Verzugsschaden

Verzugsschaden; Ersatz der entgangenen Mieteinnahmen bei verspäteter Fertigstellung eines Mietwohnungsgebäudes

Zur Berechnung des Verzugsschadens bei verspäteter Fertigstellung eines Mietwohnungsgebäudes.

Die Kl. haben durch die Fa. ASB GmbH, deren Gesellschafter die Bekl. sind, eine Wohnanlage errichten lassen. Nach den Vereinbarungen haben die Bekl. ihnen als Bürgen für den Schaden einzustehen, der durch die verspätete Fertigstellung der Anlage entstanden ist. Das zu errichtende Gebäude wurde erst wesentlich später fertiggestellt. Der daraus herzuleitende Schadensersatzanspruch der Kl. ist dem Grunde nach nicht streitig.

Das Berufungsgericht billigt den Kl. neben den auf die Verzugszeit netto anfallenden Finanzierungskosten auch den Ersatz der Mieteinnahmen zu, die ihnen für die Zeit des Verzugs entgangen sind. Da-bei geht es von dem den Kl. für fünf Jahre ab "Bezugsfertigstellung" garan-tierten Bruttomietzins aus und läßt - weil für den geltend gemachten Teil-anspruch nicht erheblich - offen, in welcher Höhe davon Betriebskosten abzuziehen sind. Das Berufungsgericht meint, sowohl die Finanzierungskosten als auch die entgangenen Mieteinnahmen hätten die Bekl. als Verzugsschaden zu ersetzen.

Dagegen wendet sich die Revision der Bekl. mit Erfolg.

1. Seinen durch die verspätete Fertigstellung eines Gebäudes entstehenden Verzugsschaden kann der Gläubiger in unterschiedlicher Weise berechnen. So kann er unter anderem, soweit das hier in Frage steht, grund-sätzlich die auf die Verzugszeit entfallenden Mehraufwendungen für Fi-nanzierung verlangen. Verlangt der Gläubiger Finanzierungskosten als Verzugsschaden, so betrifft dies den gesamten Zinsaufwand, der auf die Verzugszeit entfällt, denn dieser Aufwand wäre bei ihm ohne den Verzug nicht angefallen. Der Gläubiger muß sich allerdings Erträgnisse des etwa aufgrund von Grundpfandrechten bereitgestellten, aber noch nicht gebundenen Kapitals anrechnen lassen. Hiervon geht auch die Abrechnung des Berufungsgerichts aus, deren Zahlenwerk im wesentlichen unstreitig ist und von der Revision auch nicht angegriffen wird.

2. Der Gläubiger kann aber auch als entgangenen Gewinn gemäß § 252 BGB die für die Verzugszeit wirklich oder voraussichtlich entgangenen Er-träge, also bei einem Objekt, wie es hier vorliegt, die Mieteinnahmen, er-setzt verlangen. Entgangener Gewinn sind in diesem Fall freilich nicht die Bruttomieten. Vielmehr muß neben den auch von den Kl. in die Abrechnung eingestellten Bewirtschaftungskosten und neben den von den Bekl. geltend gemachten Betriebskosten berücksichtigt werden, daß diese Miet-einnahmen, wenn sie für eine wirkliche Nutzung des Gebäudes gezahlt werden, mit einem stetig anfallenden Erhaltungsaufwand (vgl. hierzu etwa BGH Urt. vom 16. November 1989 - III ZR 146/88 - zur Veröffentlichung be-stimmt -; wegen anderer Berechnungsmöglichkeit vgl. die Peters'sche Formel, zitiert bei Münch/Komm.-Röll, 2. Aufl., § 21 WEG Rdn. 12 d) be-lastet sind. Soweit diese, die wirklichen Mieteinnahmen belastenden Ko-sten bei der hier vorgenommenen Schadensberechnung nicht anfallen, müssen sie von dem Rohmietertrag abgezogen werden. Es ist ferner von der Darstellung beider Parteien auszugehen, daß die vom Berufungsgericht bei der Berechnung angesetzte Garantiemiete über der erzielbaren Marktmiete liegt. Ist dem aber so, dann wären die Kl. zwar bei rechtzeitiger Fertigstellung in der Zeit des Verzugs in den Genuß der hö-heren Miete gekommen; daß der Garant etwa nicht eingetreten wäre, ist nicht dargetan. Dem steht aber infolge des Verzugs der Vorteil gegenüber, daß sich die auf fünf Jahre ab der "Bezugsfertigstellung" bemessene Miet-garantie um die Verzugszeit verlängert hat. Dieser im Wege des Vorteils-ausgleichs anrechenbare Vorteil ergibt sich aus dem Unterschied zwischen der dann erzielbaren Marktmiete und der Garantiemiete. 3. Berechnet der Gläubiger seinen Schaden in dieser Weise aufgrund der entgangenen Mieteinnahmen, kann er daneben den regelmäßigen Finanzierungsaufwand nicht ersetzt verlangen. Denn diesen Aufwand hätte er bei Vermietung des Gebäudes aus den Mieterträgen decken müssen, sein "Gewinn" aus den Mieteinnahmen wäre um die Kosten der Regelfinanzierung vermindert. Auf der Grundlage einer Abrechnung mit für die Verzugszeit entgangenen Mieteinnahmen sind die zugehörigen Finanzierungskosten nicht verzugsbedingt. Dies gilt lediglich nicht für die Finanzierungskosten, die allein wegen des Verzugs angefallen sind, also z. B. für gegenüber der Endfinanzierung höhere Zwischenfinanzierungskosten, aber auch hier nur im Unterschiedsbetrag zur Endfinanzierung.

4. Schließlich kann der Gläubiger regelmäßige Finanzierungskosten nur höchstens bis zum Betrag der entgangenen Nettomiete ersetzt verlangen. Es kann kein durch die Finanzierungskosten verursachter Schaden sein, daß ein kalkulierter Verlust aus Vermietung infolge des Verzugs später ein-tritt, m. a. W. die Finanzierungskosten können als solche keinen über den Mietertrag hinausgehenden Schaden verursachen. Soweit die Finanzierung den Ertrag überschreitet, beruht der dadurch entstehende "Schaden" nicht auf dem Verzug, sondern auf Dispositionen des Gläubigers, der - aus welchen Gründen auch immer - eben diesen "Schaden" haben wollte. Auch dies gilt mit der Einschränkung, daß verzugsbedingt erhöhte Finanzierungskosten im Unterschiedsbetrag zu ersetzen sind.