Verzug

Verzug; Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen; endgültige und ernsthafte Erfüllungsverweigerung

1. Die Aufforderung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gem. § 326 BGB kann vom Vermieter bereits vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen auf den Zeitpunkt ihrer Fälligkeit hin abgegeben werden.

2. Der Vermieter erlangt einen Schadensersatzanspruch wegen Nichtausführung von Schönheitsreparaturen nicht im Zeitpunkt des fruchtlosen Verstreichens einer Nachfrist gem. § 326 BGB, sondern es ist zusätzlich erforderlich, daß der Mieter ernsthaft und endgültig die Durchführung der Arbeiten verweigert.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über Geschäftsräume. Das Mietverhältnis wurde vertragsgemäß beendet. Vor Ablauf der Mietzeit forderte der Vermieter den Mieter ordnungsgemäß unter Nachfristsetzung gem. § 326 BGB zur Durchführung von im einzelnen bezeichneten Schönheitsreparaturen auf. Der Mieter führte die Arbeiten teilweise aus. Nach Ablauf der gesetzten Frist führte der Vermieter ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren durch und verlangte wegen der noch erforderlichen Schönheitsreparaturen Schadensersatz. Das Kammergericht wies die Klage des Vermieters mit der Begründung ab, der Mieter habe zwar unstreitig die Schönheitsreparaturen bis zum Ende der ordnungsgemäß gesetzten Nachfrist nicht durchgeführt, er habe aber keineswegs zusätzlich ernsthaft und endgültig die Durchführung der Schönheitsreparaturen verweigert.

Die vertraglich übernommene Pflicht des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ist die Verpflichtung zu einer Hauptleistung. Sie ist nämlich Teil der Instandhaltungspflicht. Diese ist nach § 536 BGB eine der Hauptpflichten des Vermieters. Dadurch, daß sie durch Vertrag dem Mieter auferlegt wird, wird sie in ihrer rechtlichen Einordnung als Hauptleistung nicht verändert (BGH LM Nr. 20 zu § 326 (A) BGB - NJW 1977, 36; KG NJW 1964, 25; OLG Hamburg NJW 1973, 22, 11).

Der Kl. hatte, nachdem feststand, daß die Firma A. die Räume zum 1. April 1980 aufgeben würde, ein berechtigtes Interesse daran, geklärt zu wissen, ob die Bekl. bereit waren, ihrer Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nachzukommen. Der Kl. war daher auch, obwohl zu diesem Zeitpunkt die Leistung noch nicht fällig war, am 10. März 1980 berechtigt, den Bekl. in rechtsähnlicher Anwendung des § 326 BGB eine angemessene Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zu setzen mit dem Hinweis, daß er die Annahme der Leistung nach Ablauf der Frist ablehne (vgl. BGH LM Nr. 4 zu § 326 (DC) BGB - WPM 1976, 75, 76). In dem an die Bekl. gerichteten Schreiben vom 10. März 1980 hat der Kl. auch angegeben, welche Arbeiten im einzelnen auszuführen waren. Außerdem hat der Kl. in dem Schreiben unmißverständlich erklärt, daß er nach dem Ablauf des 31. März 1980 die Ausführung der Arbeiten durch die Bekl. ablehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen würde.

Auf dieses Schreiben vom 10. März 1980 hin haben die Bekl. die Räume renoviert, wenn auch teilweise mangelhaft, wie sich aus dem im Rahmen des Beweissicherungsverfahrens erstatteten Gutachten des Sachverständigen W. vom 7. Juli 1980 ergibt. Als der Kl. Mitte April 1980 bei dem Amtsgericht Charlottenburg die Durchführung eines Beweissicherungsverfahrens beantragt hatte, haben die Bekl. mit dem Schreiben des Rechtsanwalts H. dem Kl. mitgeteilt, daß vor der Einschaltung eines Gutachters die Räume gemeinsam besichtigt werden sollten. Als der Sachverständige W. am 23. Mai 1980 eine Ortsbesichtigung vorgenommen hatte, schrieb Rechtsanwalt H. unter dem 27. Mai 1980 an den Prozeßbevollmächtigten des Kl., daß die Bekl. es sich vorbehalten hätten, nach Vorliegen des Gutachtens des Sachverständigen W. die erforderlichen Arbeiten von einem Malermeister ausführen zu lassen, auch, daß die Bekl. bereit seien, zur Abgeltung etwaiger Ansprüche des Kl. wegen der Schönheitsreparaturen 3500,- DM zu zahlen. Als daraufhin der Prozeßbevollmächtigte des Kl. am 29. Mai 1980 antwortete, der Kl. habe nun kein Vertrauen mehr, daß die Renovierungsarbeiten seitens der Bekl. sachgerecht ausgeführt würden, entgegnete Rechtsanwalt H. unter dem 10. Juni 1980, daß die Bekl. die Arbeiten von einer Malerfirma ausführen lassen würden.

Berücksichtigt man, daß von der Rechtsprechung an das Erfordernis der Endgültigkeit der Erfüllungsverweigerung strenge Anforderungen gestellt werden (BGH LM Nr. 20 zu § 326 (A) BGB; BGH LM Nr. 4 zu § 326 (Dc) BGB), daß auch die Bitte um Stundung und Meinungsverschiedenheiten über den Umfang der vorzunehmenden Arbeiten mit der Erklärung, zu Verhandlungen über die Streitpunkte bereit zu sein, nicht ausreichend für die Annahme einer endgültigen und ernsthaften Erfüllungsverweigerung sind, so kann vorliegend das Verhalten der Bekl. nur dahin ausgelegt werden, daß sie die Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen hinsichtlich der Schönheitsreparaturen nicht endgültig verweigert haben.

Ferner ist folgendes zu berücksichtigen:

Es bestehen keine Bedenken, dem Gutachten W. zu folgen, zumal die Bekl. dieses Gutachten nicht in einzelnen Punkten angegriffen, sondern nur allgemein gerügt haben, der Gutachter habe offensichtlich zu strenge Maßstäbe angelegt. Aus diesem Gutachten W. ergibt sich zwar, daß die von den Bekl. vorgenommenen Renovierungsarbeiten zum Teil mangelhaft waren. Andererseits folgt aus dem Gutachten nicht, daß diese Arbeiten so beschaffen waren, daß das Vertrauen es Kl. in eine vertragsgerechte Leistung der Bekl. dermaßen erschüttert sein mußte, daß es ihm nicht mehr zuzumuten war, den Bekl. Gelegenheit zur Durchführung weiterer Schönheitsreparaturen zu geben (vgl. BGH LM Nr. 3 zu § 4 VOB Teil B - BGHZ 50, 160, 166 = NJW 1968, 1524). Auch waren vorliegend nicht die Voraussetzungen des § 326 Abs. 2 BGB gegeben, wonach, wenn die Erfüllung des Vertrages infolge des Verzugs für den anderen Teil kein Interesse hat, dieser Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen kann, ohne daß es der Bestimmung einer Frist bedarf. Das folgt daraus, daß der Kl. einen Mietvertrag über die Räume mit einem neuen Mieter, nämlich der B. GmbH, erst am 30. Juli 1980 mit Wirkung ab 1. August 1980 geschlossen hat.