Verzug mit Mängelbeseitigung gilt auch für neuen Vermieter nach Veräußerung

Verzug mit Mängelbeseitigung gilt auch für neuen Vermieter nach Veräußerung; Mietmangel und Eigentumswechsel

Befindet sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter gegenüber mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug, so wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber.

Der Bekl. mietete Ende Dezember 1996 eine Wohnung im Haus S.straße in H., welches den Kl. damals gehörte. Mit Schreiben vom 1. März 2000 mahnte er bei den Kl. unter Fristsetzung die Beseitigung eines Mangels der Wohnung an. Nachdem der damalige Verfahrensbevollmächtigte des Bekl. wegen des Mangels einen Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens bei dem Amtsgericht eingereicht und die Gerichtskosten in Höhe von 132,94 E eingezahlt hatte, ging das Eigentum an dem Grundstück am 1. Juni 2000 aufgrund eines von den Kl. zuvor abgeschlossenen Kaufvertrages auf die Grundstückserwerberin über. Mit Beweisbeschluß vom 2. Oktober 2000 forderte das Amtsgericht einen Kostenvorschuß für Sachverständigenkosten in Höhe von 345,20 E an, die der Bekl. bezahlte.

Die Kl. haben den Bekl. auf Zahlung rückständiger Miete in Anspruch genommen. Der Bekl. meint, ihm stehe gegen die Kl. ein Schadensersatzanspruch auf Erstattung der von ihm für das selbständige Beweisverfahren aufgewendeten Gerichtskosten in Höhe von 132,94 E, der Auslagen für den Sachverständigen in Höhe von 345,20 E und der Gebühren seines Rechtsanwalts in Höhe von 1.429,12 E, insgesamt 1.907,26 E zu. Er hat hilfsweise gegen die von den Kl. geltend gemachten Mietzinsansprüche aufgerechnet und weiter hilfsweise Widerklage erhoben.

Das Amtsgericht hat die Aufrechnung lediglich in Höhe eines Teilbetrages von 132,94 E (Gerichtskosten für das selbständige Beweisverfahren) für begründet erklärt und den Bekl. im übrigen zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung des Bekl. zurückgewiesen. Mit seiner wegen des abgewiesenen Kostenerstattungsanspruchs von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. seinen Klageabweisungs- und Widerklageantrag weiter.

II. 2. Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Anspruch des Bekl. auf Schadensersatz nach § 538 Abs. 1 BGB a. F., § 536 a Abs. 1 BGB wegen der ihm entstandenen Kosten für das selbständige Beweisverfahren verneint. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob vorliegend die Vorschriften des Mietrechts in der vor dem 1. September 2001 geltenden Fassung oder die neuen Bestimmungen anzuwenden sind; die hier jeweils maßgeblichen Vorschriften sind nach altem und neuem Mietrecht gleichlautend. Dem Bekl. steht gemäß § 571 Abs. 1 BGB a. F., § 566 Abs. 1 BGB wegen der Rechtsanwaltsgebühren und der Sachverständigenauslagen ein Schadensersatzanspruch nicht gegen die Kl., sondern nur gegen die Grundstückserwerberin zu.

a) Der Erwerber eines Grundstücks tritt mit dem vollendeten Eigentumserwerb an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 571 Abs. 1 BGB a. F., § 566 Abs. 1 BGB). Der Grundstückserwerber ist hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte und Pflichten nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers; § 571 Abs. 1 BGB a. F. (jetzt: § 566 Abs. 1 BGB) ordnet vielmehr einen unmittelbaren Rechtserwerb kraft Gesetzes als Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an. Durch den Eigentumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: Alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (Senatsurteile vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851 unter Ill; vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 unter II 2 b m. w. Nachw.). Umstritten ist, ob diese Grundsätze auch dann gelten, wenn der Mieter einen Schadensersatzanspruch aus §§ 538 Abs. 1 3. Fall, 284, 286 BGB a. F. (jetzt: §§ 536 a Abs. 1 3. Fall, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB) geltend macht und der Verzug hinsichtlich der Mangelbeseitigung noch vor dem Eigentumsübergang in der Person des Grundstücksveräußerers eingetreten ist.

aa) Nach überwiegender Ansicht wirkt die einmal dem Grundstücksveräußerer gegenüber eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber (Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. 894; Staudinger/Emmerich, BGB [2003], § 566 Rdnr. 54; Emmerich/Sonnenschein, 8. Aufl., Miete, § 566 Rdnr. 35; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 Rdnr. 58; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. I 68, anders aber zu § 536 a Abs. 1 2. Alt. BGB; Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, § 571 Rdnr. 34; Derleder/Bartels, JZ 1997, 981, 985; vgl. auch LG Berlin NJW-RR 1990, 23, zur Verzugslage).

bb) Nach anderer Ansicht haftet der Veräußerer, nicht der Erwerber, wenn die Haftungsvoraussetzungen nur in der Person des Veräußerers vorliegen, auch wenn der Schaden erst nach dem Eigentumswechsel entsteht (MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 566 Rdnr. 39; Lammel, Heidelberger Kommentar zum Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 566 Rdnr. 92, 94; vgl. zu § 536 a Abs. 1 2. Fall BGB: Eckert in: Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1313).

cc) Die erstgenannte Auslegung des § 571 BGB a. F. (§ 566 BGB) ist - zumindest für den hier in Rede stehenden Fall des bei Eigentumsübergang in der Person des Veräußerers begründeten Verzugs (§ 538 Abs. 1 3. Fall BGB a. F., § 536 a Abs. 1 3. Fall BGB) - vorzuziehen. Sie sorgt für Rechtsklarheit und entspricht dem Sinn und Zweck der Vorschrift. Die Auffassung der Revision, der Schadenersatzanspruch aus § 538 Abs. 1 BGB a. F. (§ 536 a Abs. 1 BGB) könne sich nur gegen denjenigen richten, den ein eigenes Verschulden trifft und der den Schaden adäquat kausal verursacht hat, überzeugt nicht. § 571 BGB a. F. (§ 566 Abs. 1 BGB) ist eine mieterschützende Vorschrift. Sie bezweckt, dem Mieter gegenüber dem neuen Vermieter die Rechtsposition zu erhalten, die er aufgrund des Mietvertrages hätte, wenn der frühere Vermieter Eigentümer geblieben wäre. Gewahrt bleibt dem Mieter seine Rechtsposition aber nur dann, wenn er seinen Anspruch bei Fälligkeit der Person gegenüber geltend machen kann, die zu diesem Zeitpunkt Vermieter ist, gegen deren laufende Mietforderungen er gegebenenfalls aufrechnen kann, und die ihm notfalls mit dem Wert des Grundstücks für seine Forderungen haftet (Senatsurteil vom 14. Oktober 1987 - VIII ZR 246/86, NJW 1988, 705 unter 2 b cc). Dagegen würde der Zweck des § 571 BGB a. F. (§ 566 BGB), den Mieter in seinen Rechten bei einem Eigentumswechsel nicht zu verkürzen (BGHZ 49, 350, 352), nicht erreicht, wenn eine erneute Begründung des Verzugs auch gegenüber dem Grundstückserwerber erforderlich wäre.

Entgegen der Ansicht der Revision ist eine Kostenbelastung der Erwerberin auch nicht unbillig. Zwar mag es zutreffen, daß nicht die Erwerberin, sondern die Kl. durch die Verweigerung der Mängelbeseitigung die entstandenen Verzugsschäden veranlaßt haben. Dem Erwerber ist es aber freigestellt, sich bei Abschluß des Kaufvertrages über das Grundstück die notwendigen Informationen zu beschaffen, Haftungsrisiken abzusichern und den Veräußerer gegebenenfalls in Regreß zu nehmen (vgl. auch Derleder/Bartels, JZ 1997, 981, 985).

b) Die Rüge der Revision, die geltend gemachten Ansprüche auf Erstattung der Rechtsanwaltsgebühren seien bereits vor dem Eigentumswechsel entstanden und fällig geworden, greift nicht durch. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß der Schaden des Bekl. wegen der Rechtsanwaltsgebühren erst nach dem Eigentumswechsel eingetreten ist.

Der Gebührenanspruch des damaligen Verfahrensbevollmächtigten des Bekl. war zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs weder gemäß § 16 der seinerzeit geltenden Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung - BRAGO - (jetzt: § 8 RVG) fällig noch aufgrund einer Berechnung gemäß § 18 BRAGO (jetzt: § 10 RVG) eingefordert. Der Rechtsanwalt hätte zwar gemäß § 17 BRAGO (jetzt: § 9 RVG) einen Vorschuß fordern können. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat er aber von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht. Eine Pflicht des Rechtsanwalts zur Vorschußanforderung besteht nicht. Ob und in welcher Höhe er einen Vorschuß verlangt, steht in seinem Ermessen (Gerold/Schmidt/v. Eicken/Madert, Bundesgebührenordnung für Rechtsanwälte, 15. Aufl., § 17 Rdnr. 14). Es war zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs des Grundstücks auch noch offen, auf welche Höhe sich der Gebührenanspruch des damaligen Verfahrensbevollmächtigten des Bekl. belaufen würde. Dem Bekl. stand im übrigen mangels einer möglichen Bezifferung auch keine entsprechende Forderung auf Freistellung gegen die Kl. zu (vgl. Senatsurteil vom 4. Oktober 2000 - VIII ZR 109/99, NJW 2001, 155 unter II 2 b; BGH, Urteil vom 30. November 1989 - IX ZR 249/88, NJW 1990, 1366 unter 1 b cc). Er hätte sie allenfalls auf Feststellung ihrer Pflicht zum Ersatz aller künftig noch entstehenden Schäden bzw. ihrer Verpflichtung zur Freistellung von künftig zu beziffernden Verbindlichkeiten in Anspruch nehmen können. Ein Schadenersatzanspruch in der jetzt geltend gemachten bezifferten Höhe war mithin vor dem Eigentumsübergang nicht begründet. Zu Recht haben die Vorinstanzen daher die Gegenansprüche des Bekl. verneint.

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter wegen eines nicht behobenen Mangels entsteht nach § 536 a BGB dann, wenn der Vermieter in Verzug war. Wird das Grundstück veräußert, tritt nach § 566 BGB der Erwerber "in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein". Es wird also ein neues Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen begründet. Das bedeutet nach einer neuen BGH-Entscheidung auch: Der neue Eigentümer schleppt den Verzug des Voreigentümers im Rucksack mit.

Die Vermieter waren mit der Beseitigung eines Mangels in der Wohnung in Verzug; der Mieter leitete daraufhin ein selbständiges Beweisverfahren ein. Er zahlte dafür Gerichtskosten, später aufgrund des Beweisbeschlusses einen Sachverständigenvorschuß. Vor Erlaß des Beweisbeschlusses war das Eigentum am Grundstück auf einen Erwerber übergegangen. Die Verkäufer machten aus der Zeit vorher rückständige Mieten geltend, wogegen der Mieter mit Schadensersatzansprüchen wegen des nicht beseitigten Mangels aufrechnete.

Mit Urteil vom 9. Februar 2005 stellte der Bundesgerichtshof fest, daß ein Schadensersatzanspruch grundsätzlich gegen den Erwerber geltend zu machen sei, da er ohne erneute Mahnung die Verzugslage des Veräußerers gegen sich gelten lassen müsse. Dafür spreche der Zweck des § 566 BGB (Mieterschutz). Schutzwürdige Interessen des Vermieters stünden dem nicht entgegen, da dies im Grundstückskaufvertrag geregelt werden könne. Schadensersatzansprüche des Mieters gegenüber dem Veräußerer seien hier also nur hinsichtlich der Gerichtskosten des selbständigen Beweisverfahrens entstanden, da diese vor Eigentumsumschreibung gezahlt worden seien. Die späteren Schadensersatzansprüche hinsichtlich der Kosten für den Sachverständigen und die Gebühren seines Rechtsanwaltes könne der Mieter nur gegen den Erwerber geltend machen.

Das Urteil ist nur auf den ersten Blick überzeugend. Der BGH setzt seine Rechtsprechung fort, wonach es darauf ankommen soll, wann ein Schadensersatzanspruch des Mieters fällig wird. Wenn der Rechtsanwalt des Mieters seine Gebührenrechnung erst nach Eigentumsumschreibung dem Mieter zukommen läßt (erst dann wird der Gebührenanspruch fällig), muß aus dem mieterschützenden Sinn des § 566 BGB nach Auffassung des BGH der Erwerber dafür haften. Daß dieser formale Gesichtspunkt zweifelhaft ist, zeigt folgendes Beispiel: Einen Tag vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch läßt der bisherige Vermieter sämtliche Mängel beseitigen; der Verzug ist geheilt. Drei Wochen später schreibt der Rechtsanwalt des Mieters diesem eine Kostenrechnung. Eine Haftung des Erwerbers kommt dann nicht in Betracht, da er nicht in Verzug war. Eine Haftung des Veräußerers müßte nach Auffassung des BGH ebenfalls ausscheiden. Abzustellen ist daher nicht auf den Zeitpunkt der Fälligkeit des Schadensersatzanspruchs, sondern auf den Zeitpunkt, zu dem die Grundlagen für den Schadensersatzanspruch gelegt wurden. Das ist der Verzug des Veräußerers, der für den sich daraus entstehenden Schaden haftet, unabhängig von der späteren Veräußerung. Einer erweiternden Auslegung des § 566 BGB aus Mieterschutzgesichtspunkten bedarf es nicht, denn es steht dem Mieter frei, die Haftung des Erwerbers durch erneute Mängelanzeige und Mahnung zu begründen. Für den dann fällig werdenden Schadensersatzanspruch hat der Mieter zwei Schuldner: den Veräußerer und den Erwerber (§ 566 Abs. 2 BGB).

Eine Merkwürdigkeit am Rande sei noch erwähnt: Das Amtsgericht hatte die Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens von der Einzahlung eines Kostenvorschusses abhängig gemacht. Das ist gesetzwidrig, denn nur die Zustellung einer Klage setzt Einzahlung eines Vorschusses voraus (§§ 10, 12 GKG). Lediglich die Bestellung des Sachverständigen ist von der Zahlung eines Auslagenvorschusses abhängig zu machen (§ 17 GKG).