Verwirkung von Betriebskostenansprüchen

Werden jahrelang Betriebskostenvorschüsse entgegen dem Vertrag vom Vermieter nicht geltend gemacht, ist eine Betriebskostennachforderung für die Vergangenheit auch bei Gewerberaum verwirkt.

Die Berufung ist von Erfolg, weil die Forderung der Kl. verwirkt ist.

1. Allerdings haben die Parteien nicht etwa durch schlüssiges Verhalten eine Änderung des Vertrags herbeigeführt mit der Folge, daß Betriebskosten von der Bekl. nicht mehr geschuldet werden. Zwar hat die Kl. acht Jahre lang Betriebskostenvorschüsse, die ihr an sich vertraglich zustehen, nie geltend gemacht. Darin kann aber weder ein einseitiger konkludenter Verzicht auf diese Forderung gesehen werden, noch kann bei Betrachtung des Verhaltens beider Seiten eine schlüssige Vereinbarung über die Abbedingung dieses Rechts angenommen werden. Es ist kein Grund ersichtlich, warum jemand allein durch - auch längerwährende - Nichtausübung vollständig auf ein wiederkehrendes Recht verzichten wollte. Zumindest kann das nicht eindeutig aus dem Unterlassen der Geltendmachung geschlossen werden. Die Betriebskosten sind ein nicht unerheblicher Bestandteil der Kosten eines Hauses, so daß das bleibende Interesse an dem Anspruch erkennbar ist.

2. Es kann auch nicht angenommen werden, daß das vertragliche Recht auf Erstattung der Betriebskosten insgesamt verwirkt wäre. Der Bekl. mag sich zwar darauf eingestellt haben, Betriebskosten tatsächlich nicht zahlen zu müssen. Das kann dazu führen, daß für bestimmte Zeiträume das Recht auf Erstattung der Betriebskosten verwirkt ist. Eine Verwirkung des Anspruchs aus § 4 Ziff. 3 des Mietvertrags vom 17. Mai 1988 insgesamt kann daraus nicht gefolgert werden. Hierzu fehlt es neben dem Zeitablauf schon an besonderen Umständen, die dafür sprechen, daß die Bekl. auf jeden Fall darauf vertrauen durfte, daß die Betriebskosten nicht mehr erhoben werden dürfen (sog. Umstandsmoment).

3. Die Kl. ist aber gehindert, für 1994 und 1995 die Erstattung von Betriebskosten zu verlangen. Da sie bis zum Schreiben vom 7. Juni 1996 neun Jahre lang Betriebskosten nicht von dem Bekl. verlangt hat, kann sie nicht ohne weiteres für einen bereits vergangenen Zeitraum, für den sie eine Inanspruchnahme nicht angekündigt hat, Forderungen aus § 4 Ziff. 3 des Mietvertrags geltend machen. Dem steht der Einwand aus Treu und Glauben entgegen. Denn die Kl. kann nicht verkennen, daß der Bekl. sich wegen der dauerhaften Handhabung, keine Betriebskosten erstatten zu müssen, hierauf in gewissen Grenzen eingestellt hat und dies jedenfalls insoweit berechtigt ist, daß Vorschüsse für 1994 nicht gefordert worden sind. Um Ansprüche für das Jahr 1994 geltend zu machen, wäre mindestens vor Beginn des Abrechnungszeitraums ein Hinweis auf die Absicht erforderlich, künftig von dem Recht aus § 4 Ziff. 3 des Mietvertrags Gebrauch zu machen. Es kann offenbleiben, ob der Gedanke der Entscheidung der Kammer vom 25. Februar 1993 (MM 1993, 362) auch für gewerbliche Mietverhältnisse gilt, daß dann, wenn das Recht zum Vorschuß für Betriebskosten nicht genutzt wird, allein deswegen schon das Recht zum Vorschuß für Betriebskosten für das betreffende Jahr verwirkt sei. Bei gewerblichem Mietraum sind die Schutzrechte des Mieters nicht in gleicher Weise ausgeprägt wie im Wohnungsmietrecht; und es ist nicht zu verkennen, daß das Recht auf Vorschußleistung insbesondere auch den Vermieter vor zu weitgehender Vorausleistung schützen soll, wenn die Betriebskostenlast vertraglich auf den Mieter abgewälzt worden ist. Bei gewerblichen Mietern kann auch eher angenommen werden, daß sie Rücklagen für Eventualkosten bildet.

Hier aber ist jedenfalls im Hinblick auf den Zeitablauf und die fehlende Ankündigung von Betriebskosten von einer Verwirkung auszugehen. Das Zeitmoment ist für den jeweils zurückliegenden Zeitraum 1994 und 1995 gegeben; das sog. Umstandsmoment für die Verwirkung liegt darin, daß wegen des jahrelangen Unterlassens, Betriebskosten zu verlangen, ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist, den zu beseitigen es einer besonderen Ankündigung bedurft hätte, was die Kl. unterlassen hat.

Der Vermieter hatte acht Jahre lang die vom Mieter geschuldeten Betriebskostenvorschüsse nicht angemahnt und auch keine Abrechnung erteilt. Erst spät fiel ihm das Versehen auf, und er machte für drei Jahre Betriebskostennachzahlung geltend.

Mit Urteil vom 7. Dezember 1998 wies das Landgericht Berlin die Klage wegen Verwirkung ab. Zwar sei nicht die vertragliche Regelung hinfällig geworden, so daß der Mieter für die Zukunft Betriebskosten schulde. Für die Vergangenheit verstieße es aber gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter sozusagen rückwirkend das Vertrauen des Mieters enttäusche, keine Betriebskosten zahlen zu müssen.