Verzichtsklausel bezüglich Erfüllungsanspruch

Verzichtsklausel bezüglich Erfüllungsanspruch; Vermieterpflichten; Formularvertrag; Verzichtsklausel; Erfüllungsanspruch; Verzicht; Besichtigungsklausel; Ausschluß von Hauptpflichten; Wohnungsbesichtigung; Mängel der Mietsache

1. Ein Verzicht des Mieters auf den Erfüllungsanspruch des § 536 BGB ist jeden-falls dann unwirksam, wenn keine Besichtigung der Wohnung und kein Aushandeln der Klausel stattgefunden hat.

2. Die Elektroinstallation in einer ausgebauten Dachgeschoßwohnung muß den gleichzeitigen Betrieb eines Elektroherdes und einer Waschmaschine er-möglichen.

3. Mängel der Mietsache (Einzelfragen).

Die Kl. haben auch einen Erfüllungsanspruch auf Beseitigung der Mängel der Mietwohnung nach § 536 BGB. Zwar kann dieser Anspruch ausgeschlossen werden, auch stillschweigend, wenn es sich um eine individuell ausgehandelte Besichtigungsklausel handelt (Sternel, Mietrecht, Rdnr. II 46, 530). Eine solche in--dividuell ausgehandelte Klausel liegt jedoch nicht vor, da die Parteien lediglich for-mularmäßig den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung bestätigt haben, was nach § 11 Nr. 15 b AGBG unwirksam ist. Zwar ist die Besichtigungsklausel im Miet vertrag mit Maschinenschrift geschrieben, was jedoch ihre Geltung als allgemeine Geschäftsbedingung nicht ausschließt. Jedenfalls hat der Bekl. in seiner persönlichen Anhörung im Haupttermin selbst angegeben, daß über einzelne Fragen oder Punkte aus dem Mietvertrag nicht gesprochen worden sei und daß er nur kurze Zeit in der Wohnung zur Unterzeichnung des Mietvertrages gewesen sei. Auch soll eine Wohnungsbesichtigung nicht stattgefunden haben. Unter diesen Umständen ist es zumindest nach § 242 BGB dem Bekl. verwehrt, sich auf den Ausschluß seiner ge-setzlichen Hauptpflicht nach § 535 BGB zu berufen.

Dabei scheitert der Anspruch der Kl. auch nicht deshalb, weil sie dem Bekl. keinen Zutritt zur Wohnung gewährt hätten. Zwar hat während des Rechtsstreits der Bekl. für einen Teil der Mängel seine Bereitschaft bekundet, sie zu beseitigen. Die Kl. haben jedoch nicht entgegen § 242 BGB diese Beseitigung arglistig verhindert, da sie - in-soweit unwidersprochen - vortragen, sie seien in Urlaub gewesen. Im übrigen hätte der Bekl. den Klageanspruch ganz oder zum Teil anerkennen können, so daß ledig-lich über die Kosten nach § 93 ZPO zu entscheiden gewesen wäre.

Ein Mangel besteht auch hinsichtlich der elektrischen Anlage nach Punkt 3 e) der Kla-geschrift. Entgegen der Meinung des Bekl. muß zumindest bei einer ausgebauten Dachgeschoßwohnung mit Neugestaltung der Elektroinstallation dafür Sorge getragen werden, daß neuzeitliche Ansprüche an Wohnkomfort erfüllt werden können. Da-zu gehört auch die Aufstellung und gleichzeitige Benutzung von Herd, Waschmaschine und Kühlschrank. Zwar war es im vergangenen Jahrhundert nicht üblich oder auch nur technisch möglich, die Wäsche in der Wohnung zu waschen und das Essen auf einem Elektroherd zuzubereiten. Das ist jedoch inzwischen anders. Bei einem völli-gen Umbau einer Altbauwohnung kann der Mieter daher damit rechnen, diese tech-nischen Geräte an einem besonders abgesicherten Stromkreis anschließen zu kön-nen. Daß die Steigeleitung hierfür nicht ausreiche, trägt der Bekl. unsubstantiiert vor. Im übrigen hätte es hierzu eines besonderen Hinweises an die Kl. bedurft, da die Wohnung mit einem Elektroherd vermietet wurde und der Bekl. nicht davon ausgehen konnte, daß die Kl. ihre Wäsche in einem Waschsalon waschen würden.

Hinsichtlich 7 a) der Klage ist ein Anspruch der Kl. ebenfalls nicht begründet. Ein Man-gel der Mietsache besteht nur dann, wenn die Nutzung zum vertragsgemäßen Ge-brauch beeinträchtigt ist. Dafür ist hier nichts ersichtlich. Insbesondere tragen die Kl. nicht vor, daß die Heizleistung eingeschränkt sei. Soweit durch die fehlende Möglichkeit zur Entleerung die Instandhaltung der Heizungsanlage beeinträchtigt ist, fällt dies allein in den Verantwortungsbereich des Bekl. und berührt die Nutzungsmöglichkeit der Kl. nicht.