Verwirkung von Mietzinsansprüchen nach vorbehaltloser Abrechnung und Auszahlung der Mietkaution

Der Anspruch auf rückständige Mietzinsen ist verwirkt, wenn die Kaution vorbehaltlos abgerechnet und ausgezahlt wird und die behaupteten Mietrückstände erst 15 Monate nach Fälligkeit geltend gemacht werden.

Der Kl. ist als ehemaliger Zwangsverwalter des von der Bekl. früher bewohnten Miethauses zur Geltendmachung der in der Zeit seiner Verwaltung entstandenen Ansprüche befugt. Gem. § 152 Abs. 1 ZVG ist der Verwalter verpflichtet, die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen. Da der vorliegend behauptete Mietzinsrückstand während der Dauer der Zwangsverwaltung entstanden ist, ist der Kl. auch berechtigt, diesen gerichtlich nach Aufhebung der Zwangsverwaltung durchzusetzen. Jedoch kann er die vorliegenden Ansprüche gegen die Bekl. nicht mehr geltend machen. Es kann dahingestellt bleiben, ob dem Kl. die geltend gemachten Mietzinsansprüche dem Grunde nach zustehen. Zumindest ist ihre Geltendmachung verwirkt.

Der Kl. macht mit der vorliegenden Klage Mietzinsrückstände innerhalb des Zeitraumes von 1/1997 bis 9/1997 geltend. Ausweislich des Mietvertrages ist zwischen den früheren Mietvertragsparteien eine Vorfälligkeitsklausel vereinbart worden, die jedoch im Hinblick auf die Aufrechnungsbeschränkung in § 6 des Mietvertrages unwirksam ist. Der Kl. ist daher zur Einforderung des offenen Mietzinses frühestens am 1.2.1997 und spätestens am 1.10.1997 befugt gewesen. Die erste Aufforderung zum Ausgleich des offenen Mietzinses erfolgte jedoch erst mit Schreiben vom 15.1.1999 und somit rund 15 bzw. 24 Monate nach Fälligkeit.

Ferner hat unstreitig der Kl. der Bekl. nach Beendigung des Mietverhältnisses die von der Bekl. geleistete Kaution vorbehaltlos ausgezahlt. In der Rückgabe eines Sicherungsmittels kann jedoch die schlüssige Erklärung gesehen werden, daß weitere Forderungen nicht mehr geltend gemacht werden (vgl. allg. OLG München NJW - RR 1990, 20). Dies gilt vorliegend insbesondere deshalb, weil die Bekl. gegenüber dem Kl. mit Schreiben vom 27.12.1996, 18.2.1997 und 1.9.1997 ihre Gegenansprüche geltend gemacht hat. Dabei betraf die Aufrechnung mit überzahlten Mieten für 12/1995 bis 12/1996 teilweise einen Zeitraum, in dem der Kl. bereits als Zwangsverwalter, nämlich ab 6.6.1996, des streitgegenständlichen Objekts tätig war. Insofern betraf die von der Bekl. geltend gemachte Aufrechnung nicht nur Ansprüche gegen den Zwangsverwaltungsschuldner. Da der Kl. sich gegenüber den Forderungen der Bekl. in keiner Weise äußerte und er diese insbesondere auch nicht ablehnte, konnte die Bekl. davon ausgehen, daß die vorbehaltlose Auszahlung zugleich das Einverständnis mit ihrer Vorgehensweise bedeutete und sich damit sämtliche gegenseitigen Ansprüche aus dem früheren Mietverhältnis erledigt hatten.

Hinzu kommt, daß die Ansprüche des Kl. bei Beendigung des Mietvertrages bereits bekannt und bezifferbar waren. Bei Rückgabe der Wohnung konnte sich der Kl. auch ein Bild von den behaupteten Schäden machen und somit die Berechtigung der Ansprüche überprüfen.

Der Zwangsverwalter hatte nach fristloser Kündigung des Mieters diesem die Kaution vorbehaltlos zurückgezahlt. Über ein Jahr später mahnte der Zwangsverwalter Mietrückstände an, die daraus herrührten, daß wegen eines Wasserschadens der Mieter Mietminderung und Schadensersatz geltend gemacht hatte.

Mit Urteil vom 9. Juni 1999 wies das Amtsgericht Charlottenburg die Zahlungsklage des Zwangsverwalters wegen Verwirkung ab. Das sogenannte Zeitmoment (Untätigkeit für längere Zeit) liege ebenso vor wie das sogenannte Umstandsmoment. Wenn der Vermieter (oder Zwangsverwalter) über die Kaution vorbehaltlos abrechnet, könne der Mieter darauf vertrauen, daß zurückliegende Ansprüche nicht mehr geltend gemacht werden würden.