Verwirkung von Beseitigungsansprüchen

Verwirkung von Beseitigungsansprüchen; Regelungskompetenz der Eigentümergemeinschaft

1. Eine der Teilungserklärung an sich widersprechende äußere Gestaltung der Wohnanlage (hier: der Gartengestaltung der Gemeinschaftsfläche) wirkt für den Neuerwerber wie eine Erstherstellung, deren Änderung er nicht verlangen kann.

2. Der Ausschluß individueller Beseitigungsansprüche in bezug auf eine langjährige Gartengestaltung schließt die Kompetenz der Gemeinschaft hinsichtlich einer Neuregelung der Gartengestaltung für die Zukunft nicht aus.

3. Der Regelungsanspruch bezüglich einer neuen Gartenordnung ist vorrangig Sache der Eigentümergemeinschaft, bevor die Wohnungseigentumsgerichte damit zulässigerweise befaßt werden können.

Der Antragsteller und die Antragsgegner zu 1. bis 7. streiten um die Gestaltung des Gartens auf der Terrassenseite ihrer Reihenhäuser. Die Teilungserklärung vom 3. Februar 1971 bestimmt in §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 a, daß das gesamte Grundstück Gemeinschaftseigentum ist. Eine Regelung über die Gartengestaltung ist weder durch die Teilungserklärung noch sonst in einer Gemeinschaftsordnung getroffen worden. Am 18. April 1974 ist auf einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossen worden: "Es wurde die Gartengestaltung erörtert, wobei es den unmittelbaren Anliegern überlassen bleibt, die Gestaltung vorzunehmen." Wohnungseigentümerbeschlüsse vom 15. Dezember 1982 und 31. August 1983 dahingehend, daß jeder Eigentümer die vor und hinter seinem Reihenhaus liegende Grünfläche freihändig gestalten und allein nutzen kann, wobei die Abgrenzung zum Nachbarn in Höhe der Hausgrenze vorzunehmen ist, sind durch gerichtliche Entscheidungen für ungültig erklärt worden.

Der Antragsteller erwarb das Sondereigentum an dem Reihenhaus Nr. 1 im Oktober 1982. Er beseitigte ein von dem Rechtsvorgänger der Antragsgegner zu 2. bis 7. angelegtes Rosen- und Staudenbeet teilweise, grub den anliegenden Rasen teilweise um und pflanzte eine Hecke aus Nadelhölzern. Im gerichtlichen Verfahren wurde ausgesprochen, daß der hiesige Antragsteller diese eigenmächtigen Änderungsmaßnahmen rückgängig zu machen hat. In dem vorliegenden Verfahren verlangt der Antragsteller von seinen nächsten Nachbarn (Antragsgegner zu 2. bis 7.) und dem übernächsten Nachbarn (Antragsgegner zu 1.) jeweils die Beseitigung von Anpflanzungen, insbesondere Hecken, die sich im Bereich der Reihenhäuser zu 2. und 3 auf der Terrassenseite befinden.

Es bedarf keiner weiteren Aufklärung, ob die Pflanzungen im Bereich der Reihenhäuser Nr. 2 und 3 nicht angesichts der besonderen Umstände des Falles noch als Erstherstellung der Gemeinschaftsanlage anzusehen sind. Dafür könnte sprechen, daß die ganz einfache Anpflanzung des Bauträgers alsbald von den Ersteigentümern im gegenseitigen Einverständnis umgewandelt worden ist. In diesem Fall könnte nicht von einer baulichen Veränderung gesprochen werden, weil es sich um die Erstherstellung hinsichtlich der Gemeinschaftsfläche handelt.

Rechtlichen Bedenken begegnet allerdings die Annahme, die früheren formlosen Übereinkünfte der Wohnungseigentümer über die Anpflanzungen seien als Vereinbarungen im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG zu werten; abgesehen davon wäre zu fragen, ob eine solche Vereinbarung ohne Eintragung im Wohnungsgrundbuch dem Antragsteller als Rechtsnachfolger des Wohnungseigentums Nr. 1 entgegengehalten werden könnte. Es mag zwar sein, daß Vereinbarungen im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG formfrei zustande kommen können (vgl. Palandt-Bassenge, BGB 48. Aufl., WEG § 10 Anm. 2 a unter Hinweis auf BGH DNotZ 1984, 238). Der Senat hat jedoch schon verschiedentlich betont, daß an das Zustandekommen einer (selbst formfreien) Vereinbarung im Sinne des WEG besondere Anforderungen zu stellen sind. Nicht jede allseitige Übereinkunft der Wohnungseigentümer stellt bereits eine derartige Vereinbarung dar. Schon die strengen Regeln für eine Abänderung einer Vereinbarung erfordern es, daß nicht aus jeder momentanen Einigkeit bereits eine Vereinbarung gefolgert wird, die später dann kaum zu ändern ist. Vielmehr muß den Wohnungseigentümern - mehr noch als bei jeder sonstigen Beschlußfassung - bewußt sein, daß sie nicht nur für die Gegenwart und bei Änderung der Sachlage abänderbar eine Regelung treffen, die auch für die Zukunft nicht mehr zu ändern ist. Regelmäßig wird für das wirksame Zustandekommen einer Vereinbarung zu verlangen sein, daß sie auf einer Eigentümerversammlung nach Aussprache über die Rechtsfolgen für die Zukunft getroffen wird. All diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall nicht gegeben, wo aufgrund des nachbarschaftlichen Verhältnisses die Anpflanzungen mehr oder weniger zustimmend hingenommen worden sind.

Dennoch kann der Antragsteller den ihm aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 14 Nr. 1 WEG auch zur alleinigen Geltendmachung zustehenden Beseitigungsanspruch im vorliegenden Fall nicht durchsetzen. Die Zurückweisung der Erstbeschwerde (und damit die Zurückweisung der erstinstanzlichen Anträge) erweist sich aus anderen Gründen als richtig (§ 27 Satz 2 FGG in Verbindung mit § 563 ZPO). Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen der Vorinstanzen bestanden die vom Antragsteller jetzt gerügten Anpflanzungen bei seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft bereits seit etwa acht Jahren und waren von dem Rechtsvorgänger des Antragstellers in diesem Zeitraum hingenommen worden. Selbst wenn die Anpflanzungen nicht noch als Erstherstellung der Wohnanlage, sondern als eine unzulässige bauliche Umgestaltung anzusehen wären, war ein Beseitigungsanspruch des Rechtsvorgängers des Antragstellers jedenfalls verwirkt. Ein Anspruch ist verwirkt, wenn seit der Möglichkeit seiner Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, aufgrund derer die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt. Der etwaige Beseitigungsanspruch bestand seit etwa 1974. Nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) wäre der Rechtsvorgänger des Antragstellers gehalten gewesen, mit seinem Beseitigungsanspruch alsbald hervorzutreten. Die Anpflanzungen waren ihm bekannt. Er sah, daß seine Nachbarn Kosten und Mühe in die Pflege der Gewächse steckten. Es bedarf hier keiner Entscheidung, binnen welcher Frist ein Beseitigungsanspruch hätte geltend gemacht werden müssen. Jedenfalls ist nach jahrelanger Duldung die Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs zu einer unzulässigen Rechtsausübung geworden. Diese rechtliche Situation muß der Antragsteller hinnehmen. Als Rechtsnachfolger des Voreigentümers hat er keine weitergehenden Rechte, als diesem zuletzt zustanden. Aus der Sicht eines Neuerwerbers von Wohnungseigentum wirkt sich demnach eine zuvor allseits gebilligte Veränderung der Gemeinschaftsanlagen, die auch ins Werk gesetzt worden ist, praktisch so aus, daß im Verhältnis zu ihm keine nachträgliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG anzunehmen ist, sofern eine der Errichtung und plangemäßen Erstausstattung der Anlage gleichzusetzende Gegebenheit. Das ist auch deshalb gerechtfertigt, weil der Erwerber überhaupt nur den gegenwärtigen tatsächlichen Zustand der Wohnanlage sieht und regelmäßig nicht auf der Wiederherstellung eines möglicherweise anderen ursprünglichen Zustandes bestehen kann, der längst überholt ist, zumal der Erwerber auch üblicherweise nach dem Erwerbsvortrag das Wohnungseigentum übernimmt, wie es steht und liegt. Daß eine allseits gebilligte Veränderung der Gemeinschaftsanlagen aus der Sicht eines Neuerwerbers der plangemäßen Erstausstattung der Anlage gleichstehen kann, hat der Senat auch in ähnlichen Fällen schon erwogen (vgl. Beschluß vom 13. Juli 1987 - 24 W 1752/87 - NJW-RR 1987, 1360 = WE 1987, 197 = OLGZ 1987, 410).

Ein Beseitigungsanspruch hinsichtlich der Anpflanzungen gegen seine Nachbarn ist dem Antragsteller auch nicht dadurch erwachsen, daß ihm selbst in dem früheren gerichtlichen Verfahren untersagt worden ist, in seinem Terrassenbereich ähnliche Beete und Hecken anzulegen. Die gesamten Außenanlagen sind im vorliegenden Fall Gemeinschaftseigentum. Die Beseitigungs- und Unterlassungsanspüche sind gegen den Antragsteller auch sofort nach dessen Anpflanzungen geltend gemacht worden und darum nicht verwirkt. Daraus folgt aber nicht, daß nun andererseits verwirkte Beseitigungsansprüche des Antragstellers gegen seine Nachbarn etwa wiederaufleben. Der Senat verkennt freilich nicht, daß der Antragsteller hier ein gewichtiges Interesse an einer Gleichbehandllung bezüglich der Gemeinschaftsfläche in seinem Hausbereich hat. Dieses Interesse ist jedoch im vorliegenden Fall nicht Verfahrensgegenstand. In diesem Verfahren geht es um - nicht gegebene - Beseitigungsansprüche gegen seine beiden Nachbarn. Dagegen ist das Interesse des Antragstellers auf Gleichbehandlung in Fragen der Gestaltung der Gemeinschaftsfläche gegenüber der Gemeinschaft als ganzer zu verfolgen. Die Eigentümergemeinschaft hat von ihrem Recht, die Gestaltung der Gartenfläche zu regeln, bisher nur unzureichend, weil nur mit Beschlüssen unbestimmten Inhalts, Gebrauch gemacht. Selbst wenn eine der Teilungserklärung etwa widersprechende äußere Gestaltung der Wohnanlage sich durch das von sämtlichen Wohnungseigentümern über einen längeren Zeitraum zum Ausdruck gebrachte Verhalten rechtlich "versteinert" hat, so daß Individualansprüche auf Veränderung verwirkt sind, schließt dies nicht aus, daß die Wohnungseigentümer für die Zukunft mehrheitlich eine andere Gestaltung beschließen können (vgl. Beschluß des Senats vom 4. Januar 1989 -24 W 3320/88 -), eventuell vielleicht sogar beschließen müssen, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen würde. Einer erstmaligen Beschlußfassung über eine hinreichend konkretisierte Gartenordnung könnte nicht entgegengehalten werden, daß es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG handele. Auch die Verwirkung von Beseitigungsansprüchen einzelner Wohnungseigentümer nimmt der Gemeinschaft noch nicht eine ordnungsmäßige Regelungskompetenz bezüglich der künftigen Gartengestaltung. Im vorliegenden Fall bestehen keine Sondernutzungsrechte an Gartenflächen. Die gesamte Gartenfläche ist Gemeinschaftseigentum. Rechtlich sind daher auch die Anpflanzungen, deren Beseitigung hier erfolglos verlangt wird, Gemeinschaftseigentum. Über diese Gemeinschaftsanlagen kann im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung Beschluß gefaßt werden. Denkbar ist sowohl, daß die vorhandenen Anpflanzungen reduziert werden, als auch, daß dem Antragsteller gleichermaßen behutsame Anpflanzungen auf der Gemeinschaftsfläche in seinem Bereich zugestanden werden. Mit den Fragen einer Gartenordnung hat sich jedoch in erster Linie die Gemeinschaft zu befassen. Das bedeutet, daß der Antragsteller sich zunächst mit Vorschlägen an die Eigentümerversammlung wenden muß. Erst gegen die Eigentümerbeschlüsse zur Gartengestaltung ist dann gegebenenfalls ein gerichtliches Verfahren möglich (vgl. den bereits genannten Senatsbeschluß vom 4. Januar 1989 - 24 W 3320/88 -). Ähnlich wie der einzelne Wohnungseigentümer einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch gegen den Verwalter nicht ohne einen dahingehenden Beschluß der Gemeinschaft gerichtlich geltend machen darf (vgl.

nfalls ein gerichtliches Verfahren möglich (vgl. den bereits genannten Senatsbeschluß vom 4. Januar 1989 - 24 W 3320/88 -). Ähnlich wie der einzelne Wohnungseigentümer einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch gegen den Verwalter nicht ohne einen dahingehenden Beschluß der Gemeinschaft gerichtlich geltend machen darf (vgl. BGH NJW 1989, 1091), sind auch Regelungsstreitigkeiten nicht in erster Linie unter den einzelnen Wohnungseigentümern auszutragen; vielmehr ist es grundsätzlich Aufgabe der Gesamtgemeinschaft, über die Gestaltung des Gemeinschaftseigentums zu beschließen.