Verzicht auf Eigenbedarfskündigung auch für Erwerber bindend

Der Wohnungskäufer ist an einen zeitlich unbegrenzten Verzicht des Verkäufers auf Eigenbedarfskündigung gebunden; das gilt auch, wenn die vertraglich vorgesehene Schriftformklausel nicht eingehalten ist.

Die Bekl. schlossen am 8.1.1970 mit der damaligen Eigentümerin Neue Heimat Berlin einen Mietvertrag über die Wohnung. Die Kl. haben die Wohnung im Wege der Erbfolge erworben und sind als Erwerber der Wohnung in den Mietvertrag auf seiten des Vermieters eingetreten. In § 7 des Mietvertrages ist bestimmt, daß Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages nur gültig sind, wenn sie schriftlich vereinbart werden.

Die Neue Heimat Berlin verkaufte das Grundstück. Die W mbH beabsichtigte, die bestehenden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Sie verpflichtete sich in dem mit der Neue Heimat Berlin abgeschlossenen notariellen Grundstückskaufvertrag, bei Verkauf von Eigentumswohnungen den jeweiligen Erwerber und dessen Rechtsnachfolger zu verpflichten, in die jeweils mit dem Verkäufer und dem Mieter geschlossenen Mietverträge mit sämtlichen Rechten und Pflichten einzutreten. Ferner verpflichtete sich die W. mbH, von sämtlichen etwaigen Rechten auf Kündigung wegen Eigenbedarfs, auch über rechtliche Schutzfristen hinaus, keinen Gebrauch zu machen, weiterhin, den jeweiligen Erwerber schuldrechtlich zu verpflichten, die von ihm übernommenen Verpflichtungen, nämlich Verzicht auf Kündigung wegen Eigenbedarfs und Eintritt in den Mietvertrag, auch seinen jeweiligen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen mit der Verpflichtung, diese zu verpflichten, die Verpflichtung auch dem jeweiligen Rechtsnachfolger aufzuerlegen.

Die W. mbH beauftragte im Jahr 1984 die Firma a. GmbH mit dem Verkauf der auf dem Grundstück befindlichen Wohnungen. Die a. GmbH teilte den Bekl. dies mit Schreiben vom 8.5.1984 mit und erklärte in diesem Schreiben folgendes: "Abschließend dürfen wir Ihnen nochmals versichern, daß Sie auch bei Nichterwerb Ihrer Wohnung weiterhin ungestört als Mieter in Ihrer Wohnung wohnen können. Damit dies auch gewährleistet wird, hat die Neue Heimat Berlin die W. mbH vertraglich verpflichtet, den Kapitalanlegern aufzuerlegen, unabhängig von den gesetzlichen Fristen, auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu verzichten."

Die Kl. haben die streitgegenständliche Wohnung von A. Sch. geerbt. Dieser habe die Wohnung durch notarielle Verträge vom 23.4.1997 und 5.5.1997 erworben. In diesen Verträgen ist ein Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung nicht enthalten.

Mit Schreiben vom 27.12.2003, 30.12.2003 und 23.1.2004 kündigten die Kl. den Mietvertrag mit den Bekl. wegen Eigenbedarfs.

Die Eigenbedarfskündigungen der Kl. sind unwirksam.

Die W. mbH hat im Grundstückskaufvertrag die Verpflichtung übernommen, den jeweiligen Erwerber schuldrechtlich zu verpflichten, von sämtlichen etwaigen Rechten auf Kündigung wegen Eigenbedarfs keinen Gebrauch zu machen. Dies hat die a. GmbH den Bekl. mit Schreiben vom 8.5.1984 mitgeteilt, indem sie erklärt hat, daß die Mieter auch bei Nichterwerb ihrer Wohnung weiterhin ungestört als Mieter in ihrer Wohnung wohnen könnten und daß die Neue Heimat Berlin die W. mbH vertraglich verpflichtet habe, den Kapitalanlegern aufzuerlegen, unabhängig von den gesetzlichen Fristen, auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu verzichten. Diese Mitteilung kann nur so ausgelegt werden, daß die damalige Eigentümerin und Vermieterin, die W. mbH, selbst auf das Gestaltungsrecht "Kündigung wegen Eigenbedarfs" gegenüber den Bekl. verzichtet hat. Denn es ist in dem Schreiben der a. GmbH unmißverständlich deutlich, daß weder von der W. mbH noch von möglichen Erwerbern eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich ist.

Diesen Verzicht hat die a. GmbH für die W. mbH erklärt. Aus dem Schreiben vom 8.5.1984 geht eindeutig hervor, daß die a. GmbH für die W. mbH und nicht für sich selbst handelt.

Die W. mbH konnte eine solche Verzichtserklärung wirksam gegenüber den Bekl. abgeben, denn sie war zum Zeitpunkt der Verzichtserklärung Eigentümerin des Grundstücks und somit Berechtigte.

Daß der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung entgegen § 7 des Mietvertrages nicht schriftlich mit den Bekl. vereinbart wurde, ist unerheblich. Denn ein Verzicht auf ein Gestaltungsrecht, welches die Kündigung darstellt, ist grundsätzlich einseitig möglich (Palandt-Heinrichs, 62. Aufl., § 397 Rn. 1), so daß eine Vereinbarung nicht erforderlich ist. Selbst wenn man jedoch eine Vereinbarung für erforderlich halten sollte, so ist die Nichteinhaltung des Schriftformerfordernisses aus § 7 des Mietvertrages nicht schädlich. Es ist davon auszugehen, daß die Bekl. den sie begünstigenden Verzicht der Eigentümerin und Vermieterin auf Eigenbedarfskündigung konkludent angenommen haben. Die Vertragsparteien können einen gewillkürten Formzwang - auch stillschweigend - jederzeit aufheben (Palandt-Heinrichs, 62. Aufl., § 127 Rn. 1a, § 125 Rn. 14). Eine stillschweigende Aufhebung ist dann anzunehmen, wenn die Parteien die Maßgeblichkeit der mündlichen Vereinbarung übereinstimmend gewollt haben. Das gilt insbesondere auch dann, wenn sie an den Formzwang nicht gedacht haben (BGHZ 71, 162). Hier ist offensichtlich, daß sowohl die W. mbH als auch die Bekl. den Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung gewollt und einen möglichen Formzwang nicht bedacht haben.

Die Kündigungsbeschränkung ist gemäß § 566 BGB n. F. bzw. § 571 BGB a. F. auf die jeweiligen Erwerber der streitgegenständlichen Wohnung, also auch auf die Kl., übergegangen. Nach dieser Vorschrift tritt ein Erwerber von vermietetem Wohnraum anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Eintritt erfolgt kraft Gesetzes und ist unabhängig von der Kenntnis des Erwerbers (Palandt-Weidenkaff, 62. Aufl., § 566 Rn. 16). Die Vorschrift des § 566 BGB n. F. bzw. § 571 BGB a. F. erfaßt auch Kündigungsbeschränkungen zu Lasten des Vermieters. Denn die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit ist ihrer Natur nach eine allgemeine Abrede, die nicht an die Person des Vermieters gebunden ist (RE des OLG Karlsruhe ZMR 1985, 122).

Der Käufer einer Wohnung übernimmt ein bestehendes Mietverhältnis mit den (wesentlichen) Vereinbarungen, die der Voreigentümer mit dem Mieter getroffen hat. Das gilt auch dann, wenn er davon keine Kenntnis hatte.

Die Neue Heimat als Vermieterin hatte das Haus an eine W. mbH verkauft, die Umwandlung zu Eigentumswohnungen und Weiterverkauf beabsichtigte. Sie verpflichtete sich gegenüber der Neuen Heimat, auf Eigenbedarfskündigungen zu verzichten und diese Verpflichtung auch an Wohnungskäufer weiterzugeben. Eine von der Käuferin beauftragte Gesellschaft teilte in einem Schreiben den Mietern mit, sie brauchten auch im Falle des Nichterwerbs nicht mit einer Eigenbedarfskündigung zu rechnen. Alsdann wurde die Wohnung an einen Dritten verkauft; im Kaufvertrag war ein Verzicht auf Eigenbedarfskündigung nicht enthalten. Die Erben des Käufers machten Eigenbedarf geltend.

Mit Urteil vom 7. Juni 2005 wies das Amtsgericht Charlottenburg die Klage ab und meinte, die Erben des Käufers seien an den einseitigen Verzicht gebunden, den die von der Voreigentümerin beauftragte GmbH erklärt habe. Dieser sei auch einseitig wirksam. Jedenfalls könne sich der neue Vermieter nicht auf die Schriftformklausel des Mietvertrages berufen, da hier eine stillschweigende Aufhebung anzunehmen sei.

Das Urteil ist ein Beleg dafür, daß öffentliche Beschwichtigungserklärungen manchmal nicht viel wert sind. Zwar hatte sich die Käuferin gegenüber der Neuen Heimat verpflichtet, auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs zu verzichten und diesen Verzicht auch Rechtsnachfolgern aufzuerlegen. Daran hielt sie sich jedoch nicht, so daß sich hier die Mieter nur auf ein besonderes Schreiben einer beauftragten GmbH berufen konnten. Hätte es dieses Schreiben nicht gegeben, wäre die Eigenbedarfskündigung begründet gewesen und die Mieter hätten allenfalls Schadensersatz geltend machen können (gegen die W. mbH - deren Solvenz vorausgesetzt), wenn man den Vertrag der Neuen Heimat mit der W. mbH als Vertrag zugunsten Dritter (nämlich des Mieters) ansehen wollte.