Verwirkung eines Rückzahlungsanspruchs wg. Mietpreisüberhöhung

Bei rügeloser Zahlung des Mietzinses über einen längeren Zeitraum (hier: sechs Jahre) ist ein etwaiger Rückzahlungsanspruch wegen einer Mietpreisüberhöhung verwirkt.

Der Bekl. bewohnte aufgrund eines Mietvertrages vom 3.5.1990 bis zum 1.2.1997 eine Wohnung des Kl., für die er eine Miete von 980 DM zuzüglich 160 DM Nebenkostenvorauszahlung zu zahlen hatte. Nachdem es gegen Ende des Zeitraumes wiederholt zu Schwierigkeiten bei der Mietzahlung gekommen war, kündigte der Kl. wegen Nichtzahlung von Mieten fristlos. Der Bekl. berief sich gegenüber dem Mietrückstand auf eine angeblich nach § 5 WiStG überhöhte Miete und erhob am 21.5.1997 Widerklage auf Rückzahlung überhöhten Mietzinses für den Zeitraum Januar 1997. Im angefochtenen Urteil hat das AG der Widerklage zum Teil stattgegeben.

Dem Bekl. stehen keine Rückforderungsansprüche nach § 812 BGB in Verbindung mit § 5 WiStG zu. Derartige Ansprüche, ihre Berechtigung mag dahingestellt bleiben, sind gemäß § 242 BGB verwirkt.

Für die Verwirkung sind zwei Tatbestandselemente zu erfüllen, einmal das Zeitmoment, zum anderen das sogenannte Umstandsmoment. Aus beiden Elementen zusammengenommen muß sich ergeben, daß die Geltendmachung der Forderung gegen Treu und Glauben verstößt, weil sowohl wegen des Zeitmoments als auch des Umstandsmoments der Schuldner, hier also der Vermieter, nicht mehr damit rechnen mußte, daß der Gläubiger, hier der Mieter, Ansprüche gegen ihn auf Rückzahlung überhöhten Mietzinses geltend machen werde.

Für das Zeitmoment ist zunächst insoweit im Anschluß an den Rechtsentscheid des OLG Hamburg (WuM 1999, 209 ff.) auf den Abschluß des Mietvertrages abzustellen. Zu diesem Zeitpunkt ist - unterstellt - ein überhöhter Mietzins vereinbart worden, den der Bekl. in der Folgezeit bis Ende des Mietverhältnisses weitgehend voll gezahlt hat. Im Mai 1990 haben sich die Parteien auf einen bestimmten Vertragsinhalt geeinigt, so daß sowohl Gläubiger als auch Schuldner dieses Verhältnisses davon ausgehen konnten, dieser Vertrag werde ihren künftigen Beziehungen zugrunde liegen.

Ferner hat der Bekl. und Widerkl. erstmals mit Anwaltsschreiben vom 18.7.1996, also über sechs Jahre nach Abschluß des Mietvertrages, auf den seiner Ansicht nach überhöhten Mietzins hingewiesen. Dann hat er noch weitere vier Monate zugewartet, bis er eine Widerklage auf Rückzahlung eingereicht hat, die wiederum erst im Mai 1997 ordnungsgemäß erhoben worden ist. Selbst wenn auf das vorprozessuale Schreiben vom 18.7.1996 als Ende des Zeitmoments abgestellt werden soll, hat der Bekl. und Widerkl. über sechs Jahre den Mietzins rügelos gezahlt. Zwar macht er Rückforderungen nur seit Januar 1992 geltend - wegen der Einrede der Verjährung -, dies ist jedoch für die Frage des Zeitraums der rügelosen Zahlung bei der Prüfung des Tatbestandes "Zeitmoment" im Rahmen der Verwirkung unbeachtlich, da das Zeitmoment auf den gesamten Zeitraum der rügelosen Vertragserfüllung zu beziehen ist.

Schließlich muß sich der Vermieter, hier der Kl. und Widerbekl., darauf eingestellt haben, daß mögliche Rückforderungsansprüche gegen ihn nicht mehr geltend gemacht werden (vgl. insoweit die Entscheidungen des Reichsgerichts zu § 49 a Mieterschutzgesetz, der eine Vorläufervorschrift zu § 5 WiStG war: RGZ 134, 99/108; RGZ 144, 89; RG, GE 1934, 153; RG Deutsches Wohnungsarchiv 1935, 462). Die Rechtsprechung des Reichsgerichts hat in diesen Fällen den Tatbestand der Verwirkung durchgängig angewendet und darauf abgestellt, daß es auch bei Ansprüchen wegen angeblich wucherischen Mietzinses dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden könne, den überhöhten Mietzinsteil zurückzuzahlen, wenn er sich mit Rücksicht auf die vom Mieter eingenommene Haltung längere Zeit in bestimmter Weise geschäftlich eingerichtet hat und in diese wirtschaftlichen Positionen nachträglich nicht mehr eingegriffen werden soll (RG, GE 1934, 153). Eine Änderung in der Vermögensdisposition kann hier wegen der Bestandskraft der Steuerbescheide nicht mehr erfolgen.

Das sogenannte Umstandsmoment ist hier darin zu sehen, daß der Kl. und Widerbekl. die von ihm eingenommene Miete in seine Steuererklärungen als Einnahmen eingestellt und somit auch der Berechnung seiner Einkommensteuer zugrunde gelegt hat. Dies ergibt sich aus den vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnungen, mögen diese auch insgesamt für die Frage der Erhöhung des ortsüblichen Mietzinses um 50 % nicht ausreichend sein. Jedenfalls zeigen diese Darstellungen, daß der Kl. aufgrund des Verhaltens des Bekl. Vermögensdispositionen getroffen hat, die nunmehr nicht mehr rückgängig gemacht werden können. Entgegen der Auffassung des Bekl. diente das Rechtsinstitut der Verwirkung auch nicht als Ersatz für die 30jährige Verjährung, da die Zeiträume, über die das Reichsgericht zu entscheiden hatte, noch innerhalb des heute geltenden Verjährungszeitraums von vier Jahren lagen, also eine Verkürzung der 30jährigen Frist nicht zur Debatte stand.

Ferner kann der Bekl. gegen die Anwendung der Grundsätze der Verwirkung nicht einwenden, der Kl. habe die Mietpreisüberhöhung gekannt und vorsätzlich vereinbart. Zwar kann sich ein Vertragspartner nicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben berufen, wenn er selbst diesem Grundsatz zuwider handelt. Davon kann hier aber nicht ausgegangen werden. Die Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG, insbesondere hinsichtlich des "geringen Angebots" und der Möglichkeit der Geltendmachung von Aufwendungen, sind bereits rein tatsächlich nur schwierig zu erfüllen, so daß ein weitergehender subjektiver Vorwurf des vorsätzlichen Handels nicht angenommen werden kann, zumal der Kl. subjektiv davon ausgehen konnte, mit der vereinbarten Miete seine Aufwendungen decken zu können.

Schließlich ist es nicht erforderlich, daß der Bekl. und Widerkl. Kenntnis vom Bestehen seines Rechtes hatte (vgl. Palandt/Heinrichs, § 242, Rdnr. 94, RG, GE 1934, 153). Es reicht aus, daß sich der Bekl. über die zulässige Höhe der Miete hätte informieren können. Diese Informationsmöglichkeit war im vorliegenden Fall durch die veröffentlichten und auch in der Tagespresse jeweils besprochenen und vorgestellten Tabellen der ortsüblichen Vergleichsmieten für das Gebiet der Stadt Frankfurt am Main gegeben. In dem hier zugrunde gelegten Zeitraum des Zeitmomentes sind insgesamt vier Mietspiegel veröffentlicht worden, wobei für den Bekl. die Mietspiegel 1990, 1992 und 1994 hätten maßgebend sein können. Angesichts der jeweiligen öffentlichen Diskussion, die die Veröffentlichung der Mietspiegel begleitet hat, war vom Bekl. zu fordern, die von ihm laut Mietvertrag zu zahlende Miete anhand der Mietspiegel zu überprüfen, wie er dies schließlich auch im Jahre 1996 getan hat. Daß er dies unterlassen hat, zeigt aus der Sicht des Kl., daß er die Miethöhe, so wie sie vereinbart war, als zutreffend erachtet hat.

Der Mieter hatte - wie beinahe immer - erst nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Mietpreisüberhöhung geltend gemacht und die von ihm errechneten Überzahlungen zurückverlangt. Dies geschah etwa sechs Jahre nach Abschluß des Mietvertrages, wobei wegen der Verjährung (vier Jahre) der Mieter nur für diesen Zeitraum Rückzahlung verlangte.

Mit Urteil vom 9. November 1999 wies das Landgericht Frankfurt/Main die Klage des Mieters ab und meinte, es könne dahinstehen, ob Voraussetzungen des § 5 WiStG erfüllt seien. Jedenfalls sei ein etwaiger Anspruch verwirkt. Das Landgericht schloß sich damit der Auffassung von Lammel (NZM 1999, 990) an, der auf die ständige Rechtsprechung des Reichsgerichts und der vergleichbaren Vorschrift des § 49 a Mieterschutzgesetz (MSchG) hingewiesen hatte. Das Gericht sah das für die Verwirkung notwendige Umstandsmoment darin, daß der Vermieter die Mieteinnahme versteuert hatte und deshalb Vermögensdispositionen getroffen habe, die er nicht mehr rückgängig machen konnte. Der Einwand der Verwirkung war auch nicht deshalb für den Vermieter ausgeschlossen, weil er selbst gegen Treu und Glauben verstoßen hätte. Ein vorsätzliches Handeln des Vermieters könne nicht angenommen werden, da er subjektiv davon habe ausgehen können, mit der vereinbarten Miete seine Aufwendungen decken zu können.

Das Urteil ist von erheblicher Bedeutung, denn die bisher herrschende Meinung hat bisher eine Verwirkung in diesen Fällen nicht angenommen (vgl. auch AG Hamburg, WuM 1998, 495). Bei der Anwendung des § 5 WiStG verspürt die Rechtsprechung zunehmend Unbehagen (Eisenhardt, WuM 1998, 261); die Betrachtung des Vermieters als Wucherer weicht der Erkenntnis, daß das Verbot der Mietpreisüberhöhung nicht den einzelnen Mieter schützen soll, sondern die Funktionsfähigkeit der Marktwirtschaft und den marktwirtschaftlichen Preisbildungsmechanismus (Lammel, NZM 1999, 994).