Verzug als Kündigungsgrund bei verspäteter Zahlung durch Sozialamt

Der Mieter hat eine verspätete Zahlung durch das Sozialamt zu vertreten, so daß eine fristlose Kündigung wegen Verzugs möglich ist.

Die Kündigung vom 10. November 1999 hat das Mietverhältnis beendet. Aufgrund der wirksamen Vorfälligkeitsklausel war bei Ausspruch der Kündigung ein Rückstand von insgesamt (4.378,24 DM + 2.578,85 DM =) 6.957,09 DM aufgelaufen. Im Hinblick auf den geschuldeten Mietzins von monatlich 2.578,85 DM war damit ein kündigungsbegründender Rückstand im Sinne des § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB erreicht. Die Kündigung, die mit Schriftsatz vom 10. November 1999 ausgesprochen worden ist, ist den Bekl. am 11. November 1999 zugegangen, indem ihr Prozeßbevollmächtigter den Schriftsatz an diesem Tag in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht ausgehändigt erhalten hat. Die Zahlungen des Sozialamtes vom 17. November und 24. November 1999 konnten diesen Rückstand nicht mehr beseitigen. Auf eine Heilung der Kündigungsfolgen können sich die Bekl. ebenfalls nicht berufen, weil bereits die Kündigung vom 12. April 1999 nachträglich durch die Übernahmeerklärung des Sozialamtes unwirksam geworden ist (§ 554 Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB).

Die Bekl. haben diesen Mietzinsrückstand zu vertreten. Auch wenn nicht sie selbst, sondern das Sozialamt sämtliche Zahlungen geleistet hat, befreit sie dies nicht vom Verschulden. Denn etwaiges Verschulden des Sozialamtes müssen sich die Bekl. gemäß § 278 BGB zurechnen lassen. Dem steht nicht entgegen, daß nach dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 11. Dezember 1997 (GE 1998, 120 122 = WuM 1998, 85-87) der Mieter sich im Rahmen des § 554 a BGB ein Verschulden des Sozialamtes nicht gemäß § 278 BGB zurechnen lassen muß.

Anders als § 554 a BGB stellt § 554 Abs. 1 BGB nicht auf eigenes (persönliches) Verschulden des Mieters ab. Entscheidend ist allein der Verzug mit der Zahlung des Mietzinses, in dessen Rahmen sich der Mieter auch eines Dritten bedienen kann, dessen Verschulden dann zurechenbar bleibt. (...)

Geht die Miete ständig unpünktlich ein, kann nach § 554 a BGB (unzumutbares Mietverhältnis) gekündigt werden, wenn den Mieter ein Verschulden trifft. Zahlt für ihn das Sozialamt unpünktlich, trifft ihn kein Verschulden. Liegt aber Zahlungsverzug vor (§ 554 BGB, z. B. zwei Monatsmieten Rückstand), gilt das nicht. Da geht's nicht um Verschulden, sondern nur ums "Vertretenmüssen".

Ein Mieter war mit erheblichen Mietzahlungen in Verzug; eine (erste) fristlose Kündigung war schon nach § 554 Abs. 2 BGB durch Übernahmeerklärung des Sozialamtes unwirksam geworden. Auf die erneute fristlose Kündigung zahlte wenige Tage später das Sozialamt den gesamten Rückstand; der Mieter meinte unter Berufung auf einen Rechtsentscheid des Kammergerichts (GE 1998, 120), er müsse sich die verzögerte Zahlung durch das Sozialamt nicht zurechnen lassen.

Mit Urteil vom 19. Januar 2001 gab das Landgericht Berlin der Räumungsklage statt und wies darauf hin, daß der Rechtsentscheid des Kammergerichts nur die Frage des Verschuldens nach § 554 a BGB behandelt hatte. Hier ist in der Tat ein eigenes Verschulden nötig, denn nach § 278 BGB gilt nicht etwa ein Verschulden des Erfüllungsgehilfen als eigenes Verschulden, sondern man hat das nur zu vertreten. Das Vertretenmüssen ist der Oberbegriff. Für den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund reicht aber das bloße Vertretenmüssen aus, so daß der Mieter in Verzug war; die Kündigung war gerechtfertigt.