Verzicht auf Aufrechnung

Verzicht auf Aufrechnung; Belegeinsicht; Jahresabrechnung

1. Der Verwalter ist nicht berechtigt, zu Lasten der Wohnungseigentümer auf die Möglichkeit der Aufrechnung gegen den Zahlungsanspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers zu verzichten.

2. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen und Belege der Jahresabrechnung auch nach der Genehmigung der Jahresabrechnung und der Entlastung des Verwalters.

3. Im Wohnungseigentumsverfahren liegt ein Fall übereinstimmender Erledigung in der Regel auch dann vor, wenn der Antragsteller die Hauptsache für erledigt erklärt und der Antragsgegner nicht widerspricht.

Der Antragsteller und die Antragsgegner zu 1 sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die vom Antragsgegner zu 2 verwaltet wird. Einige der Antragsgegner zu 1 sind Verwandte des Antragsgegners zu 2; ihnen gehört die Mehrheit der Wohnungseigentumsrechte.

Am 29.1.2000 beschlossen die Wohnungseigentümer, soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Interesse, zu TOP 2, den nicht verbrauchten Teil einer Sonderumlage für den Einbau eines Aufzugs an den Antragsteller nicht auszuzahlen, sondern mit dessen behaupteten Wohngeldschulden zu verrechnen. Der Antragsteller hat beim Amtsgericht beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären, weil bei Zahlung seines Anteils an der Sonderumlage mit dem Antragsgegner zu 2 vereinbart worden sei, daß nicht verbrauchte Beträge an den Antragsteller zurückgezahlt würden. Außerdem hat der Antragsteller beantragt, die Antragsgegner zu 1 zu verpflichten, ihm Auskunft über die Versicherungsunterlagen, insbesondere für die Leitungswasserversicherung zu erteilen, und den Antragsgegner zu 2 zu verpflichten, ihm Einsicht in die Kontoführungsunterlagen seit 1986 zu gewähren. Ferner hat er die Abberufung des Antragsgegners zu 2 als Verwalter begehrt. Das Amtsgericht hat den Antrag auf Abberufung des Antragsgegners zu 2 abgewiesen und den übrigen Anträgen im wesentlichen stattgegeben.

Gegen diese Entscheidung haben die Antragsgegner sofortige Beschwerde und der Antragsteller Anschlußbeschwerde eingelegt. Während des Beschwerdeverfahrens teilte der Antragsgegner zu 2 dem Antragsteller Versicherungsunternehmen und Versicherungsnummer der Leitungswasserversicherung mit. Der Antragsteller hat daraufhin insoweit die Hauptsache für erledigt erklärt. Die Antragsgegner zu 1 haben sich ausdrücklich angeschlossen, der Antragsgegner zu 2 hat sich zur Erledigterklärung nicht geäußert.

Am 21.12.2002 wurde der Antragsgegner zu 2 von den Wohnungseigentümern mit Mehrheit für weitere fünf Jahre zum Verwalter bestellt.

Mit Beschluß ohne Datum, zur Zustellung an die Beteiligten hinausgegeben am 10.3.2003, hat das Landgericht die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zu 2 gegen die Verpflichtung, die Leitungswasserversicherung dem Antragsteller mitzuteilen, verworfen, ebenso die Anschlußbeschwerde des Antragstellers. Im übrigen hat es, soweit für die Rechtsbeschwerde von Interesse, die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß des Landgerichts haben die Antragsgegner zu 1 mit Schriftsatz eines Rechtsanwalts und der Antragsgegner zu 2 zu Protokoll des Rechtspflegers beim Amtsgericht sofortige weitere Beschwerde eingelegt. (...)

a) Vorab ist klarzustellen, daß im vorliegenden Fall der Verwalter nicht nur weiterer Beteiligter ist, sondern teilweise Antragsgegner. Denn zur Einsichtsgewährung in die Kontoführungsunterlagen ist nur der Verwalter verpflichtet; der entsprechende Antrag richtet sich nur gegen ihn. Der Antrag auf Mitteilung der Leitungswasserversicherung hat sich auch gegen den Verwalter gerichtet, weil er die entsprechenden Vertragsunterlagen aufbewahrt. Die übrigen Wohnungseigentümer waren insoweit daneben Antragsgegner. Alleinige Antragsgegner sind die übrigen Wohnungseigentümer hinsichtlich des Antrags, den Eigentümerbeschluß zu TOP 2 für ungültig zu erklären.

b) Zu Recht hat das Landgericht die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zu 2 als unzulässig verworfen, soweit er sich gegen die Verpflichtung, die Leitungswasserversicherung bekanntzugeben, gewandt hat. Denn diesen Antrag haben die Beteiligten für erledigt erklärt. Im Wohnungseigentumsverfahren liegt nach der Rechtsprechung des Senats ein Fall der übereinstimmenden Erledigterklärung in der Regel auch dann vor, wenn der Antragsteller die Hauptsache für erledigt erklärt und der Antragsgegner nicht widerspricht (BayObLG WuM 1994, 168; NZM 1999, 858; Niedenführ/Schulze WEG 6. Aufl. Vor § 43 ff. Rn. 215). So liegt es hier. Infolge der übereinstimmenden Erledigterklärung ist die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zu 2 unzulässig geworden (Niedenführ/Schulze aaO. Rn. 215).

c) Jedoch kann die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 2 keinen Bestand haben. Eine vom Landgericht angenommene Vereinbarung des Inhalts, daß die Wohnungseigentümer gegen den Anspruch des Antragstellers auf Rückzahlung der nicht verbrauchten Sonderumlage nicht aufrechnen dürfen, ist nicht wirksam zustande gekommen. Ebensowenig wie der Verwalter nach § 27 Abs. 2 WEG berechtigt ist, von einem Wohnungseigentümer zur Aufrechnung gestellte Forderungen anzuerkennen (BayObLG GE 1997, 693 = WuM 1997, 398 f.) ist er berechtigt, zu Lasten der übrigen Wohnungseigentümer auf die Möglichkeit der Aufrechnung gegen den Zahlungsanspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers zu verzichten.

d) Unbegründet ist auch die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zu 2, soweit er sich gegen seine Verpflichtung wendet, dem Antragsteller Einsicht in die Kontoführungsunterlagen seit 1986 zu gewähren. Das Recht, Einsicht in die Belege der Abrechnung zu nehmen, steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu und wird weder durch die Genehmigung der Jahresabrechnung noch durch die Entlastung des Verwalters eingeschränkt oder begrenzt (BayObLG NZM 2003, 905; Niedenführ/Schulze aaO. § 28 Rn. 101 m. w. N.). Die Grenze bilden lediglich das Schikaneverbot und der Grundsatz von Treu und Glauben. Hier ist diese Grenze nicht erreicht, wie das Landgericht zutreffend dargelegt hat. Denn der Antragsteller hat seit 1995 versucht, Einsicht zu erhalten. Da der Antragsgegner zu 2 dies auch wußte, kann er sich nicht auf den Ablauf steuerrechtlicher Aufbewahrungsfristen berufen. Welche Unterlagen noch vorhanden oder zumindest rekonstruierbar sind, wird sich in der Zwangsvollstreckung herausstellen.

Der Wohnungseigentumsverwalter darf einem Eigentümer gegenüber nicht zu Lasten der Gemeinschaft auf die Möglichkeit der Aufrechnung verzichten - etwa durch die Zusage, nicht verbrauchte Teile einer Sonderumlage würden "vorbehaltslos" zurückgezahlt.

Der Verwalter hatte bei einer vorschußweisen Anforderung von Sonderumlagebeträgen einem Wohnungseigentümer zugesagt, daß dieser nicht verbrauchte Anteile vorbehaltlos zurückbekomme, damit also auf eine Aufrechnungsmöglichkeit verzichtet. Entgegen dieser Zusage legten die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluß fest, daß der nicht verbrauchte Teil der Sonderumlage dem Wohnungseigentümer nicht ausgezahlt, sondern mit offenen Wohngeldforderungen verrechnet würde. Der Wohnungseigentümer focht den Mehrheitsbeschluß an.

Das BayObLG führt aus, daß der Verwalter nicht berechtigt ist, die Rechtsstellung der Gemeinschaft hinsichtlich der Aufrechnungsmöglichkeit zu verschlechtern, also geht der Eigentümerbeschluß der Zusage der vorbehaltlosen Auszahlung der nicht verbrauchten Sonderumlage vor. Bereits früher hatte das BayObLG entschieden, der Verwalter dürfe nicht zu Lasten der Gemeinschaft Erstattungsforderungen einzelner Wohnungseigentümer anerkennen und die Verrechnung mit Wohngeldverbindlichkeiten zulassen (BayObLG GE 1997, 693 = WM 1997, 398). Außerdem entschied das OLG, daß ein Wohnungseigentümer auch dann noch in die Belege und Unterlagen der Jahresabrechnung einsehen darf, wenn diese bereits beschlossen ist.