Verzug

Verzug; Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen; Leistungsaufforderung

Ein Mieter gerät mit der Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen nicht in Verzug, wenn ihn der Vermieter nur aufgefordert hat, innerhalb einer Frist zu erklären, ob er bereit sei, die notwendigen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das gleiche gilt, wenn ihm der Vermieter nicht genau mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen im einzelnen in den Mieträumen noch auszuführen sind.

Mit Recht ist das Amtsgericht zu dem Ergebnis gekommen, daß dem Kl. ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gegen die Bekl. nicht zusteht. Soweit der Kl. seinen Anspruch aus § 326 Abs. 1 BGB herleitet, ist dieser schon deshalb nicht begründet, weil es bereits an der ersten Voraussetzung dieser Bestimmung fehlt. Denn die Bekl. ist nicht in Verzug gesetzt worden.

Nach § 284 Abs. 1 BGB gerät ein Schuldner in Verzug, wenn er auf eine Mahnung des Gläubigers nicht leistet. Danach muß also der Gläubiger vom Schuldner eine Leistung fordern, jedoch hieran fehlt es bereits. Denn der Kl. hat von der Bekl. in seinem Schreiben vom 29. September 1980 nicht eine Leistung, nämlich die Durchführung bestimmter fälliger Schönheitsreparaturen verlangt, sondern sie zu der Erklärung aufgefordert, ob sie innerhalb einer Frist von 6 Wochen bereit sei, die notwendigen Schönheitsreparaturen durchführen zu lassen. Das aber ist noch keine an die Bekl. gerichtete Leistungsaufforderung, so daß sie aufgrund dieses Schreibens auch nicht in Verzug geraten konnte.

Mit Recht hat das Amtsgericht festgestellt, daß die Bekl. aufgrund des Schreibens vom 22. September 1980 - eine Leistungsaufforderung unterstellt - auch deshalb nicht in Verzug gesetzt werden konnte, weil der Kl. in diesem Schreiben nicht angegeben hat, welche Schönheitsreparaturen im einzelnen die Bekl. noch durchführen sollte. Denn die Aufforderung (Mahnung) des Gläubigers muß bestimmt und eindeutig sein und muß dem Schuldner klar zu erkennen geben, daß das Ausbleiben der geschuldeten Leistung (Schönheitsreparaturen) Folgen haben wird. (BGH LM § 326 (D) Nr. 1 - MDR 1959, 503). Daher ist ein Vermieter gehalten, dem Mieter genau mitzuteilen, welche Schönheitsreparaturen im einzelnen der Mieter in den Mieträumen noch durchzuführen hat (OLG Hamburg, ZMR 1973, 328; Oske, Schönheitsreparaturen, 2. Aufl. S. 39 m. w. Nachw.). Gerade das hat der Kl. aber nicht getan, so daß die Bekl. auch aus diesem Grund durch das Schreiben vom 22. September 1980 nicht in Verzug gesetzt werden konnte.

Zwar ist es denkbar, daß ein Mieter auch ohne besondere Mahnung in Verzug gerät, nämlich dann, wenn eine besondere Mahnung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) entbehrlich ist (KG ZMR 1969,. 202; Oske a.a.O., S. 42). Für das Vorliegen eines solchen Ausnahmefalles aber fehlt jeder Anhaltspunkt.

Schließlich hat das Amtsgericht mit Recht festgestellt, daß der geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen auch nicht aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung begründet ist. Ein solcher Anspruch wäre nur dann gegeben, wenn sich die Bekl. mit der Nichterfüllung fälliger Schönheitsreparaturen von ihren vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft losgesagt hätte, was der Fall gewesen wäre, wenn sie die Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen bestimmt und endgültig verweigert hätte (Oske, a.a.O., S. 56). Daß diese Voraussetzungen durch die Bekl. erfüllt sind, hat der Kl. substantiiert nicht behauptet und ist auch sonst nicht ersichtlich.