Verzicht des Vermieters auf Kosten für Rückbau des mieterseits eingebauten Bades

Verzicht des Vermieters auf Kosten für Rückbau des mieterseits eingebauten Bades; Mietermodernisierung

Hat der Vermieter nur in Ausnahmefällen den Rückbau modernisierender Umbauten des Mieters verlangt, und ist in diesen Fällen stets eine schriftliche Vereinbarung geschlossen worden, kann der Vermieter bei Fehlen einer solchen Vereinbarung nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Ersatz der Kosten für den Rückbau der vom Mieter durchgeführten Modernisierung des Bades verlangen.

(Leitsatz der Redaktion)

Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution gemäß § 551 BGB i.V. m. der vertraglichen Sicherungsabrede in der begehrten Höhe von 2.161,20 € gegenüber den Bekl. abzüglich des zur Aufrechnung gestellten Betrages für die Schornsteinfegerkosten in Höhe von 213,86 € zu.

Der Anspruch ist insbesondere nicht durch die Aufrechnungen der Bekl. mit einem Schadensersatzanspruch wegen der Rückbaukosten für das Bad erloschen, §§ 387, 389 BGB.

Im Einzelnen: Mit zutreffenden Erwägungen ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch teilweise im Hinblick auf den zur Aufrechnung gestellten Anspruch auf Erstattung von Schornsteinfegergebühren aus §§ 677, 683 BGB i. H. v. 213,86 € erloschen ist.

Den Bekl. stand ein Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Überprüfung der im Eigentum der Kl. stehenden Gastherme i. H. v. 213,86 € zu. Es kann insoweit auf die amtsgerichtlichen Ausführungen verwiesen werden. Dies haben die Kl. im zweiten Rechtszug mit der Berufung nicht weiter angegriffen.

Den Bekl. steht aber nicht der von dem Amtsgericht gemäß §§ 280, 281 BGB zuerkannte Schadensersatzanspruch hinsichtlich der Rückbaukosten für das Bad gemäß den Positionen 1 bis 7 bzw. anteilig Position 8 des Angebots des ... zu.

Im Ansatz zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass den Bekl. - nach dem weiteren Umbau des Bades 1992/1993 durch die Kl. - grundsätzlich ein Rückbauanspruch zusteht und die Kosten für den Rückbau - im Vergleich zu dem Zustand vor 1992 - verlangt werden könnten. Ein ausdrücklicher Verzicht auf den Rückbau, der aber notwendig wäre, ergibt sich jedenfalls nicht aus der schriftlichen Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag. Auch wenn dort explizit nur in Ziffer 1 der Rückbau betreffend die Speisekammer vorgesehen ist, heißt dies nicht - etwa im Umkehrschluss - dass dann kein Rückbau bzgl. des Bades (vgl. Ziffer 2) bei Vertragsbeendigung geschuldet wäre.

Eine schriftliche Regelung zur Frage des Rückbaus des Bades fehlt schlicht, so dass es bei der grundsätzlichen Verpflichtung zum Rückbau nach Beendigung des Mietverhältnisses verbleibt.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht jedoch zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Rechtsvorgängerin der Bekl. auf einen Rückbau des Bades mündlich verzichtet hat.

Die im zweiten Rechtszug erneut vernommene Zeugin (= Hausverwalterin) hat bekundet, dass modernisierende Umbauten durch die Mieter in dem streitbefangenen Haus stets von der Hausverwaltung gut geheißen wurden und ein Rückbau nicht verlangt wurde, da sie froh gewesen seien, wenn überhaupt etwas modernisiert wurde. Auf den Gedanken, dass der alte Zustand nach einer solchen Aufwertung der Wohnung wieder hergestellt werden sollte, sei sie deshalb gar nicht gekommen. Es kommt entgegen der Würdigung des Amtsgerichts nicht entscheidend darauf an, dass die Zeugin sich nur an den Umbau als solchen, nicht aber an die diesbezüglichen Gespräche mit den Kl. aus den Jahren 1992/1993 (!) erinnern konnte. Denn sie hat zweifelsfrei weiterhin bekundet, dass nur in den Ausnahmefällen der Vereinbarung eines Rückbaus, dann aber immer eine schriftliche Vereinbarung getroffen worden sei. Diese von der Zeugin klar formulierte und beschriebene Handhabung für Fälle der mieterseits vorgenommenen Modernisierung reicht aus, um zur Überzeugung des Gerichts vorliegend nicht von einer Verpflichtung der Kl. zum Rückbau des Bades auszugehen. Entscheidend ist, dass die Zeugin ohne Zögern unmissverständlich die Praxis beschrieben hat, woraus sich ergibt, dass generell kein Rückbau verlangt und jede Ausnahme schriftlich festgehalten wurde. Diese glaubhafte Aussage kann ungeachtet der verständlichen Erinnerungslücken bezüglich etwa zehn Jahre zurückliegender mündlicher Abreden als ausreichend angesehen werden, ohne dass es angesichts der beschriebenen beständig gleichen Handhabung bei Modernisierungen konkreterer Anhaltspunkte hinsichtlich des genauen Zeitpunkts der Vereinbarungen bedarf.

Mithin scheidet ein Schadensersatzanspruch hinsichtlich der Rückbaukosten aus.

Fehlt eine Vereinbarung, kann der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Ersatz der Kosten für den Rückbau des vom Mieter modernisierten Bades verlangen, wenn der Vermieter nur in Ausnahmefällen den Rückbau verlangt hat, und in diesen Fällen stets eine schriftliche Vereinbarung geschlossen worden ist.

Die Kläger verlangten als Mieter von den Beklagten nach Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Oktober 2008 u. a. Rückzahlung der Kaution. Die Beklagten haben die Wohnung vom Vorvermieter erworben. Sie rechneten mit den Kosten für den Rückbau des mieterseits eingebauten Bades auf, zu dessen Rückbau sie die Beklagten mit Schreiben vom 1. Dezember 2008 aufgefordert hatten. In der Anlage zum Mietvertrag vom 24. Mai 1983 war vereinbart, dass das streitbefangene Bad durch Einbau einer Wanne, Toilette sowie durch Fliesen an den Wänden modernisiert werden sollte, wofür die Materialkosten von der damaligen Vermieterseite getragen und entsprechend der Vereinbarung 11 % vom Vermieter als Modernisierungszuschlag auf die Mieter umgelegt wurden. 1992 oder 1993 wurde das vordere Bad durch die Kläger vollständig erneuert und umgestaltet (u. a. mit Bidet und Whirlpoolbadewanne). Eine schriftliche Vereinbarung darüber fehlt. Die Hausverwalterin konnte sich an konkrete Gespräche darüber nicht mehr erinnern, wusste aber, dass es immer dann, wenn vermieterseits ein Rückbau verlangt wurde, eine schriftliche Vereinbarung gab. Das AG wies die Klage auf Rückzahlung der Kaution wegen der Aufrechnung der Vermieter ab, was zu deren Berufung führte.

Die Berufung hatte Erfolg. Die ZK 67 des LG Berlin gab der Klage auf Rückzahlung der Kaution – bis auf vom Vermieter ebenfalls zur Aufrechnung gestellte unstreitige Schornsteinfegerkosten – statt. Den Beklagten stehe ein Schadensersatzanspruch wegen der Kosten für den weiteren Umbau des Bades 1992/1993 nicht zu, weil die Rechtsvorgängerin der Beklagten mündlich auf einen Rückbau des Bades verzichtet habe. Zwar sei ein ausdrücklicher Verzicht auf den Rückbau in der Anlage zum Mietvertrag vom 24. Mai 1983 nicht erfolgt. Da aber die Hausverwalterin gewusst habe, dass es immer dann, wenn vermieterseits ein Rückbau verlangt wurde, eine schriftliche Vereinbarung gegeben habe – auch wenn sie sich an konkrete Gespräche darüber nicht mehr habe erinnern können –, sei mangels schriftlicher Vereinbarung über den Rückbau davon auszugehen, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten darauf verzichtet habe.

Die Einzelrichterin der Kammer hat es sich mit der Annahme eines stillschweigenden Verzichtes zu leicht gemacht. Allein daraus, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu dem (erneuten) Umbau des Bades geschwiegen hat, kann ein Verzicht nicht entnommen werden. Insoweit fehlt es bereits an der Feststellung eines Verzichtswillens, der allein daraus, dass sonst schriftliche Vereinbarungen über einen Rückbau getroffen wurden, nicht entnommen werden kann. Zudem fehlte es an der Feststellung der Verlautbarung dieses Verzichtswillens im konkreten Fall, aus der der Mieter hätte schließen können, dass der Vermieter auf den Rückbau der konkreten Umbauten hätte verzichten wollen.