Verzicht des Mieters auf Rückzahlung

Eine Vereinbarung, in der der Mieter auf Erstattung des vorausbezahlten Mietzinses verzichtet, ist entgegen § 557 a Abs. 2 BGB wirksam, wenn sie bei oder nach Beendigung des Mietverhältnisses getroffen wird.

Die Parteien streiten um die Rückforderung von Kaltmietzins- und Nebenkostenzahlungen innerhalb eines Wohnraummietverhältnisses. Die Kl. kündigten im Mai 1997 "fristgemäß zum 31. August 1998" das Mietverhältnis über eine Wohnung in der Sstraße in Berlin, die sie von dem Bekl. im November 1995 gemietet hatten. Am 29. Mai 1997 zahlten die Kl. an den Bekl. 3.000 DM im Hinblick auf ihre Mietzinszahlungsverpflichtung für die Monate Juni bis August 1997. Am 21. Juni 1997 schlossen die Parteien dann eine "Zusatzvereinbarung zur Kündigung des Mietverhältnisses [sic.] zum 31. August 1997 Wohnung Sstraße Berlin" (im folgenden "Zusatzvereinbarung" genannt), die unter anderem folgende Sätze enthält:

"Wohnungsendabnahme und Schlüsselübergabe erfolgt am 21.6.1997. Damit ist zu diesem Zeitpunkt der Mietvertrag vom 10. November 1995 sowie gegenseitige Ansprüche erloschen. Die anteilige Hausgeldabrechnung für 1997 erfolgt bis Mitte 1998."

Dabei wurde das Datum "21. Juni 1997" handschriftlich in einen ansonsten maschinenschriftlich abgefaßten Text eingefügt.

Am 21. Juni 1997 gaben die Kl. die Wohnung an den Bekl. zurück.

Soweit die Kl. 2.223,77 DM nebst Zinsen geltend gemacht haben, stehen ihnen Ansprüche gegen den Bekl. nicht zu.

1. Dies gilt zunächst für die geltend gemachte Rückzahlung des im voraus entrichteten Kaltmietzinses für die Zeit vom 22. Juni bis 31. August 1997 in Höhe von 1.757,67 DM.

a) Ein den Kl. insoweit möglicherweise zustehender Rückzahlungsanspruch aus § 557 a Abs. 1 BGB ist jedenfalls aufgrund der "Zusatzvereinbarung" erloschen (§ 397 Abs. 1 BGB). Durch den Passus "Damit ist der Zeitpunkt ... gegenseitige Ansprüche erloschen. Die anteilige [sic!] Hausgeldabrechnung für 1997 erfolgt ..." haben die Kl. dem Bekl. unter anderem etwaige Mietzinsrückzahlungensverpflichtungen - mit Ausnahme der Nebenkosten 1997 - erlassen. Dies folgt auch und gerade daraus, daß die Vorauszahlung des Mietzinses bis zum 31. August 1997 in der Zusatzvereinbarung zuvor ausdrücklich erwähnt wird.

b) Der Erlaßvertrag in Gestalt der "Zusatzvereinbarung" ist auch nicht gemäß § 557 a Abs. 2 BGB unwirksam. Denn der durch § 557 a BGB bezweckte Schutz des Mieters vor einer Bereicherung des Vermieters entgegen dem mietrechtlichen Synallagma zwischen Gebrauchsgewährung und Mietzinszahlung (siehe Lammel in: Wohnraummietrecht, 1. Auflage, § 557 a BGB Rz. 2) erfordert es nicht, dem Mieter - entgegen den allgemeinen Grundsätzen über die Verzichtbarkeit von Forderungen (siehe dazu v. Feldmann in: Münchener Kommentar zum BGB, 3. Auflage, § 397 Rz. 17) - die rechtliche Möglichkeit zu nehmen, bei und nach der Beendigung des Mietvertrages über einen entstandenen Rückerstattungsanspruch aus § 557 a Abs. 1 BGB frei zu verfügen (vgl. Sternel, a.a.O., Rz. III 176, 183; Sonnenschein in: Staudinger, BGB, 13. Bearbeitung, § 557 a Rz. 44, derselbe in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Auflage, § 557 a BGB Rz. 16). Ein Schutzbedürfnis auf seiten des Wohnungsmieters ist nur für die Zeit vor Beginn sowie zwischen Beginn und Beendigung des Mietverhältnisses und damit nur in bezug auf künftig erst noch entstehende Rückerstattungsansprüche aus § 557 a Abs. 1 BGB anzuerkennen. Denn nur insoweit kann sich der Wohnungsmieter zur Erlangung oder Sicherung der Gebrauchsmöglichkeit an der Wohnung veranlaßt sehen, Vereinbarungen zu schließen, die eine Bereicherung des Vermieters entgegen dem mietrechtlichen Synallagma bewirken.

Im Zusammenhang mit einer Mietvertragskündigung werden oft Vereinbarungen getroffen, deren Wirkung zweifelhaft sein kann. In dem vom Amtsgericht Tiergarten am 20. Oktober 1998 entschiedenen Fall hatten sich die Parteien auf eine vorfristige Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt; sämtliche gegenseitigen Ansprüche sollten damit abgegolten sein. Rein rechnerisch hatte der Mieter allerdings auch noch für die Zeit danach Mietzins gezahlt, den er mit der Klage zurückverlangt. Er konnte sich dazu auf den Wortlaut des § 557 a Abs. 2 BGB berufen, wonach der Mieter von Wohnraum immer einen Anspruch auf Erstattung der vorausbezahlten Miete hat; eine entgegenstehende Vereinbarung ist unwirksam.

Das Amtsgericht meinte allerdings, die Einschränkung der Vertragsfreiheit müsse nach Sinn und Zweck der Regelung ausgelegt werden. Danach sollte der Mieter nur für die Zeit vor Beginn bis zum Ende des Mietverhältnisses geschützt werden. Vereinbarungen, die bei oder nach Beendigung getroffen würden, seien dagegen wirksam.