Verzug bei Irrtum über die Höhe der Mietminderungsquote

Ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug des Mieters liegt auch dann vor, wenn er sich bei einer Minderungsquote verschätzt hat; schuldloser Rechtsirrtum liegt nur dann vor, wenn der Mieter sich mit Sorgfalt um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht und nicht das Risiko, daß seine eigene Beurteilung unzutreffend ist, dem Gläubiger zugeschoben hat.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts hat der Bekl. diesen Zahlungsrückstand auch verschuldet. Zwar wird teilweise vertreten, daß der Mieter sich hinsichtlich des entstandenen Zahlungsrückstandes in einem schuldlosen Rechtsirrtum befindet, wenn er sich bei der Minderungsquote verschätzt (LG Berlin GE 1994,1381; LG Hannover WuM 1994, 463, LG Braunschweig WuM 1965, 259), jedoch sind an das Vorliegen eines solchen Rechtsirrtums entgegen der Auffassung z. B. von Blank (in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 543 BGB Rdnr. 97) strenge Voraussetzungen zu stellen.

Entschuldigend kann ein solcher Rechtsirrtum nur dann wirken, wenn die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung aufgestellten strengen Voraussetzungen (vgl. BGHZ 89, 296 [303]; BGH NJW 1974, 1903 [1904 f.], BGH NJW 1992, 3296) erfüllt sind, daß der Schuldner sich mit Sorgfalt um die Klärung der zweifelhaften Frage bemüht und nicht das Risiko, daß seine eigene Beurteilung unzutreffend ist, dem Gläubiger zugeschoben hat. Gerade wenn aufgrund der Sachlage nicht absehbar ist, wie die Rechtslage letztlich abschließend zu beurteilen sein wird, liegt ein entschuldigter Rechtsirrtum nicht vor (BGH NJW-RR 1990, 160).

Soweit Blank entgegen dieser Auffassung die Meinung vertritt, daß die Kündigungsmöglichkeit nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht als Druckmittel eingesetzt werden soll, um den Mieter zu einem Verzicht auf seine Rechte zu bewegen, so geht das am Problem vorbei. Primär ist es nämlich der Vermieter, der auf seine Rechte verzichten muß. Für ihn gibt es praktisch keine Kündigungsmöglichkeit, sofern Mängel geltend gemacht werden; er trägt das Risiko, daß er zwar am Ende wegen der Zahlungsklage jedenfalls überwiegend obsiegt, jedoch gegebenenfalls seine Mieten nicht eintreiben kann, weil der Mieter insolvent ist. Der Mieter jedoch muß gar nicht auf seine Rechte verzichten. Allein die Möglichkeit der Schonfristzahlung schafft ihm die Möglichkeit, die fristlose Kündigung abzuwehren und dann im Wege der Widerklage weiter seine Ansprüche zu verfolgen. Für die gegebenenfalls gleichzeitig erklärte (fristgemäße) Kündigung kann dann im Rahmen des Verschuldens berücksichtigt werden, daß er glaubte berechtigt zu mindern und dann auch für einen schnellen Ausgleich gesorgt hat (vgl. BGH GE 2005, 429). Es bleibt auch völlig offen, anhand welcher Kriterien die Sorgfalt des Mieters zu prüfen sein soll. Zum einen ist in einem Prozeß das Vorliegen einer Gebrauchsbeeinträchtigung darzulegen und zu beweisen. Gerade bei Mängeln, die in der Vergangenheit liegen und keinen Dauermangel darstellen (wie hier z. B. der Zustand des Treppenhauses), ist entscheidend, ob der Mieter den Mangel zur Überzeugung des Gerichts beweisen kann. Ist es dann sorgfältig, wenn im Prozeß zwar einiges für die Auffassung des Mieters spricht, im Ergebnis jedoch eine Überzeugung des Gerichts nicht gelingt? Zum anderen ist die Höhe einer Minderung durchaus zweifelhaft. Letztlich handelt es sich um eine Ermessensfrage, die durchaus unterschiedlich beantwortet werden kann. Insoweit kann die Sorgfalt nicht nur davon abhängen, ob der Beurteilende hinreichende Kenntnisse für die Rechtsfrage hat, denn ansonsten liefe das Kündigungsrecht jedenfalls dann leer, wenn der Mieter eine Auskunft z. B. des Mietervereins oder eines Rechtsanwaltes eingeholt hat. Würde man darüber hinaus noch das Maß der Abweichung zum Kriterium machen, so würde sich die nicht zu beantwortende Frage stellen, wie weit die sorgfältige und sachkundige Auskunft von der Rechtsauffassung des Gerichts abweichen darf.

Letztlich stellt sich nach Auffassung der Kammer das Problem auch nicht in dieser Schärfe. Der vorsichtige Mieter wird maßvoll von seinen Rechten Gebrauch machen. Dies bezieht sich insbesondere auf die Wahrnehmung des Zurückbehaltungsrechtes. Geht man nämlich, wie die Kammer, davon aus, daß neben dem Minderungsrecht ein fünffaches Zurückbehaltungsrecht besteht, so ist auch der Mieter hinreichend geschützt, der die Minderungsquote zu hoch ansetzt, jedoch das Zurückbehaltungsrecht gar nicht nutzt oder nur den zwei- oder dreifachen Minderungssatz ansetzt.

Die Richtigkeit dieser Auffassung ergibt sich daraus, daß das BVerfG (NJW 1989, 1917) ausdrücklich hervorgehoben hat, daß es dem Vermieter nicht nur theoretisch möglich sein muß, Räumungsklage und Zahlungsklage nebenher zu führen und gegebenenfalls erfolgreich zu Ende zu führen. Zwar wird ausgeführt, daß im Rahmen des Verzuges gegebenenfalls die Berechtigung des Mieters zur Minderung zu prüfen ist. Daraus läßt sich aber nicht entnehmen, daß bei Inanspruchnahme einer Minderung kein Verzug vorliegt. Denn in dem vom BVerfG zu entscheidenden Fall ging es gerade um eine Minderung. Das BVerfG hat auch keine Kriterien für die Prüfung genannt. Es läßt sich aus der Entscheidung auch nicht entnehmen, daß im Mietverhältnis gegenüber anderen Rechtsverhältnissen an das Vorliegen des Verzuges besondere Ansprüche gestellt werden müssen.

Im vorliegenden Fall ergibt sich daraus, daß die Bekl. sich nicht darauf berufen können, daß sie die Minderungsquote falsch eingeschätzt hätten oder überhaupt - im Gegensatz zur Rechtsauffassung der Kammer - ein Minderungsrecht angenommen haben.

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos wegen Zahlungsverzugs des Mieters nach § 543 BGB kündigen. Verzug setzt nach § 286 Abs. 4 voraus, daß die unterlassene Zahlung vom Mieter zu vertreten ist. Wie sieht es aber aus, wenn der Zahlungsrückstand auf einer Mietminderung beruht und der Mieter sich über die Höhe der zulässigen Minderungsquote geirrt hat? Befindet der Mieter sich dann in einem entschuldbaren Rechtsirrtum, der ihn vor der Kündigung schützt? Das LG Berlin meint: nur ausnahmsweise.

Die Mieter hatten über einen längeren Zeitraum die Miete u. a. wegen Feuchtigkeitsschäden um 37 % gemindert. Nach Kündigung und Erhebung der Räumungsklage zogen die Mieter aus. Im Prozeß ging es nur noch darum, ob der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt war, und natürlich um die Kosten.

Mit Urteil vom 27. Mai 2005 bejahte das Landgericht Berlin den Zahlungsverzug als Voraussetzung der Kündigung. Ein schuldloser Rechtsirrtum sei, wenn der Mieter eine zu hohe Minderungsquote angenommen habe wie im vorliegenden Falle, nur ausnahmsweise zu bejahen. Der Mieter müsse sich mit Sorgfalt um Klärung der zweifelhaften Frage bemühen und dürfe das Risiko nicht dem Vermieter zuschieben. Der vorsichtige Mieter werde nur maßvoll von seinen Rechten Gebrauch machen, zumal das Bundesverfassungsgericht ausdrücklich hervorgehoben habe, daß der Vermieter nicht vor einer Räumungsklage zunächst einen Zahlungsprozeß führen müsse, in dem die Berechtigung der Forderung geklärt wird.