieden sich durch ihre Größe und dadurch, dass ihr Kot häufig von Krankheitserregern verunreinigt ist, von der übrigen einheimischen Vogelpopulation.

Hier reichte es auch nicht, ein vermehrtes Auftreten gegenüber früheren Zeiträumen vorzutragen, insbesondere denjenigen Zeiträumen, in denen die Mitmieterin dort noch nicht wohnte. Ein vollkommen von äußeren Einflüssen befreites Wohnen kann die Bekl. jedenfalls nicht verlangen, bis zu einem gewissen Maß hat sie dieses, soweit es sozialadäquat ist und bzw. oder aufgrund der äußeren Gegebenheiten nicht vermeidbar ist, hinzunehmen.

Lediglich ganz unverhältnismäßige Verschmutzungen durch Vogelkot wären geeignet, eine Minderung der Miete zu rechtfertigen. Solche hat die Bekl. indessen für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht in ausreichendem Maße dargelegt. Ihr Vorbringen dazu ist zu ungenau geblieben. Aus den vorgelegten Fotografien vermag das Gericht wohl Verschmutzungen zu erkennen, nicht aber, dass es sich um übermäßig starke Verschmutzungen handeln würde. Zwar hat die Bekl. vorgetragen, dass innerhalb von zwei Tagen 20 neue Kotflecken aufgetreten seien, dies ist aber noch nicht ausreichend, da es auf eine entsprechende Intensität über einen längeren Zeitraum ankommt und die Intensität nicht nur von der absoluten Anzahl von Kotflecken, sondern auch von der Größe der Balkone, dem flächenmäßigen Ausmaß ihrer Betroffenheit abhängt. Hier ist zudem zu berücksichtigen, dass es jahreszeitlich bedingte Unterschiede aufgrund des natürlichen Wanderverhaltens eines Teils der Vogelpopulation und aufgrund ihres Brutverhaltens gibt. Soweit die Bekl. einen scharenweisen Anflug von Vögeln behauptet, hat sie nicht weiter dargelegt, was sie darunter versteht.

Aus den Angaben der Zeugin, die bei einer Besichtigung eine starke Verkotung wahrgenommen hat, ergibt sich nichts für die Bekl. Günstigeres, weil nicht nachvollziehbar wird, was diese unter einer starken Verkotung verstanden hat. Auch die Fotos, auf die die Zeugin Bezug nimmt, die dem Zustand „schon näher kommen" sollen, lassen eine in einer verhältnismäßig kurzen Zeit so starke Verkotung, die über jedes übliche im Freien herrschende Maß hinausginge, nicht nachvollziehbar erkennen. Hier ist auch zu berücksichtigen, dass die Fotos lediglich den Brüstungsbereich, nicht aber die weiteren Bereiche des Balkons erkennen lassen, in denen sich Menschen für gewöhnlich aufhalten.

Bei einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung ist der Mieter auch dann zur Mietminderung berechtigt, wenn der Vermieter sie nicht verursacht hat oder auch gar nicht verhindern kann. Paradebeispiel ist die Lärmbelastung durch eine legale Baustelle in der Nachbarschaft . Bei sonstigen Störungen durch Umwelteinflüsse wie Vogelkot auf Balkonen kommt es darauf an, ob sie „sozialadäquat" sind, der Mieter also damit rechnen musste. Denn dann liegt kein zur Minderung berechtigender Mangel vor.

Die Mieterin hatte die Miete gemindert, weil sie eine Verschmutzung des Balkons durch Vogelkot bemängelte. Sie behauptete, nachdem eine neue Mieterin eingezogen sei, die Vögel füttere, sei ihr eigener Balkon stark verschmutzt; die Vögel kämen in Scharen angeflogen, und auf ihrem Balkon seien z. B. innerhalb von zwei Tagen 20 neue Kotflecken aufgetreten. Sie legte im Prozess Fotos vor, aus denen sich die Verschmutzungen ergaben.

Mit Urteil vom 21. Mai 2010 gab das Landgericht Berlin der Klage der Vermieterin auf Zahlung der einbehaltenen Miete statt, da ein zur Minderung berechtigender Mangel nicht vorläge. Bei Balkonen und Terrassen sei die Öffnung in die Umwelt gewollt, wobei zur natürlichen Umwelt auch gehöre, dass Vögel, Insekten, Regen, Wind und Sturm und eben auch Vogelkot dorthin gelangen. Das Füttern von Vögeln durch Mitmieter sei sozialadäquat und deshalb nicht pflichtwidrig. Nur bei ganz unverhältnismäßigen Verschmutzungen komme eine Minderung in Betracht, was hier aber nicht nachgewiesen sei. Auf den Fotos seien Verschmutzungen zu erkennen, nicht aber übermäßig starke.

Ähnlich hat das AG Eisleben entschieden, wonach in ländlichen Gegenden Vogelkot nistender Schwalben auf dem Fensterbrett und das gelegentliche Hineinfliegen in die Wohnung nicht zur Minderung berechtigt (NZM 2006, 898). Bei Tauben, die oft als Ratten der Lüfte bezeichnet werden, ist die Rechtsprechung kritischer. Grundsätzlich sind sie zwar großstadttypisch und berechtigen deshalb nicht zur Minderung (LG Kleve NJW-RR 1986, 1344), wenn nicht infolge baulicher Gegebenheiten (offen stehende Fenster einer leeren Wohnung; Nischen in Dachvorsprüngen) Tauben erheblich vermehrt auftreten (LG Berlin GE 2001, 346).

Bei erheblichem Taubenbefall mit Verschmutzungen und Ungeziefergefahren wird allerdings ein Minderungsrecht des Mieters bejaht (LG Berlin, NJW-RR 1996, 264 - Minderung von 10 %; AG Hamburg WE 1999, Nr. 12, 12 - Minderung von 7,5 %; AG Pforzheim WuM 2000, 302 - Minderung von 30 %; AG Altenburg, Urteil vom 28. Januar 2005 5 C 857/04 - Minderung von 10 %; AG München, Urteil vom 23. November 2009, BeckRS 2010, 05591 - Minderung von 5 %).

Das AG Freiburg hat nach Auftreten einer Taubenallergie der Mieterin sogar einen Schmerzensgeldanspruch (von 3.000 DM) gegen die Vermieterin zuerkannt, weil die nichts gegen die Taubenplage unternommen hatte (Urteil vom 4. Oktober 1996, BeckRS 2010, 08061).