Verwirkung des Sonderkündigungsrechts wegen Nichtgewährung des Gebrauchs

Verwirkung des Sonderkündigungsrechts wegen Nichtgewährung des Gebrauchs; Mangel der Mietsache; vorbehaltenes Kündigungsrecht

1. Das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 542 BGB ist verwirkt, wenn es erst mehr als zwei Monate nach Ablauf der Frist zur Mängelbeseitigung ausgeübt wird.

2. Das gilt auch dann, wenn der Mieter sich das Kündigungsrecht vorbehalten hat.

1. Die Kündigung vom 15. September 1998 ist unwirksam, denn das Kündigungsrecht ist verwirkt.

Will der Mieter das Sonderkündigungsrecht wegen nicht ordnungsgemäßer Gewährung des Gebrauchs nach § 542 BGB nutzen, so darf er nach Ablauf der Fristsetzung nicht übermäßig lange warten, bis er davon Gebrauch macht (allgemeine Meinung, s. etwa BGH GE 2000, 956 unter 3. a. E.; OLG Saarbrücken MDR 1999, 86; OLG Düsseldorf MDR 1988, 866; LG Berlin [ZK 64] GE 1997, 553; Erman-Jendrek, BGB, 9. Aufl. 1993, § 542 Rn. 12; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 542 Rn. 33; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, IV Rn. 470). Streit herrscht darüber, wie diese Frist zu bemessen ist. Während das OLG Saarbrücken aaO. eine Frist von etwa einem Monat für angemessen erachtet und das OLG Düsseldorf aaO. jedenfalls eine Kündigung innerhalb von drei Wochen nach Fristende nicht für verwirkt hält, wird in der Literatur zumeist von zwei bis drei Monaten gesprochen. Nach der Auffassung der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin (aaO.) sind jedenfalls viereinhalb Monate zuviel. Zu berücksichtigen ist, daß es sich um ein außerordentliches Kündigungsrecht handelt. Generell ist davon auszugehen, daß bei außerordentlichen Kündigungen der rechtfertigende Anlaß nicht allzuweit zurückliegen darf. Bei fristloser Kündigung ist im allgemeinen davon auszugehen, daß ein Abwarten von mehr als vier Wochen jedenfalls zu lange ist (beachte den Rechtsgedanken von § 626 BGB: zwei Wochen). Bei § 542 BGB ist der Mieter zwar nicht verpflichtet, fristlos zu kündigen, sondern er kann dies für einen künftigen Zeitpunkt tun (Sternel aaO.). Daraus folgt aber zugleich, daß der in der Literatur angeführte Gesichtspunkt, der Mieter müsse Gelegenheit haben, eine Wohnung zu suchen, nicht von ausschlaggebender Bedeutung ist. Kann der Mieter für einen künftigen (nicht allzu fernen) Zeitpunkt kündigen, kann er damit zugleich den Zeitraum festlegen, in dem er seine Wohnverhältnisse klären kann. Gemessen daran muß eine Kündigung erst mehr als zwei Monate nach Ablauf der (angemessenen) Frist im Sinne des § 542 BGB als zu spät betrachtet werden. Der Bekl. zu 1 hat mit Schreiben vom 23. Juni (nicht Juli) 1998 eine Frist bis zum 1. Juli 1998 gesetzt. Selbst wenn man eine angemessene Frist länger währen lassen würde, etwa bis zum 7. Juli 1998, so wäre die Kündigung vom 15. September 1998 jedenfalls zu spät. Daran ändert nichts, daß der Bekl. zu 1 das Recht zur Kündigung vorbehalten hat. Diese Erklärung hat keinen besonderen Stellenwert, weil das Kündigungsrecht ohne weiteres gesetzliche Folge ist. Der Vorbehalt rechtfertigt nicht, den Vermieter länger im unklaren zu lassen als notwendig.

Nach § 542 BGB kann der Mieter bei nicht unerheblichen Mängeln fristlos kündigen, wenn der Vermieter trotz Aufforderung keine Abhilfe geschaffen hat. Allerdings muß er schnell handeln, sonst ist das Kündigungsrecht verwirkt.

Der Mieter hatte dem Vermieter mit Schreiben vom 23. Juni 1998 eine Frist zur Mängelbeseitigung bis zum 1. Juli 1998 gesetzt. Nachdem die Mängel nicht beseitigt worden waren, kündigte er mit Schreiben vom 15. September 1998. Das Urteil: Dies war nach dem Urteil des Landgerichts Berlin vom 28. August 2000 zu spät, da grundsätzlich ein Abwarten von mehr als vier Wochen bei einer fristlosen Kündigung zur Verwirkung des Kündigungsrechts führt. Auch wenn man die vom Mieter gesetzte zu kurze Frist angemessen um etwa eine Woche verlängere, sei die Kündigung noch immer mehr als zwei Monate später ausgesprochen worden, was verspätet sei. Ähnlich hatte die Kammer auch schon für eine fristlose Kündigung wegen Unzumutbarkeit nach § 554 a BGB entschieden (GE 1997, 1033).

Die Entscheidung ist durchaus zweifelhaft. Der Mieter muß nach einhelliger Auffassung nicht sofort, sondern in angemessener Zeit die Kündigung aussprechen. Nach Auffassung von Franke (ZMR 1999, 86) ist eine Zeit von zwei bis drei Monaten noch angemessen. Dabei ist unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalles zu beurteilen, ob die Kündigung nach Treu und Glauben nicht mehr zulässig war (OLG Celle ZMR 1995, 298). Dabei kommt - vom Landgericht kurz abgehandelt - auch einem Vorbehalt des Mieters besondere Bedeutung zu, denn Verwirkung eines Rechts setzt grundsätzlich voraus, daß der Gläubiger sich so verhält, daß der Schuldner darauf vertrauen darf, das Recht werde nicht mehr ausgeübt. Deshalb verwirkt auch ein Minderungsrecht des Mieters nicht bei entsprechendem Vorbehalt.