Verzicht auf Betriebskostennachforderung durch Räumungsvergleich

Verzicht auf Betriebskostennachforderung durch Räumungsvergleich; Erlass noch nicht gezahlter Betriebskostenvorschüsse

1. Die Regelung in einem gerichtlichen Räumungsvergleich „Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr", schließt die Nachforderung eines Saldos aus einer zeitlich erst später erstellten Betriebskostenabrechnung nicht aus.

2. Der Vermieter muss sich jedoch bei der Aufstellung der Betriebskostenabrechnung aufgrund der Erlass- und Erfüllungswirkung des Räumungsvergleichs so behandeln lassen, als seien die bis zu seinem Abschluss fälligen Vorauszahlungen auf die Heiz- und allgemeinen Betriebskosten gezahlt.

I. Die zulässige Berufung hat in der Sache in beantragter Höhe von 5.076,77 € Erfolg. In dieser Höhe steht der Kl. über den erstinstanzlich zuerkannten Betrag von 2.266,68 € hinaus gemäß § 535 Abs. 2 BGB ein weiterer Zahlungsanspruch gegen den Bekl. zu. Das beruht im Einzelnen auf folgenden Erwägungen:

1. Die Berufung wendet sich im Ansatz zu Recht gegen die Auffassung des Landgerichts, der im Verfahren 14c O 231/07 LG Düsseldorf am 17.4.2008 geschlossene Räumungsvergleich schließe auch eine berechtigte Nachforderung aus den Abrechnungen der Verwalterin vom 29.8.2008 über die allgemeinen Betriebskosten (Abrechnungsperiode 1.9.2006 - 31.8.2007) und die Heizkosten (Abrechnungsperiode 1.6.2006 - 31.5.2007), der Abrechnung vom 26.5.2009 über die Heizkosten für die Abrechnungsperiode 1.6.2007 - 31.5.2008 und der Abrechnung vom 10.8.2009 über die allgemeinen Betriebskosten für die Abrechnungsperiode 1.9.2007-31.8.2009 aus.

Neben der Räumungspflicht zum 31.5.2008 enthält Ziffer 3 des Vergleichstextes die Verpflichtung des Bekl., an die Kl. einen Betrag von 6.000 € zu zahlen. Ziffer 6 (richtig: Ziffer 4) stellt klar, dass in diesem Betrag die Miete für Mai 2008 enthalten ist und weitere Mietansprüche für die Vergangenheit nicht bestehen. Die Auslegung des Landgerichts, die auf der Grundlage der nach § 529 ZPO maßgeblichen Tatsachen gemäß § 513 Abs. 1, § 546 ZPO in vollem Umfang der Prüfungskompetenz des Senats unterliegt, ist rechtsfehlerhaft. Nach §§ 133, 157 BGB ist bei der Auslegung von Willenserklärungen und Verträgen der wirkliche Wille der Erklärenden zu erforschen. Dabei ist zunächst vom Wortlaut der Erklärung auszugehen. In einem zweiten Auslegungsschritt sind ggf. die außerhalb des Erklärungsakts liegenden Begleitumstände in die Auslegung einzubeziehen, soweit sie einen Schluss auf den Sinngehalt der Erklärung zulassen (BGH, NJW 1998, 2966; NJW 1995, 1212; NJW 1994, 188). Das Landgericht hat angenommen, Betriebskostennachforderungen bis 31.5.2008 seien als Bestandteil der Miete von der in Ziffer 4 des Vergleichs getroffenen Regelung erfasst. Dies ist rechtsirrig und bereits mit dem objektiven Wortlaut des Vergleichs nicht vereinbar. Der Senat lässt offen, ob der Saldo aus einer Betriebskostenabrechnung - wie es das Landgericht meint - begrifflich als Miete einzustufen ist. Jedenfalls ergibt bereits eine an objektiven Maßstäben orientierte Auslegung der Vergleichsziffer 4, dass von der Formulierung „Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr" mit Ausnahme der ausdrücklich aufgeführten Miete Mai 2008 nur solche Mietforderungen der Kl. erfasst sein konnten, die im Zeitpunkt des Vergleichsschlusses bereits fällig waren. Nur solche Mietansprüche lassen sich bei verständiger Würdigung begrifflich als „Mietansprüche für die Vergangenheit" einordnen. Die Nachforderung aus einer - wie hier - erst nach dem Stichtag (31.5.2008) erstellten Betriebs- und Heizkostenabrechnung wird demgegenüber erst mit der Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig (BGH, Urt. v. 28.4.2010, VIII ZR 263/09) und ist mit dieser Zukunftsausrichtung von der auf Mietansprüche für die Vergangenheit beschränkten Sprachregelung des Vergleichs nicht erfasst. Hätten die Parteien auch den Saldo aus einer erst noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung in die Ausschlusswirkung der in Ziffer 4 getroffenen Regelung einbeziehen wollen, hätte nichts näher gelegen, als sich auf eine Ausgleichsklausel zu einigen, nach der mit dem Abschluss des Vergleichs sämtliche wechselseitigen Forderungen abgegolten sein sollen. Auch dem prozessualen Vortrag des Bekl. sind keinerlei Anhaltspunkte zu entnehmen, die die fehlerhafte Auslegung des Landgerichts stützen. Er beschränkt sich ohne weitere Begründung und in der Sache wenig hilfreich auf den schlichten und zudem den genauen Wortlaut („Mietansprüche für die Vergangenheit") des Prozessvergleichs ignorierenden Vortrag, in dem Prozessvergleich sei geregelt, dass mit der Zahlung von 6.000 € für die Vergangenheit alle Ansprüche abgegolten sein sollten.

Die Kl. muss sich allerdings aufgrund der Erlass- und Erfüllungswirkung des Vergleichs so behandeln lassen, als sei die Miete bis einschließlich Mai 2008 erloschen. Teil der Miete sind aber auch die bis Mai 2008 vertraglich geschuldeten Vorauszahlungen auf die allgemeinen Betriebs- und die Heizkosten in Höhe von je 102,26 € netto zzgl. MwSt., so dass die Kl. durch den Vergleich gehindert ist, die Vorauszahlungen bis einschließlich Mai 2008 als nicht gezahlt in die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen einzustellen. [...]

Die Vereinbarung in einem Räumungsvergleich, wonach „Mietansprüche für die Vergangenheit damit nicht mehr bestehen", bedeutet keinen Verzicht des Vermieters auf künftige Betriebskostennachforderungen. Die bis zum Räumungsvergleich fälligen Betriebskostenvorschüsse sind jedoch als gezahlt zu behandeln.

Die Gewerberaummietvertragsparteien vereinbarten in einem Räumungsvergleich im Anschluss an die vom Mieter für einen bestimmten Monat übernommene Mietzahlungsverpflichtung, dass „Mietansprüche für die Vergangenheit" nicht mehr bestehen. Danach rechnete der Vermieter über die Betriebskosten ab. Unter Berücksichtigung nur der vom Mieter tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen ergab sich eine Nachforderung des Vermieters, die der Mieter nicht zahlte. Die Nachzahlungsforderung wurde vom LG abgewiesen, die Berufung hatte teilweise Erfolg.

Mit der Formulierung „Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr" mit Ausnahme der ausdrücklich aufgeführten Miete für Mai 2008 seien nur diejenigen Forderungen des Vermieters erfasst worden, die zum Zeitpunkt des Vergleichsabschlusses bereits fällig gewesen seien, also nicht die Nachforderung aus der nachfolgenden Betriebskostenabrechnung. Allerdings müsse sich der Vermieter aufgrund des Vergleichs so behandeln lassen, als seien auch die bis Mai 2008 fällig gewordenen Vorauszahlungen als Teil der damals fälligen Mieten gezahlt worden.

Betriebskostenvorauszahlungen werden auch bei der Beurteilung, ob das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Verzuges gekündigt werden kann, als Teil der rückständigen Miete angesehen (BGH, GE 2005, 1120 und GE 2005, 666; LG Berlin GE 1990, 491), nicht dagegen Rückstände auf Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, wegen derer (nur) nach § 543 Abs. 1 BGB gekündigt werden kann. Konsequenterweise erstreckte sich die Vereinbarung im Räumungsvergleich nicht auf die künftige Betriebskostennachforderung, aber auf die vom Begriff „Miete" erfassten rückständigen Vorauszahlungen.