Verwirkung des Widerrufsrechts nach Haustürwiderrufsgeschäft

Auf das Recht zum Widerruf einer Willenserklärung, die unter den Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 HausTWG zum Abschluß eines Mietvertrages über Wohnraum geführt hat, ist die Vorschrift des § 7 Abs. 2 S. 3 VerbrKrG nicht analog anzuwenden. Jedoch kann das Widerrufsrecht verwirkt sein, wenn nach Vertragsschluß ein Jahr verstrichen ist und die bisherige Vertragslaufzeit dem Widerrufsberechtigten die von ihm eingegangenen Verpflichtungen hinreichend deutlich vor Augen geführt hat.

Die Kl. verlangen vom Bekl., ihrem Vermieter, Rückzahlung eines Teils der von ihnen gezahlten Miete und Mietnebenkosten und machen geltend, sie hätten den am 6.10.1993 mit dem Bekl. abgeschlossenen Staffelmietvertrag wirksam nach den Vorschriften des Gesetzes über den Widerruf von Haustürgeschäften widerrufen. Die Kl. haben die Wohnung ursprünglich vom Rechtsvorgänger des Bekl. gemietet. Nach dem Tode des Vermieters veräußerte die Erbengemeinschaft das Haus an den Bekl. Die Miete erhöhte sich zum 1.10.1993 vertragsgemäß auf 420 DM monatlich. Am 6.10.1993 suchte der Bekl. die Kl. in ihrer Wohnung auf und schloß mit ihnen einen neuen, auf zehn Jahre befristeten Mietvertrag zu einem monatlichen Mietzins von 650 DM netto, der sich nach Maßgabe einer Staffelmietvereinbarung jährlich um 3 % erhöhen sollte, zuletzt ab 1.10.2003 auf 873,50 DM. Außerdem wurden die Kosten für die Hausverwaltung neu in den Betriebskostenkatalog aufgenommen. Die Kl. zahlten bis einschließlich Oktober 1997 die in dem neuen Mietvertrag vereinbarten Monatsmieten und Mietnebenkosten. Durch Anwaltsschreiben v. 22.1.1998 widerriefen die Kl. den Mietvertrag vom 13.10.1993. Die Kl. haben die Auffassung vertreten, der Mietvertrag vom 6.10.1993 sei wegen des Widerrufs nicht wirksam geworden. Es habe sich um ein Haustürgeschäft gehandelt. Da sie über ihr Widerrufsrecht vom Bekl. nicht belehrt worden seien und das Mietverhältnis fortbestehe, also noch nicht beiderseits vollständig erfüllt worden sei, habe ihr Widerrufsrecht nach § 2 HaustürWG fortbestanden.

Das AG hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsen in vollem Umfang stattgegeben und den Widerruf der Kl. für wirksam gehalten. Es hat die Anwendbarkeit des HaustürWG und die Voraussetzungen des § 1 HaustürWG bejaht und ausgeführt, das Widerrufsrecht der Bekl. sei weder nach § 2 Abs. 1 S. 4 HaustürWG noch durch Verzicht der Kl. erloschen. Durch den Widerruf sei es bei der Geltung des früheren Mietvertrages geblieben.

Das LG hat die Sache dem OLG vorgelegt zur Einholung eines Rechtsentscheids über folgende Rechtsfrage: "lst im Falle des Widerrufs einer Willenserklärung, die zum Abschluß eines Mietvertrages über Wohnraum geführt hat, nach Maßgabe der Vorschriften des Gesetzes über den Widerruf von Haustürgeschäften (HWiG) § 7 Abs. 2 S. 3 VerbrKrG analog anzuwenden, mit der Folge, daß das Widerrufsrecht spätestens ein Jahr nach Abgabe der betreffenden Willenserklärung erlischt?"

Das LG möchte § 7 Abs. 2 S. 3 VerbrKrG entsprechend anwenden. Das HaustürWG sei für Dauerschuldverhältnisse nicht konzipiert. Daher habe sich dem Gesetzgeber das Problem einer Ausschlußfrist nicht gestellt. Aus den gleichen Gründen, aus denen später in § 7 Abs. 2 S. 3 VerbrKrG eine Ausschlußfrist bestimmt worden sei, müsse eine solche Ausschlußfrist auch im Bereich der dem HaustürWG unterfallenden Dauerschuldverhältnisse als sachgerecht angesehen werden.

Il. 1. Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Die Rechtsfrage betrifft unmittelbar zwar die Anwendung von Vorschriften des HaustürWG und des VerbrKrG. Ihre Beantwortung erfordert aber eine Interessenabwägung, die Gesichtspunkte aus dem Recht der Wohnraummiete zu berücksichtigen hat. Der hierin liegende sachliche Bezug zum Wohnraummietrecht rechtfertigt die Vorlage zur Einholung eines Rechtsentscheids. Die Rechtsfrage ist für die Entscheidung des LG über die Berufung des Bekl. auch erheblich. a. Wie das LG zutreffend ausführt, fallen Wohnraummietverträge grundsätzlich in den Anwendungsbereich des HaustürWG, wenn dessen nähere Voraussetzungen gegeben sind. Der Senat folgt dem LG und dem Rechtsentscheid des OLG Koblenz vom 9.2.1994 (NJW 1994, 1418 = MDR 1994, 475). Auf die Ausführungen in diesem Rechtsentscheid, denen sich der Senat anschließt, wird Bezug genommen. b. Das LG hat festgestellt, daß der Bekl. bei Abschluß des Mietvertrages vom 6.10.1993 geschäftsmäßig gehandelt hat, so daß das HaustürWG nicht nach § 6 Nr. 1 HaustürWG unanwendbar ist. Es hat ferner die Voraussetzungen des § 1 HaustürWG festgestellt, nämlich die mündlichen Verhandlungen über den Mietvertrag in der Privatwohnung der Kl. ohne vorherige Bestellung des Bekl. Offenbleiben kann, ob hinsichtlich eines Teils der Rückforderungen Verjährung eingetreten ist, da die vorgelegte Rechtsfrage jedenfalls für die Entscheidung über die restlichen Rückforderungsansprüche für die Zeit ab April 1991 erheblich bleibt. Soweit sich das LG schließlich mit der Verwirkung des Widerrufsrechts befaßt hat, steht dieses Problem nach Auffassung des Senats in engem Zusammenhang mit der Vorlagefrage; auf die nachfolgenden Ausführungen (unter 3.) wird verwiesen. c) Das LG hat allerdings nicht geprüft, ob das Widerrufsrecht der Kl. nicht schon nach § 2 Abs. 1 S. 4 HaustürWG erloschen ist. Diese Frage ist jedoch im Ergebnis zu verneinen. Man könnte allerdings daran denken, die Vorschrift des § 2 Abs. 1 S. 4 HaustürWG, nach der das Widerrufsrecht des Kunden bei Unterbleiben der Belehrung einen Monat nach beiderseits vollständiger Erbringung der Leistung erlischt, bei Wohnraummietverträgen dahin zu verstehen, daß die beiderseitige Vertragserfüllung in einem einzigen Abschnitt der Mietzeit ausreicht, um die Widerrufsfrist von einem Monat in Gang zu setzen. Von Wolf (in Soergel, BGB, Bd. 1, 12. Aufl. 1987, § 2 HWiG Rn. 6) wird für Dauerschuldverhältnisse, die nicht auf einen einheitlichen Gesamterfolg gerichtet sind, sondern bei denen die einzelnen Leistungsabschnitte nach der Verkehrsauffassung eine in sich abgeschlossene Bedeutung haben, die Auffassung vertreten, es sei auf die beiderseitige Erfüllung in einem einzelnen Leistungsabschnitt abzustellen. Diese Auslegung, die nach Wolf auf Zeitschriftenabonnements oder Unterrichtsverträge Anwendung finden kann, würde bei ihrer Anwendung auf Wohnraummietverträge jedoch teilweise zu nicht hinnehmbaren Ergebnissen führen. Schließt beispielsweise ein Vermieter mit dem Mieter einen den alten Mietvertrag ersetzenden oder ändernden neuen Vertrag, durch den nicht - sofort - die Miete erhöht, aber beispielsweise die Mietzeit verlängert wird, so fehlt es, wenn beide Vertragsparteien im nachfolgenden Monat ihre mietvertraglichen Verpflichtungen erfüllen, dennoch an jeder Verdeutlichung des Umfangs der eingegangenen Verpflichtungen für den Mieter. Sinn des § 2 Abs. 1 S. 4 HaustürWG ist aber gerade, daß

n nicht - sofort - die Miete erhöht, aber beispielsweise die Mietzeit verlängert wird, so fehlt es, wenn beide Vertragsparteien im nachfolgenden Monat ihre mietvertraglichen Verpflichtungen erfüllen, dennoch an jeder Verdeutlichung des Umfangs der eingegangenen Verpflichtungen für den Mieter. Sinn des § 2 Abs. 1 S. 4 HaustürWG ist aber gerade, daß die beiderseits vollständige Erbringung der Leistung dem widerrufsberechtigten Kunden vor Augen führt, wozu er sich verpflichtet hat, so daß von ihm, will er sich vom Vertrag lösen, nunmehr der alsbaldige Widerruf erwartet werden kann. Da diese Warnfunktion bei beiderseitiger Erfüllung im ersten Zeitabschnitt nach Vertragsschluß nicht in jedem Fall gegeben sein muß, kann hieran für den Lauf der einmonatigen Widerrufsfrist nicht angeknüpft werden. Nach dem HaustürWG ist das Widerrufsrecht der Kl. damit nicht ausgeschlossen, so daß es - abgesehen von der unter 3. behandelten Frage der Verwirkung - auf die vom LG formulierte Vorlagefrage ankommt. 2. Die vorgelegte Rechtsfrage, ob auf das Widerrufsrecht des Mieters nach § 1 HaustürWG die Vorschrift des § 7 Abs. 2 S. 3 VerbrKrG analog anzuwenden ist, ist nach Auffassung des Senats zu verneinen. a. Es kann bereits keine Gesetzeslücke festgestellt werden, die eine Analogie rechtfertigen würde. Es mag sein, daß im Gesetzgebungsverfahren vor Inkrafttreten des HaustürWG die Frage der Geltung für Wohnraummietverträge nicht bedacht worden ist. Dagegen spricht allerdings, daß die EG Richtlinie betreffend den Verbraucherschutz bei dem Abschluß von Haustürgeschäften vom 20.12.1985 (Richtlinie 85/577/EWG), die Immobiliarmietverträge in Art. 3 Abs. 2 Buchst. a) ausdrücklich ausnimmt, schon erlassen, wenn auch noch nicht verbindlich geworden war, als das HaustürWG in Kraft trat. Vor allem aber sind die hier einschlägigen Gesetze, nämlich das HaustürWG und das VerbrKrG, zuletzt jeweils durch das Gesetz über die Veräußerung von Teilzeitnutzungsrechten an Wohngebäuden vom 20.12.1996 (TzWrG) geändert worden, ohne daß Regelungen über das Widerrufsrecht und sein Erlöschen bei Wohnraummietverträgen eingefügt wurden. Bei den Beratungen über das TzWrG war aufgrund des Rechtsentscheids des OLG Koblenz a. a. O. Iängst geklärt, daß Verträge über Wohnraummiete aus dem Anwendungsbereich des HaustürWG nicht ausgenommen sind. Wenn die Gesetzgebungsorgane in Kenntnis des möglichen Widerrufsrechts der Mietvertragsparteien keine ergänzende Regelung getroffen haben, ist davon auszugehen, daß nach dem Willen des Gesetzgebers die Vorschrift des § 2 HaustürWG das Widerrufsrecht auch im Bereich der Wohnraummiete ausreichend und abschließend regeln soll. Für die Annahme einer Gesetzeslücke ist kein Raum. b. Darüber hinaus ist die Interessenlage der Vertragsparteien bei Rechtsgeschäften, die dem VerbrKrG unterliegen, nicht die gleiche wie bei Verträgen über Wohnraummiete, die unter den Voraussetzungen des HaustürWG abgeschlossen worden sind. Kreditverträge und Kreditvermittlungsverträge sind von ihrer Struktur her und der Ausgestaltung der beiderseitigen Vertragspflichten nicht mit Mietverträgen vergleichbar. Der vereinbarte Kredit wird in der Regel innerhalb der Jahresfrist des § 7 Abs. 2 S. 3 VerbrKrG längst gewährt sein und der Verbraucher längere Zeit die vereinbarten Zins- und Tilgungsraten gezahlt haben, so daß ihm der Umfang seiner Verpflichtungen deutlich vor Augen geführt worden ist, bevor sein Widerrufsrecht erlöschen kann. Dies ist jedoch bei Verträgen über Wohnraummiete,

der Regel innerhalb der Jahresfrist des § 7 Abs. 2 S. 3 VerbrKrG längst gewährt sein und der Verbraucher längere Zeit die vereinbarten Zins- und Tilgungsraten gezahlt haben, so daß ihm der Umfang seiner Verpflichtungen deutlich vor Augen geführt worden ist, bevor sein Widerrufsrecht erlöschen kann. Dies ist jedoch bei Verträgen über Wohnraummiete, wie oben ausgeführt, keineswegs immer der Fall. 3. Deswegen muß der Rechtsgedanke aus der Vorschrift des § 7 Abs. 2 S. 3 VerbrKrG jedoch nicht ohne Bedeutung für das Widerrufsrecht bei Wohnraummietverträgen sein. Er ist vielmehr bei der Prüfung der Verwirkung zu berücksichtigen. a. Der Senat ist mit dem OLG Hamm (MDR 1999, 537) der Auffassung, daß die in der genannten Vorschrift bestimmte Jahresfrist im Rahmen des Instituts der Verwirkung herangezogen werden kann. Es hängt allerdings, was in der zitierten Entscheidung des OLG Hamm nicht hinreichend zum Ausdruck kommt, auch von den übrigen Umständen des Einzelfalls ab, ob, wenn seit Vertragsschluß ein Jahr verstrichen ist, das Widerrufsrecht nach dem HaustürWG verwirkt ist. Nach Auffassung des Senats muß zu dem Zeitmoment, das im Ablauf der Jahresfrist liegt, im Regelfall noch wie auch sonst ein Umstandsmoment hinzutreten. Dieses kann dann angenommen werden, wenn der widerrufsberechtigten Mietvertragspartei die von ihr im Vertrag übernommenen Verpflichtungen durch die beiderseitigen Leistungen während des ersten Jahres nach Vertragsschluß hinreichend deutlich vor Augen geführt werden, so daß Anlaß bestanden hätte, sich über ein mögliches Lösen vom Vertrag rechtzeitig Gedanken zu machen. b. Wann dieser Warnfunktion Genüge getan ist, kann allerdings nicht allgemein festgelegt werden. Erschöpft sich beispielsweise ein Änderungsvertrag zwischen Vermieter und Mieter in einer sofortigen einmaligen Mieterhöhung, wird man nach Jahresfrist von ausreichender Klarheit für den Mieter ausgehen können, während, wenn das Schwergewicht des Vertrages oder der Vertragsänderung auf der besonderen Länge der Mietzeit liegt, allein die beiderseitige Vertragserfüllung während des Jahres nach Vertragsschluß nicht wird ausreichen können. Ob bei einer mehrfachen Mieterhöhung im Wege der Staffelmiete, wie sie hier vereinbart war, die Zahlung der erstmalig erhöhten Miete über ein Jahr ausreicht, hat der Senat nicht zu beantworten, da dies nicht zur Vorlagefrage gehört. Die Kl. haben allerdings nicht nur ein Jahr lang die erhöhte Miete gezahlt, sondern insgesamt vier Jahre lang mit jährlicher Mieterhöhung. c. Auch wenn die dem Rechtsgedanken des § 7 Abs. 2 S. 3 VerbrKrG zu entnehmende Jahresfrist abgelaufen ist und der Umfang der vertraglichen Verpflichtungen für die widerrufsberechtigte Mietvertragspartei deutlich geworden ist, muß dies noch nicht zwangsläufig zur Verwirkung führen. Im Rahmen des auf dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) beruhenden Instituts der Verwirkung ist eine Gesamtwürdigung vorzunehmen, die das Verhalten der Vertragsparteien im Einzelfall einbezieht. So wird Verwirkung beispielsweise ausscheiden, wenn die widerrufsberechtigte Mietvertragspartei durch ihren Vertragspartner vom rechtzeitigen Widerruf abgehalten worden ist. Es bleibt daher Sache der für Mietsachen zuständigen Gerichte, im konkreten Fall die Frage der Verwirkung zu beurteilen. d. Obwohl letztlich der Einzelfall maßgeblich bleibt, kann die Grundsatzfrage, ob beim Widerruf von Verträgen über Wohnraummiete nach dem HaustürWG die in § 7 Abs. 2 VerbrKrG geregelte Frist im Rahmen

rruf abgehalten worden ist. Es bleibt daher Sache der für Mietsachen zuständigen Gerichte, im konkreten Fall die Frage der Verwirkung zu beurteilen. d. Obwohl letztlich der Einzelfall maßgeblich bleibt, kann die Grundsatzfrage, ob beim Widerruf von Verträgen über Wohnraummiete nach dem HaustürWG die in § 7 Abs. 2 VerbrKrG geregelte Frist im Rahmen des Instituts der Verwirkung von Bedeutung ist, als allgemeine Rechtsfrage im Rahmen des Rechtsentscheids beantwortet werden. Die Frage der Verwirkung hat das LG zwar verneint und demzufolge nicht zum Gegenstand der Vorlage gemacht. Die auf die analoge Anwendbarkeit der Norm gerichtete Vorlagefrage umfaßt ihrem Sinn nach aber auch die Frage, ob die Vorschrift des § 7 Abs. 2 VerbrKrG überhaupt in irgendeiner Form für die Entscheidung des Rechtsstreits heranzuziehen ist. Außerdem hat das LG zur Frage der Verwirkung wesentliche Gesichtspunkte außer acht gelassen. Die vorlegende Kammer hat die Auffassung vertreten, der Zeitablauf allein könne nicht zur Verwirkung führen, und dabei die weiteren Umstände, vor allem die vorbehaltlose Vertragserfüllung während mehrerer Jahre durch die Kl., nicht berücksichtigt. Ferner hat die Kammer infolge ihrer Auffassung, § 7 Abs. 2 VerbrKrG sei analog anzuwenden, die Möglichkeit übersehen, den Rechtsgedanken dieser Vorschrift im Rahmen des Instituts der Verwirkung mit heranzuziehen. Der Senat ist daher an die Rechtsauffassung des LG zur Verwirkung nicht gebunden. Er kann die Frage der Verwirkung in den Rechtsentscheid einbeziehen und sie im dargestellten Sinn beantworten.

Wenn ein Haus verkauft wird, tritt zwar der Erwerber in bestehende Mietverhältnisse ein. Oft versucht er allerdings, den Mieter zum Abschluß eines anderen Vertrages zu bewegen. So war es auch in dem Fall, zu dem das OLG Braunschweig am 15. September 1999 einen Rechtsentscheid erließ. Der Käufer hatte die Mieter in ihrer Wohnung aufgesucht und eine Staffelmietvereinbarung abgeschlossen, die von den Mietern mehr als vier Jahre lang eingehalten wurde. Alsdann widerriefen sie den Vertrag, was nach dem Haustürwiderrufsgesetz grundsätzlich möglich ist. Danach ist bei noch nicht vollständig erfüllten Verträgen, auch bei einem Dauerschuldverhältnis wie dem Mietverhältnis, ein Widerruf möglich, wenn der Vertrag in der Wohnung abgeschlossen wurde. Die Widerrufsfrist von einer Woche beginnt erst zu laufen, wenn die andere Vertragspartei eine schriftliche Belehrung über das Widerrufsrecht erhalten hat. Eine solche Belehrung hatten hier die Mieter nicht erhalten, so daß sie auch noch nach Jahren widerrufen konnten.

Eine entsprechende Anwendung der Jahresfrist des Verbraucherkreditgesetzes lehnte das Oberlandesgericht Braunschweig ab. Möglich war also nur eine Verwirkung des Widerrufsrechts des Mieters nach Treu und Glauben, wobei die gesamten Umstände des Einzelfalls zu prüfen sind. Hier meinte das OLG Braunschweig, obwohl es nicht Gegenstand der Vorlage war, daß die vorbehaltlose Vertragserfüllung während mehrerer Jahre ein "wesentlicher Gesichtspunkt" sei.