Videoüberwachung der Wohnanlage durch Kleinstkamera in Klingeltableau

Videoüberwachung der Wohnanlage durch Kleinstkamera in Klingeltableau; zusätzliche Ablesekosten bei Nutzerwechsel

1. Die Videoüberwachung des Hauseingangsbereiches einer Wohnungseigentumsanlage durch Kleinstkamera im Klingeltableau und Übertragung in das hausinterne Kabelnetz ohne technische Beschränkungen verstößt gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Der angefochtene Eigentümerbeschluß kann vom Gericht nicht auf die etwa durch das BDSG vorgeschriebenen Einschränkungen reduziert werden.

2. Zusätzliche Ablesekosten durch Nutzerwechsel sind nicht verbrauchsabhängig und nicht ohne besondere Vereinbarung zwingend auf die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungen umzulegen.

Die Beteiligten zu I. und II. bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnanlage. Nach § 7 der Teilungserklärung vom 17. Januar 1995 sind alle Gebäudeteile Gemeinschaftseigentum, die nach den Vorschriften des WEG zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind. Gemäß § 12 Abs. 1 der Teilungserklärung obliegt den jeweiligen Eigentümern u. a. die Instandsetzung der Außenfenster insoweit, als diese infolge unsachgemäßer Behandlung durch den Wohnungseigentümer, deren Angehörige oder Personen, denen sie die Wohnung überlassen haben, entstanden sind. Die Behebung von Glasschäden im Bereich ihres Sondereigentums obliegt den Wohnungseigentümern ohne Rücksicht auf die Verursachung der Schäden. Nach § 12 Abs. 2 der Teilungserklärung obliegt den Wohnungseigentümern die Instandsetzung im übrigen gemeinschaftlich. Die Kosten für die gemeinschaftliche Instandhaltung tragen die Eigentümer gemäß § 17 der Teilungserklärung nach Miteigentumsanteilen mit Ausnahme der Heizungs- und Verwalterkosten. Die F. Unternehmens- und Verwaltungs-GmbH (im folgenden F. GmbH) betreibt ein Fernheizwerk. Sie versorgt sowohl die Wohnanlage als auch eine über der Wohnanlage teilweise liegende Penthousewohnung mit Fernwärme. Mit der abgenommenen Wärme werden Räume beheizt und Wasser erwärmt. Die Penthousewohnung gehört zu dem Nachbargebäude und ist teilweise über die hiesige Wohnanlage gebaut. Für den Eigentümer dieser Wohnung besteht eine Grunddienstbarkeit zu Lasten der Wohnanlage.

Mit Schreiben vom 24. August 1998 lud die ehemalige Verwalterin (Beteiligte zu III.) zu einer Eigentümerversammlung am 17. September 1998. Dabei umfaßte der TOP 5 drei Unterpunkte, nämlich die Sanierung der rechten Balkonentwässerung der Wohnungen an einem Treppenaufgang, Abdichtungsarbeiten an der Tiefgarage sowie die Errichtung eines Zauns zur Straße. Auf der Eigentümerversammlung vom 17. September 1998 beschlossen die Eigentümer u. a. zu TOP 4 die Jahresabrechnung 1997 sowie die Entlastung der ehemaligen Verwalterin. Die Jahresabrechnung führt Heizkosten in Höhe von 106.015,49 DM auf, in der Anlage 1 wird hinsichtlich dieser Kosten auf die Heizungs- und Warmwasserkostenabrechnung der Fa. Meßtechnik GmbH für 1997 verwiesen. Deren Abrechnung führt Gesamtkosten in Höhe von 105.521,33 DM auf. Nach einem Schreiben der Meßtechnik GmbH vom 17. März 1998 entstanden Nebenkosten für Betriebsstrom und Meßdienste in Höhe von 5.749,69 DM. Dieser Betrag enthält Kosten für Nutzerwechsel und "Schätzung je Nutzer" von 493,96 DM. Der letztgenannte Betrag ist nicht in dem Gesamtbetrag von 105.521,53 DM enthalten.

Zu TOP 5 faßten die Eigentümer entsprechend der in der Einladung angegebenen Reihenfolge verschiedene Beschlüsse. Zu TOP 7 beschlossen sie die Übernahme des Fernsehkabelnetzes durch die Gemeinschaft und das Verbot der Parabolantennen am Gemeinschaftseigentum. Hierzu heißt es in dem Eigentümerbeschluß, daß die Fa. Kabel-Service im Haus ein privates Kabelnetz unterhält, an das die meisten Wohnungen angeschlossen sind. Bei dem Abschluß eines Sammelvertrages mit der Gemeinschaft können alle Wohnungen die derzeit angebotenen 33 Programme zum Preis von 13,90 DM pro Monat inkl. MwSt. und zusätzlich zehn frei bestimmbare Satellitenprogramme für zusätzliche monatliche Kosten von 3 DM empfangen. Die Sammelabrechnung geschieht über die Verwaltung. Außerdem wird, ohne Mehrkosten, eine Kamera in jedem Eingang installiert, die jedem Bewohner ermöglicht, den Eingangsbereich per Tastendruck vom Fernsehgerät aus einzusehen. Die Eigentümergemeinschaft beschloß die Übernahme dieses Sammelvertrages unter der Voraussetzung, daß alle Einzelverträge gekündigt sind, mit 88 Stimmen dafür, vier dagegen, ohne Enthaltungen.

Mit ihrer am 17. Oktober 1998 bei Gericht eingegangenen Antragsschrift haben die Antragsteller eine Reihe von Beschlüssen angefochten und im einzelnen Einwendungen erhoben. Über einen Teil der Verfahrensgegenstände ist bereits rechtskräftig entschieden. Das Amtsgericht hat die Beschlüsse der Eigentümer zu den TOP 4 hinsichtlich der Entlastung der Verwaltung und zu dem TOP 7 für ungültig erklärt, im übrigen jedoch die Anträge der Antragsteller zurückgewiesen. Das Landgericht hat die Erstbeschwerde der Antragsteller zurückgewiesen sowie auf die Erstbeschwerde der Antragsgegner den Beschluß des Amtsgerichts teilweise geändert und den Anfechtungsantrag zu TOP 7 zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller hat teilweise Erfolg.

(...) 8. Ohne Rechtsirrtum führt das Landgericht aus, daß die Jahresabrechnung auch nicht bezüglich der Heizkosten zu beanstanden sei. Die Gesamtkosten von 106.015,49 DM sind als tatsächliche Ausgaben ausgewiesen und deshalb unter dem Gesichtspunkt der Jahresabrechnung als tatsächlicher Einnahmen- und Ausgabenabrechnung nicht zu beanstanden. Insbesondere ist auch die Position Strom- und Meßdienste nicht unter dem Gesichtspunkt zu beanstanden, daß möglicherweise mindestens teilweise auch Kosten für Nutzerwechsel auf die Antragsteller umgelegt worden sind. Soweit die Verwaltung teilweise zusätzliche Kosten bei Messungen, die durch Nutzerwechsel entstanden sind, herausgerechnet und lediglich den betreffenden Wohnungseigentümern auferlegt hat, bei denen der Nut-zerwechsel eingetreten ist, sind jedenfalls die Antragsteller dadurch nicht belastet, sondern entlastet. Soweit die Kosten für Meßdienste bei Nutzerwechsel nicht vollständig auf die betreffenden Wohnungseigentümer umgelegt worden sind, kann auch dies nicht beanstandet werden. Es ist offenkundig, daß bei der Notwendigkeit zusätzlicher Messungen durch Nutzerwechsel von dem Meßdienst zusätzlicher Aufwand geleistet wird und abgerechnet werden kann. Mit der Kostenverursachung durch einen Nutzerwechsel ist noch nicht präjudiziert, daß diese zusätzlichen Kosten zwingend den veranlassenden Wohnungseigentümern aufzuerlegen sind. Denn den Vertrag mit dem Meßdienst haben nicht einzelne Wohnungseigentümer abgeschlossen, sondern die Eigentümergemeinschaft insgesamt. Wenn sich also die Kosten durch zusätzliche Meßleistungen erhöhen, ist dafür der sonst für die Heizkostenverteilung maßgebliche Verteilungsschlüssel anzuwenden. Die Kosten zusätzlicher Messungen sind gerade nicht Kosten des Verbrauchs der Wärmeenergie, sondern verbrauchsunabhängige Kosten. Eine Wohnung mit Nutzerwechsel verbraucht nicht mehr Energie, sondern verursacht einen höheren Verwaltungsaufwand durch die zusätzliche Meßleistung. Die Verursachung allein ist noch kein Grund, von der allgemeinen Kostenverteilung abzugehen (vgl. BGHZ 92, 18 = GE 1985, 37 = NJW 1984, 2576). Insoweit bedürfte es einer besonderen Vereinbarung, die hier nicht ersichtlich ist. Der Senat läßt ausdrücklich offen, ob im Rahmen der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung angesichts der Geringfügigkeit der zusätzlichen Meßkosten eine Zuweisung an die verursachenden Wohnungseigentümer rechtlich noch vertretbar ist. Jedenfalls haben die Antragsteller keinen Rechtsanspruch darauf, daß sämtliche durch einen Nutzerwechsel veranlaßten Mehrkosten ausschließlich auf die betroffenen Wohnungseigentümer umgelegt werden.

Denn diese Kosten sind nicht verbrauchsabhängig und unterliegen dem Kostenverteilungsschlüssel für Heizkosten allgemein.

(...)

10. Ohne Rechtsfehler lehnt das Landgericht die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 7 ab, soweit er nicht die Kamera betrifft. Die Übernahme des Fernsehkabelnetzes durch die Gemeinschaft unter Kündigung der bisherigen Einzelverträge hält sich im Rahmen der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Rechtlich unbedenklich weist das Landgericht darauf hin, daß dieser Beschluß für den einzelnen Wohnungseigentümer weder die Verpflichtung enthält, sich an das Kabelnetz anschließen zu lassen, noch die Übernahme von Kosten, weil insoweit nur die Möglichkeit für jeden einzelnen Wohnungseigentümer besteht, sich zu den vorgesehenen Preisen dem privaten Kabelnetz anzuschließen. Eine Verpflichtung für die Wohnungseigentümer, sich dem Sammelvertrag anzuschließen, ist damit nicht gegeben.

Dagegen ist der abtrennbare und selbständig zu bewertende Teil (§ 139 BGB) der Beschlußfassung zu TOP 7, daß in jedem Eingang eine Kamera installiert werden soll, die es jedem Bewohner ermöglicht, den Eingangsbereich per Tastendruck vom Fernsehgerät aus einzusehen, aus Rechtsgründen zu beanstanden und insoweit für ungültig zu erklären, wie das Amtsgericht im Ergebnis richtig entschieden hat.

Allerdings kann der Einbau eines Videoauges im Klingeltableau mit einem Durchmesser von 0,5 cm wohl kaum als unzulässige bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG angesehen werden (so aber wohl Huff NZM 2002, 89, 91).

Ebenso zweifelhaft ist die Annahme einer modernisierenden Instandsetzung, weil es sich um eine neuartige Technik handelt (vgl. Huff a.a.O., 91 f.).

Jedenfalls schon im Rahmen der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung ergeben sich aber durchgreifende rechtliche Bedenken, weil die Videoanlage, so wie sie nach dem Eigentümerbeschluß konzipiert ist, es technisch ermöglicht, daß ein Wohnungseigentümer den Hauseingang über sein Fernsehgerät ständig beobachtet, Videoaufzeichnungen herstellt und auswertet. Dadurch wird unzulässig in das Persönlichkeitsrecht der Mitbewohner eingegriffen, die ebenso wie ihre Besucher der ständigen Überwachung ausgeliefert werden, auch wenn nicht die Klingel zu einer bestimmten Wohnung benutzt wird. Damit folgt der Eigentümerbeschluß nicht den Vorgaben des Bundesdatenschutzgesetzes in § 6 b, der mit Wirkung vom 23. Mai 2001 vor Erlaß des Beschlusses des Landgerichts vom 1. Oktober 2001 eingeführt worden ist (BGBl. I, 904; siehe dazu Huff a. a. O., 90 ff.; Gerhold/Heil DuD 2001, 377, 379 f.; und zur Videoüberwachung allgemein: OLG Karlsruhe WuM 2000,128; LG Berlin NZM 2001, 207; LG Itzehoe NJW-RR 1999,1394; AG Schöneberg GE 2001, 211; AG Wedding WuM 1998, 342; Horst NZM 2000, 937). Die Möglichkeit der andauernden Beobachtung durch jeden Bewohner geht über das hinaus, was zur Wahrnehmung des Hausrechts erforderlich ist, und beeinträchtigt die Persönlichkeitsrechte der sich im Eingangsbereich aufhaltenden Personen (§ 6 b Abs. 1 Nr. 2 BDSG). Daß und wie der Umstand der Beobachtung und der verantwortlichen Stelle erkennbar gemacht wird (§ 6 b Abs. 2 BDSG), legt der Eigentümerbeschluß nicht im einzelnen fest. Schließlich regelt er auch nicht das erforderliche Löschen der Daten (§ 6 b Abs. 5 BDSG).

Entgegen der Rechtsauffassung des Landgerichts kann das Gericht den Eigentümerbeschluß auch nicht unter Verweis darauf billigen, technische Vorrichtungen der Art seien denkbar, daß die Kamera nur dann eingeschaltet wird, wenn die Klingel benötigt (richtig wohl: betätigt) wird. Im Beschlußanfechtungsverfahren kann ein zu weit gefaßter Eigentümerbeschluß regelmäßig nicht auf technisch begrenzte Überwachungsmöglichkeiten eingeschränkt und insoweit aufrechterhalten werden. Die technische Ausgestaltung muß vielmehr vor Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung im einzelnen geklärt werden. Nur so können die Wohnungseigentümer die Bedeutung der zu treffenden Maßnahmen einschätzen.

Wohnungseigentümer können keine Videoüberwachung des Hauseingangs über das interne Kabelnetz beschließen - Kostenverteilung bei Zwischenablesekosten.

Die Wohnungseigentümer beschlossen den Anschluß an ein Kabelnetz. Zugleich sollte am Klingeltableau ein winziges Kamera-Auge angebracht werden und über das Kabelnetz eingeschaltet werden können. Ferner bestand Streit darüber, wer die zusätzlichen Zwischenablesekosten trägt, wenn in einzelnen Wohnungen der Mieter wechselt.

Nach den gesetzlichen Bestimmungen können öffentliche Räume auch mit einer Videokamera überwacht werden. Das kann bei Tiefgaragen, aber auch im Hauseingangsbereich größerer Wohnanlagen nötig sein. Bedenklich ist es aber, wenn ohne technische Einschränkungen die Videoüberwachung ungefiltert in das hausinterne Kabelnetz eingespeist wird und jeder Wohnungseigentümer sich den Besucherverkehr sowie den Eingang und Ausgang seiner Wohnungsnachbarn rund um die Uhr ansehen kann. Bei den zusätzlichen Zwischenablesekosten haben die Wohnungseigentümer einen Spielraum, ob sie diese allen Wohnungseigentümern oder nur den von einem Mieterwechsel betroffenen Wohnungseigentümern auferlegen.