Verzicht auf Erstrenovierung

Verzicht auf Erstrenovierung; Vermieterpflichten; Istandsetzungspflicht; Zustand, zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet; Erfüllungsanspruch; Verzicht auf Formularmietvertrag; Besichtigungsklausel; Renoviert-bei-Einzug-Klausel; Schönheitsreparaturen

Ein vereinbarter Verzicht des Mieters auf Anfangsrenovierung durch den Vermieter ist zulässig.

Die Kl. kann die Durchführung der Erstrenovierung durch den Bekl. ungeachtet des Zustandes der Wohnung deshalb nicht verlangen, weil sie auf die Durchführung der Erstrenovierung verzichtet hat. Der Verzicht ergibt sich aus § 7 des Mietvertrages. Der Passus, wonach der Gebrauch der Mietsache in dem Zustande bei Übergabe gewährt wird, beinhaltet, daß die Wohnung so übernommen wird, wie sie bei der Besichtigung vorgefunden worden ist. Mit dem Zusatz "die vermietete Wohnung ist bei Einzug renoviert" wird vereinbart, daß die Wohnung als renoviert zu betrachten ist. Mit beidem wird deutlich, daß der Mieter nicht mehr in der Lage sein soll, Ansprüche gegen den Vermieter zu erheben, weil sie nicht in vertragsgemäßem Zustand gewesen sei.

Der Verzicht auf die Ausführung der Erstrenovierung ist auch wirksam. In ihr liegt nicht eine preisrechtlich unzulässige Leistung im Sinne von § 29 a I. BMG. Diese Vorschrift ist auf vor Inkrafttreten des GVW geleistete unzulässige Leistungen weiterhin anzuwenden. Die Voraussetzungen des § 29 a I. BMG liegen jedoch nicht vor, weil es an einer preisrechtlich unzulässigen einmaligen Leistung fehlt. Diese ist bei Überwälzung der Schönheitsreparaturen nur dann gegeben, wenn sich der Mieter bei Abschluß des Mietvertrages verpflichtet, die Wohnung sogleich in einen vertragsgemäßen Zustand zu ersetzen. Dem ist es nicht gleichzusetzen, wenn der Mieter lediglich darauf verzichtet, daß der Vermieter die erforderliche Renovierung durchführt (vgl. BGH, GE 1978, 181 f.; auch Landgericht Berlin, GE 1988, 301). Die Annahme einer preisrechtlich unzulässigen Leistung ergibt sich auch nicht im Zusammenhang damit, daß sich die Kl. zur Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet hat und daß die Wohnung sich bei Bezug in renovierungsbedürftigem Zustande befunden haben mag. Die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen besagt nichts anderes, als daß sich der Mieter zur Ausführung der turnusmäßig fällig werdenden Schönheitsreparaturen verpflichtet. Eine Rechtspflicht, die Schönheitsreparaturen bereits bei Mietvertragsbeginn auszuführen, folgt hieraus nicht. Der Vermieter kann den Mieter vor Ablauf der in dem Vertrage vereinbarten oder der üblichen Renovierungsfristen nicht erfolgreich auf Vornahme der Schönheitsreparaturen in Anspruch nehmen. Vor Ablauf der Fristen kann sich der Vermieter nämlich nicht auf die Überwälzung der Schönheitsreparaturen in seinen Allgemeinen Mietvertragsbedingungen berufen (vgl. Rechtsentscheid des BGH vom 1.7.1987, GE 1987, 817 ff., bei festgelegten Fristen; zur Übertragung bei nicht festgelegten Fristen vgl. etwa Landgericht Berlin, GE 1988, 33, 35; 301, 357). Auch daraus, daß der Mieter aufgrund des faktischen Zustandes dazu gezwungen sein mag, die Erstrenovierung durchzuführen, folgt nicht die Annahme einer rechtlichen Verpflichtung zur Ausführung der Erstrenovierung. Sie ist vielmehr als freiwillige Leistung anzusehen, auf die sich der Mieter in der Folgezeit solange noch berufen kann, als die vereinbarten oder üblichen Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind (vgl. Landgericht Berlin, GE 1988, 33, 35; 301).