Videoüberwachung des Hauseingangs

1. Die Einführung einer Videoüberwachung des Hauseingangsbereichs einer Wohnungseigentumsanlage ohne technische Beschränkung dergestalt, daß Besucher nur von den Wohnungen aus identifiziert werden können, die der Videoüberwachungsanlage angeschlossen sind und deren Klingel betätigt wurde, dürfte gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen.

2. Im Hinblick auf das Bestimmtheitsgebot von Eigentümerbeschlüssen muß ein Eigentümerbeschluß über die Einführung einer Videoüberwachung des Hauseingangsbereichs einer Wohnungseigentumsanlage klar zum Ausdruck bringen, daß die Videoüberwachung mit technischen Beschränkungen so installiert werden soll, daß Besucher nur von den Wohnungen aus identifiziert werden können, die dem System angeschlossen sind und deren Klingel betätigt wurde. Außerdem muß der Eigentümerbeschluß die durch § 6 Abs. 2 und 5 BDSG vorgeschriebenen Einschränkungen berücksichtigen.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die seit 16.6.2001 ohne Verwalter ist. Die Wohnungseigentümer faßten am 14.5.2001 mehrere Eigentümerbeschlüsse, u. a. zu TOP 8:

a) Installation einer Videokamera in der Briefkastenanlage neben dem gemeinsamen Hofeingangstor der aus mehreren Häusern bestehenden Wohnanlage,

b) Lage der Videokamera: Alternativ: entweder als erstes Modul, wodurch alle anderen jeweils eine Etage nach unten rücken, oder zuerst die Lampe, dann das Videoauge und alle anderen Module rücken eine Etage nach unten ...,

c) Kostentragung erfolgt durch die jeweils angeschlossenen Eigentümer, bei späterem Anschluß Kostenbeteiligung.

In der Folgezeit wurde eine Türsprechanlage installiert mit Klingeltableau und integrierter Kamera am Hofeingangstor und jeweils einem Monitor in zwei Häusern. Beim Betätigen der Klingeltasten am AußentabIeau ertönt im betreffenden Haus innen ein elektronischer Gong. Zugleich schaltet sich nur in diesem Haus die Videoübertragung ein und überträgt das Videobild für eine einstellbare Zeit von null Sekunden bis drei Minuten.

Die Antragsteller haben, soweit es für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Bedeutung ist, beantragt, den Eigentümerbeschluß zu TOP 8 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Teilbeschluß diesem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner den Teilbeschluß des Amtsgerichts insoweit aufgehoben, als der Eigentümerbeschluß zu TOP 8 für ungültig erklärt worden ist; es hat den Antrag abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, die erfolgreich war.

Der Eigentümerbeschluß ist für ungültig zu erklären, weil ihm die hinreichende Bestimmtheit fehlt.

a) ... Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (GE 2003, 1333 = NJW 2003, 3124) ist ein Rechtsschutzbedürfnis im Beschlußanfechtungsverfahren im Regelfall nicht zu prüfen. Möglich ist zwar, daß ein Antrag auf Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses im Einzelfall wegen Rechtsmißbrauchs unzulässig ist. Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor.

b) Ein Eigentümerbeschluß muß inhaltlich klar und bestimmt, jedenfalls aber, gegebenenfalls nach Auslegung, bestimmbar sein. Andernfalls ist er anfechtbar (§ 23 Abs. 4 WEG), unter Umständen auch nichtig (BayObLG WE 1995, 245; WuM 1999, 179; OLG Düsseldorf ZMR 2004, 282/284). Der Beschluß selbst ist objektiv und normativ auszulegen; was die Beteiligten erörtert oder gewollt haben, kann zur Auslegung nicht herangezogen werden, wenn es in der Niederschrift keinen Niederschlag gefunden hat. Maßgebend ist vielmehr die nächstliegende Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter.

Die Auslegung kann der Senat ohne Bindung an die des Landgerichts vornehmen.

Dem angefochtenen Eigentümerbeschluß kann, auch nicht durch Auslegung, nicht entnommen werden, wie die Videoüberwachung des Eingangsbereichs der Wohnanlage technisch gestaltet werden soll. Dies muß aber im Eigentümerbeschluß im einzelnen geklärt sein (KG GE 2002, 1271 = FGPrax 2002, 211 f. = NZM 2002, 702). Die Frage der Zulässigkeit und der Grenzen einer Videoüberwachung ist umstritten (vgl. OLG Karlsruhe NZM 2002, 703; KG GE 2002, 1271; AG Frankfurt/Main NZM 2003, 68 f.; Bärmann/Pick WEG 9. Aufl. § 15 Rn. 22; Gottschalg, Rechtsprechungsübersicht zum Wohnungseigentumsrecht, FGPrax 2003, 47/51; Drasdo, Literaturübersicht zum Wohnungseigentum, NZM 2003, 704/708). Auch nach Ansicht des Senats dürfte, ohne daß dies hier abschließend geklärt werden muß, die Installation eines Videoüberwachungssystems zulässig sein, durch das Besucher nur von den Wohnungen aus identifiziert werden können, die dem System angeschlossen sind und deren Klingel betätigt wurde. Demgegenüber dürfte eine Videoüberwachung des Hauseingangsbereichs ohne solche technischen Beschränkungen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Im Hinblick auf die weitreichenden tatsächlichen Folgen beider Systeme und im Hinblick auf die Rechtsprobleme, die dadurch aufgeworfen werden, muß im Eigentümerbeschluß klar zum Ausdruck gebracht werden, was gewollt ist. Jedenfalls muß im Eigentümerbeschluß auch festgelegt sein (so auch KG GE 2002, 1271), daß und wie der Umstand der Beobachtung und der verantwortlichen Stelle erkennbar gemacht wird (vgl. § 6 Abs. 2 BDSG) und wie das erforderliche Löschen der Daten geregelt wird (vgl. § 6 Abs. 5 BDSG). Auch daran fehlt es hier.

Videoanlagen müssen dem Bundesdatenschutzgesetz (BDSchG) entsprechen. Wohnungseigentümer können ihre Installation nur durch eindeutigen Beschluß umsetzen. Aus ihm muß hervorgehen, daß Besucher nur von den Wohnungen aus identifiziert werden können, deren Klingel betätigt wurde.

Ohne genaue Einzelheiten festzulegen, beschlossen die Wohnungseigentümer, am Klingeltableau ein Videoauge anzubringen, das sein Bild bis zu drei Minuten auf einen Monitor überträgt. Ein Wohnungseigentümer focht diesen Beschluß an.

Während das LG den Eigentümerbeschluß noch für unbedenklich hielt, nahm das BayObLG einen Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot an. Die Installation eines Videoüberwachungssystems, durch das Besucher nur von den Wohnungen aus identifiziert werden können, die dem System angeschlossen sind und deren Klingel betätigt wurde, ist zwar zulässig. Aus dem Installationsbeschluß müsse aber, wie bereits vom KG (GE 2002, 1271) entschieden, hervorgehen, wie die Beobachtung der Besucher und die Löschung der Daten geregelt werden soll. Deshalb war der Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären.