Verwirkung des Nachzahlungsanspruchs aus einer Betriebskostenabrechnung

Macht der Vermieter nach Auseinandersetzung über eine Betriebskostenabrechnung aus einem seit fünf Jahren beendeten Mietverhältnis erst zweieinhalb Jahre nach Beendigung der Auseinandersetzung den Anspruch aus der Betriebskostenabrechnung erneut geltend, ist sein Anspruch verwirkt.

Der Kl. steht der erstinstanzlich zuerkannte Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung 1995 vom 14. Dezember 2000 in Höhe von 5.064,21 DM gegen den Bekl. gemäß § 535 S. 2 BGB (a. F.) nicht zu.

Dabei ist dem Amtsgericht jedoch insoweit zu folgen, als die von der Kl. in der Betriebskostenabrechnung nachgeforderten Grundsteuern für die Jahre 1991 bis 1995 grundsätzlich umlagefähig sind. Das Amtsgericht hat insoweit zutreffend auf die Urteile der Kammer vom 2. Juli 1999 (GE 1999, 1129, 1131) und vom 28. November 2000 (64 S 306/00, nicht veröffentlicht) Bezug genommen.

Im hiesigen Fall kommt es jedoch auf diese Fragen im Ergebnis nicht an. Denn eine Nachforderung kann die Kl. nicht mit Erfolg geltend machen, weil die streitgegenständliche Forderung dem Einwand der Verwirkung ausgesetzt ist, den der Bekl. mit Erfolg geltend macht. Von einer Verwirkung des Anspruches ist deshalb auszugehen, weil sowohl das Zeit- als auch das Umstandsmoment vorliegen.

Das Zeitmoment ist stets dann erfüllt, wenn seit der Möglichkeit, das Recht geltend zu machen, längere Zeit verstrichen ist (vgl. Palandt/Heinrichs, 60. Aufl., § 242 Rn. 93). Davon ist hier auszugehen. Nicht abzustellen ist dabei auf den Umstand, daß die Forderung erst durch die Abrechnung vom 14. Dezember 2000 entstanden ist und deshalb kaum Zeit vergangen ist. Dies ist vielmehr dem Umstand geschuldet, daß der Nachforderungsbetrag erst durch eine formal wirksame Betriebskostenabrechnung entsteht und fällig wird. Entscheidend ist vielmehr, ab wann die Kl. über die Betriebskosten hätte abrechnen können, da sie ab dann die Möglichkeit gehabt hat, ihr Recht geltend zu machen. Dies war jedenfalls seit dem 23. Oktober 1996 - dem Zeitpunkt der ersten Betriebskostenabrechnung - der Fall. Ausgehend von diesem Datum ist das Zeitmoment erfüllt, da bis zur gerichtlichen Geltendmachung rd. vier Jahre verstrichen sind.

Auch das sog. Umstandsmoment ist erfüllt. Dafür ist in erster Linie entscheidend, ob der Bekl. darauf vertrauen durfte, daß er aus dem beendeten Mietverhältnis nicht mehr in Anspruch genommen wird und im Hinblick darauf schützenswerte Vermögensdispositionen unternommen hat, so daß die Geltendmachung des Rechts als eine mit Treu und Glauben unvereinbare Härte erscheint (vgl. hierzu Palandt/Heinrichs, 60. Aufl., § 242 Rn. 95 m. w. N.).

Dabei ist bei der Feststellung der Verwirkung auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalles abzustellen. Zu berücksichtigen ist im vorliegenden Fall vor allem, daß das Mietverhältnis mit Ablauf des Jahres 1995 endete, mithin bei Geltendmachung der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung bereits beendet war. Zwar muß der Mieter auch bei einem beendeten Mietverhältnis für einen gewissen Zeitraum mit der Geltendmachung von Forderungen aus dem Mietverhältnis rechnen. Jedoch darf er mit zunehmendem zeitlichem Abstand zur Beendigung immer stärker darauf vertrauen, daß keine Forderungen mehr bestehen oder diese nicht mehr geltend gemacht werden. Das Gericht verkennt zwar nicht, daß die Kl. mit der ersten Betriebskostenabrechnung vom 23. Oktober 1996 eine Nachforderung geltend machte und die Parteien über die Berechtigung der Forderung dem Grunde und der Höhe nach bis zum August 1997 miteinander korrespondierten, ohne allerdings eine Einigung zu erzielen. Diese Verhandlungen endeten jedoch mit dem Schreiben des jetzigen Prozeßbevollmächtigten des Bekl. vom 26. August 1997; danach wurde die Forderung nicht anerkannt und deren gerichtliche Geltendmachung empfohlen. Die Kl. ließ sich jedoch rund 2 1/2 Jahre Zeit, bevor sie reagierte. In diesem Verhalten liegt das erforderliche Umstandsmoment. Denn der Bekl., der freiwillig nicht zur Leistung bereit war und die gerichtliche Geltendmachung der Forderung anheim stellte, konnte mit zunehmendem Zeitablauf immer stärker darauf vertrauen, daß die Forderung nicht mehr geltend gemacht wird. Auch die Tatsache, daß die Kl. in rechtlich gleichgelagerten Fällen Gerichtsverfahren betrieb, deren Ausgang sie zunächst abwarten wollte, um an deren Ausgang ihr weiteres Verhalten auszurichten, wäre geeignet gewesen, das Umstandsmoment bzw. den Eintritt der Verwirkung aus diesem Grund abzuwenden. Dazu wäre es allerdings erforderlich gewesen, den Bekl. von den Gründen des Abwartens zu unterrichten. Ohne diese Mitteilung war dem Bekl. die Motivation der Kl. nicht bekannt, weshalb er den Eindruck gewinnen konnte und durfte, die Kl. würde die Forderung nicht weiter geltend machen.

Da die Kl. sich erst rd. 2 1/2 Jahre später an den Bekl. wandte, um die streitige Forderung erneut geltend zu machen, war ihr Anspruch zu diesem Zeitpunkt verwirkt. Denn mittlerweile durfte sich der Bekl. darauf einrichten, daß er aus dem seit rd. fünf Jahren beendeten Mietverhältnis nicht mehr in Anspruch genommen werde. Die trotzdem erfolgte Inanspruchnahme ist im konkreten Fall aufgrund der dargelegten Umstände verwirkt.

Ein Anspruch aus einer Betriebskostenabrechnung verjährt in vier Jahren (seit 1. Januar 2002 ist die Frist auf drei Jahre verkürzt). Auch vorher schon kann Verwirkung eintreten.

Das Mietverhältnis war 1995 beendet. 1996 erhielt der Mieter eine Betriebskostenabrechnung, die er nicht akzeptierte. Nach einigem Hin und Her wurde der Schriftverkehr im August 1997 eingestellt. Im Dezember 2000 erhielt der Mieter schließlich eine neue Betriebskostenabrechnung mit einer Nachzahlungsforderung von über 5.000 DM.

Mit Urteil vom 16. Oktober 2001 wies das Landgericht Berlin die Klage wegen Verwirkung des Anspruchs ab. Es sei nicht nur ein längerer Zeitraum verstrichen (Zeitmoment), sondern nach den Umständen des Einzelfalls habe der ehemalige Mieter auch darauf vertrauen dürfen, daß kein Anspruch mehr geltend gemacht werde (Umstandsmoment). Mit zunehmendem zeitlichen Abstand zur Beendigung des Mietverhältnisses und nach Abbruch der Korrespondenz im Jahre 1997 habe der Mieter immer stärker darauf vertrauen dürfen, daß keine Ansprüche mehr geltend gemacht werden würden.