Verwirkung und Verjährung von Betriebskostennachforderungen

Verwirkung und Verjährung von Betriebskostennachforderungen; Anhaltspunkt für Zeitmoment

Die Betriebskostennachforderung ist verwirkt, wenn der Vermieter trotz Einwänden des Mieters gegen die Abrechnung dreieinhalb Jahre verstreichen lässt, ehe er den Nachforderungsanspruch kurz vor der am 31. Dezember 2009 ablaufenden Verjährungsfrist gerichtlich geltend macht.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552 a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO).

2 a) Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Ob die Ausübung eines Rechts verwirkt ist, richtet sich nach den vom Tatrichter festzustellenden und zu würdigenden Umständen des Einzelfalls und entzieht sich einer grundsätzlichen Betrachtung (vgl. BGH, Urteil vom 17. November 2010 - XII ZR 124/09, NJW 2011, 445 = GE 2011, 128, Rn. 15).

3 b) Das Berufungsgericht bewegt sich mit seiner rechtlichen Würdigung zur Verwirkung des Anspruchs der Kl. auch auf dem Boden der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, so dass keine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist.

4 Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde. Die Annahme einer Verwirkung setzt somit neben dem Zeitablauf das Vorliegen besonderer ein solches Vertrauen des Verpflichteten begründender Umstände voraus (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 17. November 2010 - XII ZR 124/09, aaO.; vom 20. Juni 2001 - XII ZR 20/99, juris Rn. 13; vom 20. Oktober 1988 - VII ZR 302/87, BGHZ 105, 290, 298; jeweils m.w.N.). Von diesen rechtlichen Erwägungen ist das Berufungsgericht ausgegangen.

5 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg.

6 a) Entgegen der Auffassung der Revision bleibt das Rechtsinstitut der Verwirkung auch nach der durch das Mietrechtsreformgesetz (2001) eingeführten Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB, nach deren Ablauf der Vermieter mit Nebenkostennachforderungen ausgeschlossen ist, anwendbar. Zwar mag dessen Bedeutung im Betriebskostenrecht durch die Neuregelung geringer geworden sein (vgl. hierzu Staudinger/Weitemeyer, Neubearb. 2011, § 556 Rn. 139; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 BGB, Rn. 521). Die weitergehende Ansicht der Revision, mit der Einführung der Ausschlussfrist zum 1. Januar 2002 sei kein Raum mehr für eine Verwirkung von Nebenkostennachforderungsansprüchen, da der Gesetzgeber mit dieser Neuregelung sämtliche früher über das Verwirkungsrecht gelöste Fallgestaltungen ausdrücklich geregelt habe und somit der Umkehrschluss gerechtfertigt sei, dass eine Verwirkung im Übrigen ausscheide, findet indes in den Gesetzesmaterialien keine Stütze.

7 b) Das Berufungsgericht hat jedenfalls im Ergebnis mit Recht angenommen, dass der Anspruch der Kl. auf Zahlung der Betriebskostennachforderung für das Jahr 2005 verwirkt ist.

8 aa) Das für die Annahme der Verwirkung notwendige Zeitmoment ist im Streitfall gegeben. Es ist darin zu sehen, dass die Kl., nachdem sie mit Schreiben vom 30. Juni 2006 die Betriebskosten für das Jahr 2005 gegenüber dem Bekl. abgerechnet hatten, dreieinhalb Jahre haben verstreichen lassen, ehe sie den Nachforderungsanspruch kurz vor der am 31. Dezember 2009 ablaufenden Verjährungsfrist (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB) gerichtlich geltend machten.

9 Im Ansatz zutreffend weist die Revision allerdings darauf hin, dass - wie sich aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ergibt - das Recht und die Pflicht, über die Nebenkosten abzurechnen, nach Ablauf eines Jahres jeweils neu entsteht, so dass der zeitliche Anknüpfungspunkt für das Zeitmoment der Verwirkung des Nachforderungsanspruchs der Kl. für das Jahr 2005 - anders als es das Berufungsgericht offenbar annimmt - nicht das Jahr 2001, sondern das Jahr 2006 ist, in dem die Betriebskostenabrechnung vorgenommen wurde. Auch ist der Revision darin zuzustimmen, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hinsichtlich der zeitlichen Voraussetzung der Verwirkung der allgemeine Grundsatz gilt, dass umso seltener Raum für eine Verwirkung sein wird, je kürzer die Verjährungsfrist ist. Eine Verwirkung vor Ablauf der Verjährungsfrist kann nur aus ganz besonderen Gründen angenommen werden (BGH, Urteile vom 20. Juni 2001 - XII ZR 20/99, aaO. Rn. 13; vom 6. Dezember 1988 - XI ZR 119/88, NJW-RR 1989, 818 unter 3; jeweils m.w.N.). Solche Gründe, die im Streitfall zugleich das für die Verwirkung notwendige Umstandsmoment darstellen, liegen indes vor.

10 bb) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wurden sämtliche von den Kl. beziehungsweise der von ihr beauftragten Verwaltungsgesellschaft für die Jahre 2001 bis 2007 (fristgerecht) erstellten Nebenkostenabrechnungen von dem Bevollmächtigten des Bekl. mit im Wesentlichen gleich lautenden Schreiben in elf konkret genannten Punkten beanstandet. Eine Reaktion der Kl. erfolgte in keinem Fall. Die sich aus den Abrechnungen für die Jahre 2001 bis 2004 ergebenden Nachforderungsansprüche haben die Kl. verjähren lassen und nicht gerichtlich geltend gemacht.

11 Soweit die Revision rügt, das Berufungsgericht habe in diesem Zusammenhang den unstreitigen Vortrag der Kl. übersehen, dass diese auf das erste Beanstandungsschreiben des Bekl., betreffend das Abrechnungsjahr 2001, mit Schreiben vom 20. August 2002 ausführlich geantwortet hätten, kann sie mit diesem Vortrag nicht gehört werden, da das Berufungsgericht in seinem für das Revisionsgericht nach § 314 ZPO bindenden Tatbestand ausdrücklich festgestellt hat, dass auch auf dieses Schreiben von Seiten der Kl. nicht reagiert wurde. Ein Tatbestandsberichtigungsantrag ist diesbezüglich nicht gestellt worden.

12 Aus der Tatsache, dass die Kl. auf die Beanstandungen des Bekl. hin keine Bemühungen unternahmen, ihre Forderungen aus den Jahren 2001 bis 2004 weiter außergerichtlich oder (in unverjährter Zeit) gerichtlich weiter zu verfolgen, konnte sich über die Jahre bei dem Bekl. der Eindruck verfestigen, dass seine Beanstandungen Erfolg hatten und die Kl. zwar Betriebskostenabrechnungen vorlegen, aber die sich daraus ergebenden Nachzahlungsansprüche auf sich beruhen lassen und nicht gerichtlich durchsetzen werden. Dieser über die Jahre immer gleiche Ablauf konnte bei dem Bekl. in den Jahren 2006 bis 2009 das berechtigte Vertrauen entstehen lassen, die Kl. würden auch den Nachforderungsanspruch aus der Abrechnung für das Jahr 2005, die er in gleicher Weise beanstandet hatte wie die Abrechnungen zuvor, gegen ihn nicht klageweise geltend machen.

13 Darüber hinaus hat das Berufungsgericht im Streitfall einem weiteren Umstand zu Recht erhebliche Bedeutung zugemessen: Am 6. März 2007 erwarb der Bekl. die streitgegenständliche Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung zu Eigentum. Damit war das Mietverhältnis mit den Kl. beendet. Auch in den Monaten danach traten die Kl. wegen des Ausgleichs offener Nebenkostennachforderungen nicht an den Bekl. heran, sondern ließen weitere 34 Monate verstreichen, ehe sie kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist mit der am 30. Dezember 2009 eingereichten Klageschrift den Nachforderungsanspruch für das Jahr 2005 rechtshängig machten.

14 In ihrer Gesamtheit reichen diese Umstände jedenfalls aus, um im Streitfall die Verwirkung des Anspruchs der Kl. anzunehmen.

Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung verwirken wie Mietzahlungsansprüche in drei Jahren. Sie können allerdings bereits früher verwirkt sein. Verwirkung kann dann vor Ablauf der Verjährungsfrist eintreten, wenn der Vermieter trotz Beanstandungen des Mieters eine Nachforderung erst längere Zeit nach der Abrechnung geltend macht.

Nach der Abrechnung vom 30. Juni 2006 über die Betriebskosten für das Jahr 2005 machte der Vermieter den daraus resultierenden Nachforderungsanspruch kurz vor der am 31. Dezember 2009 ablaufenden Verjährungsfrist gerichtlich geltend, womit der Mieter nicht einverstanden war, weil der Vermieter auch die weiteren Betriebskostennachforderungen aus den Jahren 2001 bis 2004 nicht gerichtlich geltend machte. Das Amtsgericht wies die Klage auf Zahlung der Nachforderung für 2005 ab, die dagegen gerichtete Berufung des Vermieters blieb erfolglos. Dagegen legte der Vermieter die zugelassene Revision ein.

Nach Ansicht des BGH lagen keine Gründe für die Zulassung der Revision vor. Ob die Betriebskostennachforderung verwirkt sei, richte sich nach den vom Tatrichter festzustellenden und zu würdigenden Umständen des Einzelfalls und entziehe sich einer grundsätzlichen Betrachtung.

Das Rechtsinstitut der Verwirkung bleibe auch nach der durch das Mietrechtsreformgesetz (2001) eingeführten Ausschlussfrist für die Abrechnung der Betriebskosten anwendbar. Zwar sei der zeitliche Anknüpfungspunkt für das Zeitmoment der Verwirkung des Nachforderungsanspruchs das Jahr 2006 als dasjenige, in dem die Betriebskostenabrechnung vorgenommen worden sei, weil der Anspruch auf Abrechnung nach Ablauf des Abrechnungszeitraums immer wieder neu entstehe. Das für die Annahme der Verwirkung notwendige Zeitmoment sei aber darin zu sehen, dass der Vermieter, nachdem er mit Schreiben vom 30. Juni 2006 die Betriebskosten für das Jahr 2005 gegenüber dem Mieter abgerechnet gehabt habe, dreieinhalb Jahre habe verstreichen lassen, ehe er den Nachforderungsanspruch kurz vor der am 31. Dezember 2009 ablaufenden Verjährungsfrist gerichtlich geltend gemacht habe.

Da er zudem auch die weiteren Betriebskostennachforderungen aus den Jahren 2001 bis 2004 nicht gerichtlich geltend gemacht habe, habe bei dem Mieter das berechtigte Vertrauen entstehen können, der Vermieter würde auch den Nachforderungsanspruch aus der Abrechnung für das Jahr 2005 nicht klageweise geltend machen.

Der Hinweisbeschluss ist in zweierlei Hinsicht wichtig:

a) Für die Berechnung der Verjährungsfrist des Anspruchs auf Abrechnung ist das Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums maßgebend, weil der Anspruch nach Ablauf des Abrechnungszeitraums immer wieder neu entsteht.

b) Der Nachforderungsanspruch kann auch bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist verwirken, wenn im Einzelfall sowohl das Zeitmoment als auch das Umstandsmoment vorliegen.

Unabhängig davon, dass die dreijährige Verjährungsfrist für den Anspruch aus der Abrechnung erst mit dem Schluss desjenigen Jahres beginnt, in dem der Anspruch durch Abrechnung entstanden ist, kann schon der Zeitraum ab Zugang der Abrechnung zur Prüfung herangezogen werden, ob das Zeitmoment für die Verwirkung erfüllt ist.

(Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.)