Verzögerte Wohnungsübergabe

Verzögerte Wohnungsübergabe; Rücktrittsgrund; Renovierungsarbeiten

1. Ist im Mietvertrag ein Einzugstermin mit dem Zusatz bestimmt, dieser könne sich infolge von Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten verzögern, so kann der Mieter bei Überschreitung des Termins über einen längeren Zeitraum vom Vertrag zurücktreten oder das Mietverhältnis kündigen.

2. Der Rücktritt vom Vertrag ist dann ausgeschlossen, wenn der Mieter die Wohnungsschlüssel bereits erhalten hat. In diesem Fall ist er auf sein Kündigungsrecht gemäß § 542 BGB beschränkt.

II. Der Kl. steht gegen die Bekl. aus §§ 326 Abs. 1, 327, 346 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der bei Vertragsabschluß im voraus geleisteten Mietzinszahlung sowie der geleisteten Kaution zu, denn die Bekl. befanden sich mit der vertraglich zum 15. Dezember 1991 vereinbarten Gebrauchsüberlassung der von der Kl. angemieteten Wohnung im Verzug. Die Kl. war nach Ablauf der mit Schreiben vom 14. Februar 1992 gesetzten Frist zum Rücktritt vom Vertrag gemäß § 326 Abs. 1 BGB berechtigt.

1. Zwischen Vertragsabschluß und Überlassung der Sache hat der Mieter im Falle des Verzuges des Vermieters die Wahl, ob er vom Vertrag zurücktritt oder die Kündigung des Vertrages gemäß § 542 BGB erklärt (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., Anm. 2 zu § 541 BGB).

Die Bekl. befanden sich mit der Gebrauchsüberlassung der angemieteten Wohnung im Verzug, denn die Parteien haben im Mietvertrag vom 5. Dezember 1991 als Vertragsbeginn den 15. Dezember 1991 vereinbart. Grundsätzlich weist die Miete, insbesondere die Raummiete, Fixcharakter auf, der hier durch die von den Parteien gleichzeitig unter § 23 Ziff. 3 des Mietvertrages getroffene Vereinbarung, daß sich der Einzugstermin, d. h. die Gebrauchsüberlassung, durch umfangreiche Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten verzögern kann, lediglich dahin relativiert worden ist, als die Bekl. zwar beim Nichteinhalten des vertraglich vereinbarten Einzugstermins in Verzug geraten, aber nicht die Folgen des § 325 BGB, d. h. also keine vom Schuldner zu vertretende Unmöglichkeit eintreten sollte. Der Kl. blieben lediglich die daneben bestehenden rechtlichen Möglichkeiten der §§ 326, 542 BGB erhalten.

(...)

Die Kl. hat hier eindeutig nicht von ihrem Kündigungsrecht gemäß § 542 BGB Gebrauch gemacht, sondern den Bekl. mit Schreiben vom 14. Februar 1992 eine Frist zur Gebrauchsüberlassung bis zum 7. März 1992 ge-setzt und im übrigen die Ablehnung der Leistung angedroht. Mit Schreiben vom 25. März 1992 ist die Kl. vom Vertrag zurückgetreten.

(...)

2. Ein Rücktritt vom Vertrag gemäß § 326 Abs. 1 BGB wäre allerdings dann nicht mehr in Betracht gekommen, wenn die Kl. bereits Anfang Februar 1992 - in der ersten Hälfte des Monats - die Wohnungsschlüssel von dem Zeugen R. erhalten hätte. Denn mit der Übergabe der Wohnungsschlüssel hätte eine Überlassung der Mietsache im Sinne des § 536 BGB stattgefunden. Von diesem Zeitpunkt an hätte die Kl. nur noch gemäß § 542 BGB kündigen oder die Miete mindern können, wenn die Wohnung bis auf ein Zimmer bezugsfertig war. Der Vortrag der Bekl. zur Übergabe der Wohnungsschlüssel war aber derartig unsubstantiiert, daß eine Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen R. nicht zulässig war.

Der Mieter hat nach dem BGB grundsätzlich einen Anspruch darauf, daß bei Beginn des Mietverhältnisses notwendige Renovierungsarbeiten vom Vermieter übernommen werden. Der Vermieter, der sich daran hält, möglicherweise auch noch weitere Arbeiten bei der Gelegenheit in den Räumen ausführen lassen will, steht oft vor dem Dilemma, daß der Termin für den Abschluß der Arbeiten schwer kalkulierbar ist. Dies insbesondere dann, wenn es sich um umfangreichere Arbeiten handelt, bei denen mehrere Gewerke beteiligt sind.

In dem vom Landgericht Berlin am 25. Mai 1993 entschiedenen Fall war als Einzugstermin der 15. Dezember 1991 vorgesehen; der Vermieter hatte sich aber im Vertrag ausdrücklich vorbehalten, daß sich dieser Termin durch umfangreiche Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten verzögern könne. Als die Verzögerung tatsächlich eintrat, setzte der Mieter mit Schreiben vom 14. Februar 1992 eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung im Sinne des § 326 BGB und trat alsdann vom Vertrag zurück.

Mit Recht, wie das Landgericht meinte. Die Zusatzklausel im Vertrag schließe zwar weitergehende Schadensersatzansprüche des Mieters aus, nicht aber den Verzug des Vermieters, so daß der Mieter vom Vertrag zurücktreten könne. Der Vermieter hatte daher die Mietvorauszahlung und die Kaution zurückzuzahlen.