Verzicht auf Erstrenovierung als preisrechtlich unzulässige Leistung

Verzicht auf Erstrenovierung als preisrechtlich unzulässige Leistung; Mietpreisbindung, Altbau; Altbaumietzins; einmalige Leistung, unzulässige; Erstrenovierung, Verzicht des Mieters auf Durchführung; Verpflichtung des Mieters; Instandsetzungspflicht; Erstinstandsetzung

Zur Frage, ob die Vereinbarung des Ausschlusses der Ansprüche aus § 536 BGB (hier: Verzicht des Mieters auf jeden Anspruch an den Vermieter zur Durchführung der Erstrenovierung) bei preisgebundenen Altbauwohnungen eine einmalige Leistung im Sinne des § 29 a I. BMG ist.

Jedenfalls im vorliegenden Fall stellt sich der Verzicht auf die Erstinstandsetzung der Mietsache als einmalige unzulässige Leistung nach § 29 a des I.Bundesmietengesetzes dar.

Im Mietvertrag sind folgende Vereinbarungen getroffen worden:

... Diese (Wohnung) befand sich teils in unrenoviertem Zustand. Ich habe den Wohnungsbewerber darauf hingewiesen und ihm erklärt, daß die Wohnung nur in diesem Zustand vermietet werden kann. Ich habe ihm weiter erklärt, daß er nicht damit rechnen kann, daß der Vermieter die Renovierung übernimmt.

Wir haben diesen Punkt dann eingehend besprochen. Dabei habe ich ihm auch erklärt, daß der Vermieter nur dann bereit sei, den ihm vorliegenden Mietvertrag zu unterzeichnen, wenn der Wohnungsnehmer sich vorher ausdrücklich verpflichtet, auf jeden Anspruch gegen den Vermieter auf Durchführung von Renovierungsarbeiten in der Wohnung zu verzichten.

Ich habe ihm weiterhin erklärt, daß der Mieter eine solche Verzichtserklärung in § 6 des vom Vermieter zu unterzeichnenden Mietvertrages handschriftlich eintragen müsse. ...

Sofern Renovierungsarbeiten anfallen sollten, erkläre ich als Mieter hiermit auf jeden Anspruch an den Vermieter auf Durchführung von Renovierungsarbeiten in der Wohnung zu verzichten.

Schließlich ist in § 30 des Mietvertrages festgelegt:

... Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen unverzüglich bei eintretender Notwendigkeit, spätestens aber in folgenden Abständen durchzuführen:

Küchen, Bäder, Räume mit Duschanlagen, Toiletten - alle 2 Jahre -; Wohn- und Aufenthaltsräume - alle 3 Jahre -.

Es ist dem Vorderrichter darin zu folgen, daß im vorliegenden Fall eine Verpflichtung des Mieters zur Erstrenovierung begründet worden ist. In diesem Fall hat auch der BGH a.a.O. die Annahme des Verzichts als einmalige Leistung im Sinne des § 29 a I. BMG und damit die Unwirksamkeit einer Vereinbarung des Ausschlusses der Ansprüche aus § 536 BGB angenommen.