Verzichtbare Informationen bei der Modernisierungsankündigung

Verzichtbare Informationen bei der Modernisierungsankündigung; Ersatzheizung während des Heizungsaustauschs im Winter; Bauheizung

1. Die Modernisierungsankündigung muss noch keine Informationen enthalten, die potentielle, aber noch nicht erhobene Härteeinwände des Mieters entkräften.

2. Bei der geplanten Modernisierung einer Heizungsanlage ist es nicht erforderlich, im Modernisierungsankündigungsschreiben gesondert darauf hinzuweisen, dass die Wohnung während der winterlichen Bauphase mit einer Ersatzheizung ausgestattet wird.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Modernisierungsankündigung vom 25. November 2013 ist wirksam. Sie entspricht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist es unschädlich, dass sich aus dem Schreiben selbst nicht ergibt, dass die Kl. den Bekl. von Beginn an garantiert hatte, dass die Wohnung während der Bauzeit beheizt bleibe, weil die Kl. die Beheizbarkeit mit mobilen Heizgeräten auch an kalten Tagen sichergestellt hätte. Zum einen folgt unmittelbar aus § 535 Abs. 1 BGB, dass die Kl. für eine Beheizbarkeit der Wohnung zu sorgen hat. Zum anderen ist es nach § 555d Abs. 3 Satz 2 BGB zunächst Sache des Mieters, dem Vermieter nach Erhalt der Modernisierungsankündigung diejenigen Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen sollen, mitzuteilen. Daraus ergibt sich im Umkehrschluss, dass die Modernisierungsankündigung selbst noch keine Informationen enthalten muss, die dazu dienen sollen, einen möglichen, noch nicht erhobenen Härteeinwand des Mieters zu entkräften.

Ein Härtegrund im Sinne von § 555d Abs. 2 BGB liegt nicht in dem Umstand begründet, dass in der Ankündigung vom 25. November 2013 der Beginn der Arbeiten für die Zeit ab dem 24. Februar 2014 angegeben ist. Als Härtegründe kommen unter anderem die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen und die vorausgegangenen Aufwendungen des Mieters in Betracht (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 555d Rn. 21). Die gebotene Einhaltung weiterer Nebenpflichten aus Anlass und bei Durchführung der Arbeiten - wie z. B. die Pflicht zur möglichst schonenden Durchführung - kann im Zeitpunkt der Entscheidung keinen Einfluss auf die materielle Begründetheit des Duldungsanspruchs haben. Denn über ihn wird im Rechtsstreit regelmäßig zu einem Zeitpunkt entschieden, in dem einerseits die Arbeiten noch nicht stattfinden, andererseits der angekündigte Zeitpunkt des Baubeginns regelmäßig überholt ist. Die Einhaltung der in Rede stehenden Nebenpflichten ist vielmehr unabhängig von der Duldungspflicht im Falle eines Verstoßes justitiabel. Im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 3. Juni 2014 lagen Anhaltspunkte für eine übermäßige Beeinträchtigung der Bekl. durch während der Baumaßnahmen herrschende Außentemperaturen ebenso wenig vor wie jetzt im Berufungsverfahren, nachdem das angekündigte Datum des Baubeginns längst überholt ist. Auch während der wärmeren Monate des Jahres 2014 haben die Bekl. ihre Bereitschaft, die Durchführung der streitgegenständlichen Maßnahmen zu dulden, nicht zu erkennen gegeben. Es wäre ihnen aber während der wärmeren Jahreszeit durchaus möglich gewesen, die Arbeiten zu dulden, ohne dadurch niedrigen Temperaturen ausgesetzt zu sein. Diese Möglichkeit haben sie aber nicht genutzt. Hier kommt entscheidend hinzu, dass es unstreitig ist, dass die Kl. den Bekl. Heizgeräte gestellt und damit auch die Beheizbarkeit an kälteren Tagen gewährleistet hätte. Ohne Erfolg machen die Bekl. insoweit geltend, Heizgeräte allein könnten die Belastung durch Luftzug, Lärm und Schmutz nicht ausgleichen. Diese Beeinträchtigungen entstehen unabhängig von der Jahreszeit und haben nichts mit dem angekündigten Zeitraum für die Durchführung der Maßnahmen zu tun.

Unabhängig davon, dass die im Sinne von § 555d Abs. 3 BGB fristgemäße Geltendmachung gesundheitlicher Härtegründe nicht bereits die Vorlage ärztlicher Bescheinigungen erfordert, ergeben sich aus dem nicht fristgemäß vorgelegten Attest vom 19. Februar 2014 keinerlei Tatsachen, die zu einer Unzumutbarkeit der Duldung führen könnten. Soweit dort schwere chronische Erkrankungen genannt werden, fehlt es an jeglicher Konkretisierung, die Anlass für eine Interessenabwägung sein könnte.

Zutreffend ist das Amtsgericht schließlich davon ausgegangen, dass die Bekl. gemäß § 555d Abs. 3 nicht mehr geltend machen können, dass die Therme an einer Stelle angebaut werde, an der bereits Teile der Einbauküche installiert seien. Ohne Erfolg berufen sich die Bekl. in der Berufungsbegründung erstmals darauf, dass der Kl. dies aufgrund der Planungen ohnehin bekannt gewesen sei. Mit dem entsprechenden Vorbringen ist sie nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen. Die Kl. hat diesen Vortrag in der Berufungserwiderung bestritten, indem sie erklärt hat, keine Kenntnis davon gehabt zu haben, welcher Art und Umfang die Einbauküche der Bekl. sei. Danach kann dahinstehen, dass die Bekl. für ihre diesbezügliche Behauptung keinen Beweis angetreten haben. Es bedarf auch keiner vertieften Erörterung, dass sich aus dem Vortrag der Bekl. nicht ansatzweise ergibt, in welchem Umfang Teile der Einbauküche wegen des Einbaus der Therme entfernt bzw. versetzt werden müssen.

Bei der geplanten Modernisierung einer Heizungsanlage und dem Fensteraustausch im Winter ist es nicht erforderlich, bei der Modernisierungsankündigung bereits darauf hinzuweisen, dass die Wohnung während der Bauphase mit einer Ersatzheizung ausgestattet wird.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Duldung der Heizungsmodernisierung und des Fensteraustauschs. In ihrer Ankündigung vom 25. November 2013 hat die Klägerin den Beginn der Arbeiten für die Zeit ab dem 24. Februar 2014 angegeben. Die Beklagten sind der Ansicht, die Modernisierungsankündigung sei unwirksam, weil in ihr der Hinweis fehlt, dass die Wohnung während der Bauphase mit einer Ersatzheizung ausgestattet werde.

Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Aus der Modernisierungsankündigung müsse sich nicht ergeben, dass die Wohnung während der Bauzeit durch mobile Heizgeräte warmgehalten werde, denn die Verpflichtung der Klägerin für die Beheizbarkeit der Wohnung ergebe sich unmittelbar aus § 535 Abs. 1 BGB.

Sofern die vorzunehmenden Arbeiten und deren bauliche Folgen – hier beispielsweise die Durchführung der Arbeiten im Winter – vom Mieter als Härtegründe ins Spiel gebracht werden könnten, sei es – nach der Modernisierungsankündigung – zunächst Sache des Mieters, dem Vermieter die Härtegründe mitzuteilen. Daraus ergebe sich im Umkehrschluss, dass die Modernisierungsankündigung selbst noch keine Informationen enthalten müsse, die dazu dienen sollen, einen möglichen, noch nicht erhobenen Härteeinwand des Mieters zu entkräften. Die Beklagten hätten im Übrigen auch noch während der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 3. Juni 2014 erklären können, die streitgegenständlichen Maßnahmen in der wärmeren Jahreszeit zu dulden. Diese Möglichkeiten hätten sie nicht genutzt.