Verwirkung des Mietzahlungsanspruchs

Verwirkung des Mietzahlungsanspruchs; Mietminderung

Der (hier: gewerbliche) Vermieter verwirkt sein Recht auf Mietzins, wenn der Mieter den Mietzins mindert und der Vermieter dies längere Zeit widerspruchslos hinnimmt.

Die Klage, mit der die Kl. die Bezahlung rückständigen Mietzinses für das Jahr 1996 nebst Zinsen begehrt, ist auch in der vom Landgericht zuerkannten Höhe unbegründet mit der Folge, daß sie insgesamt abzuweisen ist.

Es kann dahinstehen, ob die Bekl. im Mietjahr 1996 berechtigt waren, wegen der von ihnen behaupteten, erheblichen Mängel die Miete gemäß § 537 BGB a. F. auf 0 zu mindern oder ob ein derartiges Recht in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a. F. verwirkt war. Denn die Kl. hat diese Minderung jahrelang widerspruchslos hingenommen und damit ihrerseits einen Anspruch auf Nachzahlung rückständiger Miete verwirkt, § 242 BGB.

I. Eine Verwirkung kommt nach allgemeinen Grundsätzen in Betracht, wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, daß dieser sein Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde (vgl. hierzu: Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 242 Rdnr. 87 m. w. N.). Insofern gilt für Mietzinsrückstände nichts anderes als für andere Forderungen. Vielmehr spricht gerade bei derartigen, in der Regel monatlich fällig werdenden Ansprüchen vieles dafür, an das sog. Zeitmoment keine strengen Anforderungen zu stellen. Denn so wie ein Mieter das Recht zur Mietzinsminderung entsprechend § 539 BGB a. F. verwirkt, wenn er in Kenntnis des Mangels den vollen Mietzins weiterhin vorbehaltlos zahlt (vgl. BGH NJW 1997, 2674), verwirkt auch der Vermieter sein Recht auf den Mietzins, wenn der Mieter den Mietzins mindert und der Vermieter dies längere Zeit widerspruchslos hinnimmt (vgl. hierzu OLG Hamburg ZMR 1999, 328, 329; LG Gießen ZMR 2001, 801, 802; LG Köln WM 2001, 79; Sternel, Mietrecht Aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 414; Wichert ZMR 2000, 65, 68). In diesem Zusammenhang kann offenbleiben, ob bereits die widerspruchslose Duldung einer Minderung über sechs Monate zum Verlust einer Mietzinsforderung führen kann (so AG Gießen ZMR 2001, 801). Denn das für die Verwirkung erforderliche Zeitmoment ist jedenfalls bei der widerspruchslosen Hinnahme einer Minderung über mehrere Jahre gegeben. So liegt der Fall hier.

1. Die Bekl. hatten den Mietzins wegen der von ihnen behaupteten Mängel bereits in der Zeit von Juni bis August 1993 teilweise gemindert, ehe sie ab September 1993 die Mietzinszahlung einstellten. Dies hatte die Kl. zum Anlaß genommen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen und die Bekl. auf Räumung des Mietobjekts klageweise in Anspruch zu nehmen.

Im Verlauf dieses Verfahrens zahlten die Bekl. im Januar 1994 einmalig 4.000 DM und die Januarmiete mit 2.456 DM. Alsdann stellten sie wiederum jegliche Zahlung bis zur vertraglich vereinbarten Beendigung des Mietverhältnisses am 31.7.2000 ein. Der Räumungsrechtsstreit wurde von der Kl. gleichwohl nicht weiter betrieben, weil die Parteien - ohne Erfolg - über den Ankauf des Hausgrundstücks durch den Bekl. zu 1) verhandelten. Erst mit Schreiben vom 18.1.2000 kündigte die Kl. das Mietverhältnis erneut fristlos wegen "Zahlungsrückständen", hilfsweise fristgemäß zum 31.7.2000. Klage wegen der Mietzinsrückstände 1996 erhob sie erst kurz vor Ablauf der vierjährigen Verjährungsfrist (§ 197 BGB) zum 31.12.2000 mit Klageschrift vom 23.11.2000. Bei diesem Geschehensablauf ist das für die Verwirkung erforderliche Zeitmoment unzweifelhaft gegeben.

2. Das für die Verwirkung weiterhin erforderliche Umstandsmoment ist ebenfalls nicht von der Hand zu weisen. Es liegen besondere Umstände vor, aufgrund derer die Bekl. als Mieter sich nach Treu und Glauben darauf einrichten durften und eingerichtet haben, daß die Kl. ihre Rechte nicht mehr geltend machen wird. Der Kl. war spätestens seit dem Vorprozeß im Jahre 1994 bekannt, daß die Bekl. jegliche Mietzinszahlungen wegen der von ihnen behaupteten Mängel des Mietobjektes ablehnten. Die ausbleibenden Mietzinszahlungen ab 1994 verdeutlichten ihr, daß sich am Standpunkt der Bekl. nichts geändert hatte. Dem Verlangen der Bekl. auf Beseitigung der Mängel kam sie nicht nach, weil sie sich hierzu nicht verpflichtet fühlte. Dem hätte es entsprochen, daß sie die nach ihrer Ansicht berechtigten Mietzinsforderungen zeitnah gegen die Bekl. klageweise durchsetzt. Dies hat sie indes unterlassen. Damit vermittelte sie den Bekl. den Eindruck, daß sie sich mit der Situation abgefunden hatte und wegen der mangelnden Gebrauchstauglichkeit der Mieträume die Minderung akzeptierte. Das gilt um so mehr, als die Kl. wegen der Forderungen aus 1993 bis 1995 den Verjährungseintritt hinnahm und während der nachfolgenden Jahre kurz vor Ende der vereinbarten Mietzeit im Jahr 2000 die ausbleibenden Mietzinszahlungen nicht zum Anlaß nahm, um etwa den Räumungsrechtsstreit wieder aufzunehmen, den Mietzins einzufordern oder erneut wegen der aus ihrer Sicht berechtigten, rückständigen Mietzinsforderungen das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Demgegenüber kann sich die Kl. nicht mit Erfolg darauf berufen, sie hätte wegen der Verhandlungen über einen Ankauf des Hausgrundstücks durch den Bekl. zu 1) die Einforderung der gegebenenfalls in den Kaufpreis einzubeziehenden Miete "zunächst" unterlassen. Dieses Verhalten mag für einige Monate erklärlich erscheinen, ist aber angesichts eines Mietzinsvolumens - bei Gebrauchstauglichkeit der Mieträume - von jährlich 29.472 DM (12 x 2.456 DM) bei jahrelang ausbleibender Mietzahlung nur vor dem Hintergrund einer Akzeptanz der Minderung nachvollziehbar. Überdies hat die Kl. nicht substantiiert dargelegt, daß nach 1995 noch konkret über einen Verkauf des Grundstücks verhandelt wurde. Nach dem Vorbringen der Bekl. wurden die Verhandlungen 1995 ergebnislos abgebrochen; erstmals im Kündigungsschreiben vom 18.1.2000 habe die Kl. ihr seinerzeitiges Verkaufsangebot wieder aufgegriffen. Dem ist die Kl. nicht entgegengetreten. Ihr Vorbringen, die "Verhandlungen hätten sich jahrelang hingezogen", ist ohne Substanz (vgl. zur Darlegungslast des Gläubigers BGH NJW 1958, 1188, 1189) und damit unbeachtlich. Die Bekl. konnten nach alledem darauf vertrauen, daß die Kl. Mietzinsansprüche aus dem Jahre 1996 nicht mehr verfolgen wird. Der nunmehrigen Geltendmachung steht der Verwirkungseinwand entgegen.

Zahlt ein Mieter bei Kenntnis eines Mangels die volle Miete vorbehaltlos sechs Monate lang, ist sein Minderungsrecht verwirkt. Die Mietrechtsreform hat daran nichts geändert. Ob umgekehrt die widerspruchslose Hinnahme der Minderung den Zahlungsanspruch verwirken läßt, ist umstritten. Das OLG Düsseldorf meint: Ja. Allerdings sollte es einen Unterschied machen, ob jemand vorbehaltlos etwas bezahlt, was er nicht schuldet, oder ob jemand bestehende Forderungen eine Zeitlang nicht eintreibt.

Der Mieter hatte unter Berufung auf Mängel ab September 1993 die Mietzahlungen eingestellt. Nach fristloser Kündigung zahlte der Mieter lediglich einen Teilbetrag; das Räumungsverfahren wurde nicht weiter betrieben. Kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist klagte der Vermieter Mietrückstände ein. Das OLG Düsseldorf hielt den Anspruch für verwirkt.

Mit Urteil vom 30. Januar 2003 verwies das OLG Düsseldorf auf die Rechtsprechung zur Verwirkung des Minderungsrechts des Mieters. Umgekehrt dürfe man dann an das sogenannte Zeitmoment für die Verwirkung der Ansprüche des Vermieters keine allzu hohen Anforderungen stellen. Auch das Umstandsmoment liege vor, da hier der Vermieter den Eindruck erweckt habe, er habe sich mit der Situation abgefunden und die Minderung akzeptiert. Dies um so mehr für die Forderungen aus den Jahren davor, wo der Verjährungseintritt hingenommen worden sei.

Dem Urteil ist im Ergebnis zuzustimmen; die Begründung ist allerdings mißverständlich. Die Frage, ob hier die Rechtsprechung zur Verwirkung des Minderungsrechts des Mieters bei vorbehaltloser Mietzahlung spiegelbildlich auch auf die Mietansprüche des Vermieters übertragen werden könne, ist seit längerem streitig. In Berlin wird das bejaht von der 67. Kammer des Landgerichts (MM 1998, 312), verneint dagegen von der 65. Kammer (GE 1999, 1357). Allerdings hat Kraemer (WuM 2000, 517) darauf hingewiesen, daß das Motto "Was dem einen recht ist, ist dem anderen billig" hier nicht weiterhilft, da es einen Unterschied macht, ob jemand vorbehaltlos auf eine Nichtschuld zahlt oder nur Nachforderungen über eine gewisse Zeit hinweg unterläßt. Nach allgemeinen Grundsätzen (§ 242 BGB) kann freilich auch der Zahlungsanspruch des Vermieters verwirken (das war in dem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall zu bejahen); ein Hinweis oder eine reziproke Anwendung der Grundsätze zur Verwirkung des Minderungsrechts ist allerdings fehl am Platz.