Verwirkung von Rückzahlungsansprüchen aus Mietpreisüberhöhung

Hat der Mieter eine nach § 5 WiStG überhöhte Miete über sechseinhalb Jahre lang rügelos gezahlt, ist ein Überzahlungsanspruch verwirkt.

Die Parteien schlossen unter dem 13.4.1994 einen Mietvertrag über Wohnräume in der H.-Str. in Berlin-Wilmersdorf. Es war eine Staffelmiete vereinbart. Der monatliche Nettokaltmietzins betrug vom 15.4.1994 bis 30.4.1995 1.300 DM

1.5.1995 bis 30.4.1996 1.365 DM

1.5.1996 bis 30.4.1997 1.430 DM

1.5.1937 bis 30.4.1998 1.495 DM

1.5.1998 bis 30.4.1999 1.570 DM

1.5.1999 bis 30.4.2000 1.645 DM

1.5.2000 bis 30.4.2001 1.720 DM

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung von 35.508,23 DM wegen angeblich überhöhter Miete von Januar 1997 bis Januar 2001 in Anspruch. Die Kl. trägt vor, die Bekl. hätten den Mietvertrag unter Ausnutzung einer Mangellage abgeschlossen. Der vereinbarte Staffelmietzins liege sehr deutlich über dem ortsüblichen Vergleichsmietzins und übersteige die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz in erheblichem Maße. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses seien auf dem Berliner Wohnungsmarkt 2 1/2-Zimmer-Wohnungen in zentraler Lage äußerst schwer zu finden. Mit Schreiben vom 31. Januar 2001 hat die Kl. erstmals Ansprüche auf Rückzahlung von Mietzins gegenüber den Bekl. geltend gemacht.

Der Kl. steht kein Rückzahlungsanspruch in Höhe der Klageforderung wegen einer ungerechtfertigten Bereicherung der Bekl. gemäß § 812 BGB i. V. m. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz zu. Derartige Ansprüche, ihr Vorhandensein unterstellt, sind jedenfalls nach § 242 BGB verwirkt. Der Verstoß gegen Treu und Glauben, der den Verwirkungstatbestand begründet, besteht in der llloyalität der verspäteten Geltendmachung des Anspruchs, die darin zu sehen ist, daß die Forderung noch verfolgt wird, obwohl der Vertragspartner bereits darauf vertrauen durfte, daß keine Forderungen mehr geltend gemacht werden und er sich hierauf auch bereits eingerichtet hat. Danach sind zwei Tatbestandselemente für die Einrede der Verwirkung zu erfüllen, einmal das Zeitmoment und zum anderen das sog. Umstandsmoment. Für das Zeitmoment ist auf den Abschluß des Mietvertrages abzustellen, hier also der 13.4.1994. Seit Beginn des Mietverhältnisses hat die Kl. über 6 1/2 Jahre lang den nach ihrer heutigen Sicht überhöhten Mietzins rügelos gezahlt. Erstmals hat die Kl. mit Anwaltsschreiben vom 31. Januar 2001 auf den nach ihrer Ansicht überhöhten Mietzins hingewiesen und von den Bekl. Rückzahlung begehrt. Das Zeitmoment ist somit verwirklicht.

Hinsichtlich der Verwirklichung des sog. Umstandsmoments berufen sich die Bekl. mit Erfolg auf die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 9. November 1999 (GE 2000, 58). Das Landgericht hat in dieser Entscheidung auf die Rechtsprechung des Reichsgerichts zu § 49 a Mieterschutzgesetz, der die Vorläufervorschrift zu § 5 Wirtschaftsstrafgesetz war, verwiesen. Der Tatbestand der Verwirkung ist danach nur dann erfüllt, wenn es dem Vermieter bei Ansprüchen wegen angeblich wucherischen Mietzinses nicht mehr zugemutet werden könne, den überhöhten Mietzinsteil zurückzuzahlen, wenn er sich mit Rücksicht auf die vom Mieter eingenommene Haltung längere Zeit in bestimmter Weise geschäftlich eingerichtet hat und in diese wirtschaftliche Position nachträglich nicht mehr eingegriffen werden soll (Reichsgericht GE 1934, 153). Das Landgericht sieht in der Bestandskraft der Steuerbescheide, in denen der Vermieter die eingenommene Miete als Einnahme eingestellt und versteuert hat, eine nicht zu ändernde Vermögensdisposition. Dem schließt sich das erkennende Gericht an. Der Kl. wäre es auch zu einem früheren Zeitpunkt möglich gewesen, die von ihr zu zahlende Miete anhand des alle zwei Jahre neu erscheinenden Mietspiegels zu überprüfen und sich über die zulässige Höhe der Miete informieren zu können. Daß sie dies unterlassen hat, zeigt aus Sicht der Bekl., daß die Kl. die vereinbarte Miethöhe als zutreffend erachtet hat. Den Vermietern, die inzwischen andere Vermögensdispositionen in Annahme der Wirksamkeit des Vertrages getroffen haben, ist nicht zuzumuten, die Miete dann noch zurückzuzahlen, wenn die Kl. jahrelang die Miete rügelos gezahlt hat.

Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung überhöhter Mieten verjähren in vier Jahren, seit dem 1. Januar 2002 aufgrund der Schuldrechtsreform in drei Jahren. Auch vorher schon kann aber der Anspruch verwirkt sein.

Die Mieterin hatte seit 1994 die von ihr später als überhöht bezeichnete Miete anstandslos gezahlt. Erst im Jahre 2001 machte sie Rückzahlungsansprüche gegen den Vermieter geltend und klagte diese, soweit nicht Verjährung eingetreten war, ein.

Mit Urteil vom 23. Januar 2002 wies das AG Charlottenburg die Klage ab und stützte sich dabei auf die Rechtsprechung des LG Frankfurt/M. Dieses hatte in einem vergleichbaren Fall Verwirkung angenommen, weil der Vermieter sich längere Zeit in bestimmter Weise (Steuererklärungen!) geschäftlich auf die Mieteinnahmen eingerichtet hatte.

Wer den Jahrgang 1934 des GRUNDEIGENTUMS nicht mehr zur Hand hat, kann die Rechtsprechung des Reichsgerichts auch nachlesen in den Bänden RGZ 134, 108, 799; RGZ 144, 89. Siehe außerdem Lammel NZM 1999, 990 m. w. N.