Verzugszinsenregelung

Verzugszinsenregelung; Gemeinschaftsordnung; Ersatzvereinbarung

Durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer (sog. Ersatzvereinbarung) kann rechtswirksam bestimmt werden, daß auf Zahlungsrückstände aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung - abweichend von der in der Teilungserklärung getroffenen Regelung - Verzugszinsen in Höhe von 1,5 % je angefangenen Monat zu entrichten sind.

Der Bet. zu 2 ist Sondereigentümer von insgesamt neun Wohnungen einer Wohnanlage. Die Bet. zu 1 haben die übrigen Wohneinheiten inne. Nr. 16.10 der Teilungserklärung (TE) vom 19.8.1994 bestimmt, daß u.a. Wohngeldrückstände "bei Verzug von über sieben Tagen mit 2 % über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank jährlich zu verzinsen (sind), soweit dies die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließt". Auf der Versammlung vom 28.6.1996 beschlossen die Wohnungseigentümer einstimmig, jedoch nicht in Anwesenheit sämtlicher Wohnungseigentümer, daß die gesamte restliche Wohngeldschuld aus einem Jahreswirtschaftsplan fällig wird, wenn ein Wohnungseigentümer mit seinen monatlichen Vorauszahlungen zwei Monate im Rückstand ist (TOP 4.1), und daß Zahlungsrückstände aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung - abweichend von der in Nr. 16.10 TE vorgesehenen Regelung - mit 1,5 % je angefangenen Monat verzinst werden (TOP 4.5). Die Bet. zu 1 haben den Bet. zu 2 auf Zahlung rückständigen Wohngelds für die Jahre 1996 und 1997 in Höhe von 47.472 DM nebst Zinsen in Anspruch genommen.

Das AG hat dem Antrag mit dem geforderten Zinssatz von 1,5 % monatlich stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde des Bet. zu 2 hat das LG die Zinsforderung auf den Satz von 2 % über dem Diskontsatz herabgesetzt. Die sofortige weitere Beschwerde der Ast. hatte Erfolg.

1. Das LG hat zunächst zutreffend angenommen, daß die TE in der Regel nur durch Vereinbarung aufgehoben oder geändert werden kann (§ 10 Abs. 2 WEG), die Zustimmung aller Wohnungseigentümer hierfür also erforderlich ist und die Beschlußfassung der in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer nicht ausreicht (vgl. Senat, Beschl. v. 29.10.1997 - 3 Wx 389/97; NJW-RR 1994, 1426).

2. Hieraus folgt indes - entgegen der Auffassung der Kammer - allenfalls die Anfechtbarkeit der auf Änderung der TE abzielenden Beschlüsse zu TOP 4.1 und 4.5 (vgl. BGHZ 115, 151 = NJW 1991, 2637 = DNotZ 1992, 226), nicht aber schon, daß diese Beschlüsse wegen Überschreitung der Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig sind (vgl. Staudinger Bub, BGB, 12. Aufl., § 28 WEG Rdnr. 74). Nichtig und damit ohne Bindungswirkung sind solche Beschlußfassungen nur, soweit sie gegen unverzichtbare Rechtsvorschriften verstoßen oder in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen (BayObLG, NJW-RR 1987, 329; Senat, MittRhNotK 1996, 261), insbesondere auf Änderung der Eigentumsverhältnisse gerichtet sind (Senat, Beschl. v. 29.10.1997 - 3 Wx 389/97). Die beschlossene Fälligkeits- und Verzugszinsregelung berührt indes weder den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums, noch verstößt sie gegen zwingende Rechtsvorschriften des WEG. Die beschlossene Zinshöhe von 1,5 % pro Monat (= 18 % Jahreszinsen) liegt auch nicht so erheblich über dem üblichen Zinsniveau, daß an einen Verstoß gegen die guten Sitten (§ 138 Abs. 1 BGB) zu denken wäre. Dies gilt um so mehr, als nicht ein individuelles wirtschaftliches Interesse den Grund für den relativ hohen Verzugszins bildet, sondern das berechtigte Anliegen der Wohnungseigentümer, auf die pünktliche Zahlung des Wohngelds hinzuwirken, um den jeweiligen Finanzbedarf der Gemeinschaft zu decken. Überdies bestimmt der Eigentümerbeschluß (TOP 4), daß etwaige Verzugszinszahlungen der Rücklage zugeführt werden, womit sie letztlich allen Wohnungseigentümern entsprechend ihren Anteilen zugute kommen.

3. Sind die in Rede stehenden, die Gemeinschaftsordnung ändernden Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft somit nicht nichtig, so sind sie, da der Bet. zu 2 sie nicht in der Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG angefochten hat, für die überstimmte Minderheit, also auch für ihn, verbindlich, selbst wenn an sich Einstimmigkeit - also eine Vereinbarung - notwendig gewesen wäre (sog. Ersatzvereinbarung: BGH, WE 1995, 183; BGHZ 54, 65 = NJW 1970, 1541; BayObLG, WE 1997, 266 f.; Senat, MittRhNotK 1996, 261).