Verwirkung des Minderungsrechts

Verwirkung des Minderungsrechts; konkrete Darlegung einer Verstärkung des Mangels (Lärmbelästigung durch Musizieren)

1. Das Minderungsrecht entfällt analog § 539 BGB a. F., der auf bis zum 1. September 2001 abgeschlossene Tatbestände weiter anzuwenden ist, wenn der Mieter die Miete etwa sechs Monate trotz Kenntnis des Mangels vorbehaltlos zahlt.

2. Der Mieter, der die Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch Klavierspiel eines Mitmieters geltend macht, muß insbesondere darlegen, daß das Klavierspielen den zulässigen Rahmen von zwei Stunden täglich - außerhalb der Ruhezeiten - übersteigt.

3. Auch nach einer Zusage der Mängelbeseitigung durch den Vermieter ist zur Erhaltung des Mietminderungsrechts bei Fortzahlung der vereinbarten (vollen) Miete ein ausdrücklicher Vorbehalt erforderlich.

II. (...) Die Kl. können sich nicht mit Erfolg auf eine Minderung der Miete im o. g. Zeitraum (November 1997 bis März 1999; Anm. d. Red.) gemäß § 537 Abs. 1 S. 1 BGB berufen, weshalb sie die gesamte Miete auch nicht ohne Rechtsgrund an die Bekl. gezahlt haben. Eine möglicherweise in Betracht kommende Minderung der Miete ist dem in der Sache erfolgreichen Einwand der Kl. ausgesetzt, daß eine etwaige Minderung in entsprechender Anwendung von § 539 S. 2 BGB (a. F.) verwirkt ist. Auf das Verhältnis der Parteien sind die mittlerweile außer Kraft getretenen bzw. geänderten mietrechtlichen Vorschriften des BGB anzuwenden, weil der Mietvertrag vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden ist und es sich bei der Verpflichtung zur Zahlung der Miete bzw. deren Minderung und Verwirkung um einen abgeschlossenen Sachverhalt handelt, für den es bei der Anwendung der bis zum 31. August 2001 geltenden Vorschriften bleibt.

Das Minderungsrecht entfällt in entsprechender Anwendung von § 539 S. 2 BGB (a. F.) dann, wenn der Mieter trotz Kenntnis von Mängeln den Mietgebrauch fortsetzt und den Mietzins vorbehaltlos zahlt (BGH NJW-RR 1992, 267; OLG München ZMR 1993, 466; OLG Düsseldorf ZMR 1994, 559). Diese Rechtsfolge entfällt nicht allein deswegen, weil der Mieter dem Vermieter den Mangel anzeigt, aber dennoch ohne Vorbehalt zahlt (LG Berlin ZMR 1997, 354 = NJWE-MietR 1997, 243). Insoweit reicht die vorbehaltlose Mietzahlung über etwa sechs Monate trotz Kenntnis des Mangels aus (LG Köln WuM 1988, 15; LG Paderborn MDR 1989, 455; AG Frankfurt/Main NJW-RR 1992, 973 = WuM 1992, 242). Da die Kl. sich bereits seit September 1996 durch eine - wie sie meinen - unzureichende Trittschalldämmung der darüberliegenden Wohnung und dem daraus resultierenden Lärm gestört fühlten, die Miete aber in voller Höhe weiterzahlten und erst im November 1997 mit der Minderung begannen, sind sie mit einer Minderung ausgeschlossen, da diese verwirkt ist.

Soweit die Kl. vortragen, die Lärmbelästigungen seien eskaliert, als am 15. Oktober 1998 der Konzertflügel der Tochter der Bekl. in das große Zimmer der darüberliegenden Wohnung gebracht worden sei, da nunmehr lautes Klavierspiel in der streitbefangenen Wohnung so laut wie bei einem Konzert zu hören gewesen sei, ist nicht dargelegt, daß dadurch eine erhebliche Verstärkung des Mangels eingetreten ist, die zu einem Wiederaufleben des Minderungsrechts geführt haben könnte (vgl. zu letzterem LG Berlin a. a. O.). Denn in diesem Zusammenhang tragen die Kl. selbst vor, das Klavierspiel sei nur zu hören gewesen, wenn die Tochter der Bekl. geübt habe, was nur dann der Fall gewesen sei, wenn diese, die außerhalb Berlins Musik studiere, sich in Berlin aufgehalten habe. Da die Kl. nicht dargelegt haben, an welchen Tagen zu welchen Zeiten bzw. Stunden jeweils die Tochter geübt hat, kann nicht festgestellt werden, ob es sich überhaupt um eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs deshalb gehandelt hat, weil der Mangel nur geringfügig war. Insbesondere haben die Kl. nicht dargelegt, daß dieses Klavierspiel über den zulässigen Rahmen von zwei Stunden täglich außerhalb der Ruhezeiten (vgl. dazu AG Hamburg HbgGE 1987, 107, 109; AG Düsseldorf, DWW 1988, 357; OLG Hamburg NJW-RR 1986, 501; LG Kleve DWW 1992, 26; LG Flensburg DWW 1993, 102) hinausging.

Auch mit ihrem weiteren Vortrag im Schriftsatz vom 9. Juli 2001 haben die Kl. keinen ausreichenden Vortrag erbracht. Denn die Aufzählungen der behaupteten Lärmbelästigungen für die Zeit seit November 1997 führen nichts zu Klavierspiel aus. Der weitere Vortrag der Kl. in diesem Schriftsatz ändert ebenfalls nichts. Selbst wenn die Kl. die Bekl. anläßlich von Gesprächen im Oktober und November 1996 auf die Lärmbelästigungen und auf die Möglichkeit der Minderung der Miete hingewiesen haben, bleibt die Zahlung der ungeminderten Miete bis Oktober 1997 einschließlich bestehen. Soweit die Kl. sich an das Bezirksamt gewendet haben, handelt es sich nicht um eine Mängelanzeige gegenüber der Bekl., die im übrigen auch nicht reichen würde, wie oben bereits ausgeführt. Selbst wenn man auf das Schreiben der damaligen Anwälte der Kl. vom 20. März 1997 abstellen würde - was wohl deshalb nicht beachtlich sein dürfte, weil es keinen Vorbehalt bezüglich der Mietzahlung enthält -, haben sie die Miete noch bis Oktober 1997 - und damit weitere sechs Monate - ungemindert weitergezahlt.

Die Küchengerüche haben die Kl. ihrem eigenen Vorbringen nach bereits seit der Jahreswende 1996/1997 festgestellt. Die Entlüftungsanlage wurde nach ihrem Vortrag im Sommer 1997 eingebaut, wodurch weiterhin Küchengerüche in die streitbefangene Wohnung eingedrungen sein sollen. Die Miete haben die Kl. wegen dieses Mangels jedoch erst ab Dezember 1997 gemindert. Daß es durch den Einbau der Entlüftungsanlage zu einer Verstärkung der Küchengerüche gekommen sein soll, haben die Kl. nicht dargetan. Soweit die Kl. sich darauf berufen, die Bekl. hätte die Mangelbeseitigung zugesagt, führt auch dieser Vortrag zu keiner anderen Bewertung. Selbst für den Fall, daß der Vermieter die Mängelbeseitigung zugesagt hat und der Mieter aber immer wieder von neuem vertröstet wird, ist zur Erhaltung des Mietminderungsrechts unter Fortzahlung der vereinbarten Miete ein ausdrücklicher Vorbehalt erforderlich, durch den dem Vermieter deutlich wird, daß der Mieter auf die kraft Gesetzes eingetretene Minderung nicht verzichten wird (vgl. OLG Stuttgart WuM 1997, 619, 620). Für einen derartigen Vorbehalt ist Hinreichendes weder vorgetragen worden, noch ist sonst etwas dafür ersichtlich.

"Musik wird störend oft empfunden, weil sie mit Geräusch verbunden" (Wilhelm Busch). Wenn sich ein Mieter deshalb über das Klavierspiel des Nachbarn beschwert, hat er eine genaue Buchführungspflicht.

Der geräuschempfindliche Mieter beklagte mangelnde Trittschalldämmung für die darüberliegende Wohnung; auch fühlte er sich durch die klavierspielende Tochter genervt. Auf den Einwand, er habe schließlich die volle Miete vorbehaltlos für einen längeren Zeitraum gezahlt, entgegnete er, seit Oktober 1998 habe die Lärmbelästigung erheblich zugenommen, weil am 15. Oktober der Flügel in das große Zimmer der Wohnung gebracht worden sei und man seit diesem Zeitpunkt lautes Klavierspiel wie in einem Konzert habe hören können. Das sei immer dann der Fall gewesen, wenn sich die Musikstudentin in Berlin aufgehalten habe.

Mit Urteil vom 16. November 2001 wies das Landgericht Berlin die Klage des Mieters auf Rückzahlung der Minderungsbeträge ab. Zunächst schloß es sich der Rechtsprechung des Kammergerichts an, wonach in jedem Fall für die Zeiträume vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform eine vorbehaltlose Zahlung über einen längeren Zeitraum das Minderungsrecht wegfallen lasse. Etwas anderes hätte nur dann gegolten, wenn der Mieter eine Verstärkung des Mangels substantiiert dargelegt hätte. Dazu hätte er allerdings im einzelnen vortragen (und beweisen) müssen, wann (Tag, Uhrzeit) und wie lange die Tochter auf dem Konzertflügel spielte. Die pauschale Behauptung, die Lärmbelästigungen seien eskaliert, reichte nicht.