Verzögerung der Betriebskostenabrechnung für den Mieter durch WEG-Verwalter

Stellt eine Verwalterin dem vermietenden Wohnungseigentümer die Übersendung der für seine Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter erforderlichen Belege zu einem bestimmten Zeitpunkt in Aussicht, hält sich aber ohne Angabe von Gründen nicht an den Termin, sind dem Wohnungseigentümer die für eine anwaltliche Mahnung entstehenden Gebühren von der Verwalterin zu erstatten.

(Leitsatz der Redaktion)

Gemäß § 495a ZPO bestimmt das Gericht das Verfahren nach billigem Ermessen. Innerhalb dieses Entscheidungsrahmens berücksichtigt das Gericht grundsätzlich den gesamten Akteninhalt. Gemäß § 313a Abs. 1 Satz wird von der Darstellung des Tatbestandes abgesehen.

Die Klage ist aus §§ 280, 281 Abs. 1, 286 Abs. 1, 249 BGB begründet. Nach § 28 Abs. 3 WEG ist die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Die Fälligkeit tritt ein nach Ablauf einer angemessenen Frist nach dem Ende des Wirtschaftsjahres; in der Regel beträgt diese Frist drei bis sechs Monate (Becker in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 28, Rn. 105). Verzug tritt ein mit der Folge eines etwaigen Schadensersatzanspruches des vermietenden Eigentümers gegen die Verwaltung nach Mahnung (Becker, aaO., Rn. 106). Darüber hinaus muss die Verwaltung jedem Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und damit auch in die Rechnungsbelege gewähren (Merle/Becker, aaO., § 26, Rn. 137), welche grundsätzlich in den Räumen der Verwaltung vorzunehmen ist (Merle/Becker, aaO., Rn. 138), nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann aber auch ein Anspruch auf Übersendung von Kopien bestehen, etwa bei weiter räumlicher Entfernung des Wohnungseigentümers (vgl. Merle/Becker, aaO.). Hier hatte sich die Bekl. mit ihrer eMail vom 21.4.2017 selbst gebunden, bis Mitte Mai dem Kl. die Abrechnung zukommen zu lassen. Dies ergab Treu und Glauben nach §§ 241 Abs. 2, 242 BGB, denn der Bekl. war bekannt, dass der Kl. die Abrechnung oder wenigstens die Belege für die von ihm gegenüber seinen Mietern vorzunehmende Betriebskostenabrechnung benötigte. Jedenfalls aber hätte die Bekl. in ihrem Schreiben vom 5.5.2017 einen neuen Termin angeben, die Belege in Kopie zusenden oder wenigstens darauf hinweisen müssen, dass eine Zusendung nicht erfolgen wird, und dass Einsichtnahme nur in den Räumen der Verwaltung möglich sei. Allemal unzureichend war die bloße Bitte um Verständnis ohne Mitteilung eines bestimmten oder ungefähren Erledigungstermins. Der Vertragsverstoß gegen die vorgenannten (Neben-/Treue-) Pflichten verursachte den geltend gemachten Schaden. Der Kl., der bereits rechtliche Schritte angedroht hatte, musste und durfte davon ausgehen, dass er ohne anwaltliche Hilfe nicht zum Ziel gelangen wird.

Die Bekl. hat nicht hinreichend vorgetragen, dass die Pflichtverletzung schuldlos war. Die Darlegungslast oblag insoweit ihr (vgl. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB: s. a. Palandt/Grüneberg BGB, 77. Aufl., § 280, Rn. 40).

Der Zinsanspruch ist begründet aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Mangels Angabe eines konkreten Zeitpunktes, ab dem Zinsen verlangt werden, war davon auszugehen gemäß §§ 133, 157 BGB, dass der Kl. Rechtshängigkeitszinsen begehrt.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Die Berufung war nicht zuzulassen, denn die Voraussetzungen des § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO lagen nicht vor.

Verspricht der Verwalter einem vermietenden Wohnungseigentümer die Übersendung von Belegen für dessen Betriebskostenabrechnung, gerät er in Verzug, wenn er von dem versprochenen Termin abweicht.

Die Beklagte verwaltet die WEG, in der der Kläger eine vermietete Wohnung hat. Für die Betriebskostenabrechnung mit seinem Mieter benötigte der Kläger Unterlagen, die ihm nach Mahnung per eMail vom 21. April 2017 für Mitte Mai zugesagt wurden. Mit Schreiben vom 5. Mai 2017 bat die Verwalterin um Nachsicht für eine weitere Verzögerung, ohne einen Erledigungstermin zu nennen. Daraufhin beauftragte der Kläger einen Anwalt mit der Durchsetzung seines Anspruchs und verlangt Erstattung der Anwaltsgebühren.

Mit Erfolg! Die Verwalterin hatte sich verpflichtet, bis Mitte Mai 2017 die Angaben für die Betriebskostenabrechnung zu liefern. Der Kläger, der bereits rechtliche Schritte angedroht hatte, musste und durfte davon ausgehen, dass er ohne anwaltliche Hilfe nicht zum Ziel gelangen wird. Die Beklagte hat nicht hinreichend vorgetragen, dass ihre Pflichtverletzung schuldlos war.

Der Verwalter muss nach Ende des Wirtschaftsjahres gemäß § 28 Abs. 3 WEG eine Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr aufstellen. Allgemein wird angenommen, dass dies spätestens zur Jahresmitte zu erfolgen hat. Ob dem Wohnungseigentümer nur Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und Rechnungsbelege zu gewähren ist, kann dahinstehen, da die Verwalterin hier mit ihrer eMail zugesagt hatte, dem Kläger die erforderlichen Unterlagen bis Mitte Mai 2017 zu liefern. Statt mit dem weiteren Schreiben nur um Verständnis für die Verzögerung zu bitten, hätte sie für die Zusendung der Belege in Kopie einen neuen Termin angeben können oder wenigstens darauf hinweisen müssen, dass eine Zusendung nicht erfolgen wird und die Unterlagen nur in den Räumen der Verwaltung eingesehen werden könnten. Vgl. zu Fragen der Haftung des Verwalters gegenüber dem vermietenden Eigentümer und dessen Mieter BGH, GE 2017, 345.