Verwirkung des Mietzahlungsanspruches nach jahrelanger fehlender Geltendmachung

Verwirkung des Mietzahlungsanspruches nach jahrelanger fehlender Geltendmachung; Hinnahme der Mietminderung

Der Mietzahlungsanspruch ist verwirkt, wenn der Vermieter erst zweieinhalb Jahre nach der letzten Vereinbarung über die Minderung wegen Mängeln der Mietsache den aufgelaufenen Rückstand verlangt.

Entgegen der Ansicht des Kl. waren die Bekl. berechtigt, die (Bruttokalt-) Miete über das vom Kl. zugestandene Maß hinaus zu mindern. Die Geltendmachung der Miete ist treuwidrig. Der BGH hat in einem vergleichbaren Fall, in dem der Vermieter sich mit einer Minderung dem Grunde nach einverstanden erklärt hat, Mangelbeseitigung zugesagt, aber nicht eingehalten hat und für einen längeren Zeitraum die Minderzahlungen des Mieters hingenommen hat (BGH ZMR, 2003, 341-343 = NZM 2003, NJW-RR 2003, 727-728), die Verwirkung des Anspruches auf Mietzahlung nach den allgemeinen Regeln des § 242 BGB angenommen. Der BGH hat hierzu ausgeführt:

"... Zu Recht macht die Revision aber geltend, auch der Mieter müsse sich darauf verlassen können, daß der Vermieter, der eine Minderung über einen längeren Zeitraum rügelos hinnehme, die vertraglich vereinbarte Miete nicht rückwirkend verlangen werde. Ob insoweit die - gleichsam spiegelbildliche - entsprechende Anwendung des § 539 BGB a. F. in Betracht kommt (bejahend OLG Hamburg ZMR 1999, 328, a. A. Wiechert ZMR 2000, 65, 68, Palandt/Weidenkaff BGB 60. Aufl. § 539 Rdn. 5), kann dahinstehen, da § 539 BGB ein Unterfall der Verwirkung ist und jedenfalls die allgemeinen Voraussetzungen der Verwirkung erfüllt sind. Die Revision rügt zutreffend, daß die Gründe, mit denen das Berufungsgericht die Voraussetzungen einer Verwirkung abgelehnt hat, seine Entscheidung nicht tragen. Das Oberlandesgericht hat die Verwirkung unter Hinweis auf ein Urteil des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 29. Februar 1984 - VIII ZR 310182 - NJW 1984, 1684) verneint, weil es dem Vermieter nicht ohne weiteres zum Nachteil gereichen dürfe, wenn er mit der Geltendmachung seiner Ansprüche aus Bequemlichkeit oder Sorglosigkeit zuwarte. Damit hat es ein Argument dieser Entscheidung in unzulässiger Weise verallgemeinert. Das Berufungsgericht hat zwar insoweit recht, als zur Annahme der Verwirkung allein der Ablauf eines längeren Zeitraums im allgemeinen nicht genügt (vgl. auch BGH aaO.). Der Verstoß gegen Treu und Glauben, der den Verwirkungstatbestand begründet, besteht nämlich in der Illoyalität der verspäteten Geltendmachung des Anspruchs, die darin zu sehen ist, daß eine Forderung verfolgt wird, obwohl der Vertragspartner bereits darauf vertrauen durfte, daß keine Forderungen mehr geltend gemacht werden, und er sich hierauf auch bereits eingerichtet hat. Über den bloßen Zeitablauf hinaus müssen somit besondere Umstände vorliegen, die die Feststellung rechtfertigen, der Schuldner habe bereits darauf vertrauen können, daß der Gläubiger die Forderung nicht mehr geltend mache. Solche Umstände liegen hier aber vor.

Die Kl. hatte sich bereits mit einer Minderung - wenn auch nicht in der vom Bekl. vorgenommenen Höhe - einverstanden erklärt. Sie hat Beseitigung des Mangels innerhalb von acht Wochen durch Einbau von Außenjalousien zugesagt, diese Zusage aber nicht eingehalten. Wenn die Kl. unter diesen Umständen die Minderung über Jahre hinnimmt, so konnte die Bekl. darauf vertrauen, daß die Kl. keine Nachzahlung der einbehaltenen Miete verlangen werde. Es ist auch naheliegend, daß der Bekl. im Vertrauen darauf von einer Kündigung abgesehen hat. ..."

Diese Grundsätze sind auf den vorliegenden Fall übertragbar. Die Voreigentümer und Rechtsvorgänger des Kl. in der Vermieterstellung haben sich in der Vergangenheit mit den Bekl. über ihre Hausverwaltung mindestens zweimal einvernehmlich über eine Minderung nach Grund und Höhe verständigt. Zuletzt hat die damalige Hausverwaltung den Bekl. mit Schreiben vom 6. Dezember 1999 eine Minderung von 50 % während der Dauer der Fassadenarbeiten zuerkannt. Nach diesem Schreiben sind Monierungen über Minderzahlungen gegenüber den Bekl. nicht erhoben worden. Erst mit Schreiben vom 31. Juli 2002 und damit eineinhalb Jahre nach dem letzten Schreiben zu Grund und Höhe der Minderung wandte sich der Kl. wegen aus seiner Sicht geleisteter Minderzahlungen an die Bekl. und machte diese geltend. Zu diesem Zeitpunkt war die Verwirkung bereits eingetreten. Jedenfalls in Höhe dieser Quote durften die Bekl. darauf vertrauen, daß sie nicht in Anspruch genommen werden. Bezeichnenderweise klagt nunmehr auch der neue Eigentümer, der an den Abreden nicht beteiligt war und erst am 9. Oktober 2001 in das Mietverhältnis eingetreten ist, während die Vorvermieter, mit denen die Vereinbarung erzielt wurde, keine Ansprüche geltend gemacht haben. Die Bekl. konnten darauf vertrauen, daß für die Dauer der Fassadenarbeiten, d. h. bis einschließlich Juli 2001, die Minderung von 50 % akzeptiert wird.

Ein Mietzahlungsanspruch kann verwirken, wenn der Vermieter nach vorangegangener Einigung mit dem Mieter über eine Mietminderung für einen zurückliegenden Zeitpunkt neu entstehende Rückstände längere Zeit nicht geltend macht.

Der Mieter hatte in der Vergangenheit Mängel gerügt, woraufhin sich die Vertragsparteien über eine Minderung nach Grund und Höhe verständigt hatten. Anschließend minderte der Mieter weiter, was den Vermieter jedoch im Laufe von zweieinhalb Jahren nicht veranlaßte, Mietzahlung zu verlangen. Nach Verkauf des Hauses und Vermieterwechsel kam nun der neue Vermieter und machte die Mietrückstände geltend. Er hatte damit keinen Erfolg.

Das Landgericht Berlin, ZK 64, kam in der Berufung zu dem Ergebnis, daß Verwirkung eingetreten sei. Die Kammer zog insofern eine Entscheidung des BGH vom 26. Februar 2003 (ZMR 2003, 341, 343 = NZM 2003, 355, 356) heran, in der ausführlich zur Verwirkung von Mietzinsansprüchen Stellung genommen worden ist und für den zugrundeliegenden Fall Verwirkung angenommen wurde. Die ZK 64 kommt vorliegend ebenfalls zu einer Verwirkung und würdigt in diesem Zusammenhang das Vermieterverhalten: In der Vergangenheit hatte sich nämlich der Vermieter zweimal mit dem Mieter über eine Minderung nach Grund und Höhe verständigt. Der Mieter minderte erneut, was den Vermieter jedoch über einen Zeitraum von zweieinhalb Jahren zu keiner Reaktion veranlaßte. Nach Vermieterwechsel kam erst der neue Vermieter und verlangte den Rückstand.

Verwirkung kann nur eintreten, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:

- Zeitmoment

- Umstandsmoment.

Allein der Ablauf eines längeren Zeitraumes, innerhalb dessen der Anspruch nicht geltend gemacht worden ist, reicht nicht zur Annahme der Verwirkung (vgl. auch BGH NJW 1984, 1684). Hinzukommen muß ein Verhalten des Gläubigers, das dem Schuldner quasi signalisiert, die Forderung werde nicht mehr geltend gemacht. Dadurch wird ein Vertrauenstatbestand für den Schuldner erzeugt, er brauche nun nicht mehr zu zahlen. Außerdem muß hinzukommen, daß der Schuldner sich schließlich auch tatsächlich darauf eingerichtet hat. Macht der Vermieter längere Zeit vom Mieter geschuldete Zahlungen nicht geltend, ergibt sich aber aus dem übrigen Verhalten des Vermieters zu den Gründen des Schweigens nichts, ist das sogenannte Umstandsmoment nicht erfüllt, denn der Mieter kann bei objektiver Würdigung nicht annehmen, allein deswegen, weil der Vermieter in angemessener Frist nicht Zahlung geltend mache, verzichte dieser auf Forderungen, denn die Gründe für das Versäumnis des Vermieters können vielgestaltig sein. Dem Vermieter darf es nicht schon ohne weiteres zum Nachteil gereichen, wenn er mit der Geltendmachung von Forderungen aus eigener Bequemlichkeit oder aus Sorglosigkeit zuwartet (BGH NJW 1984, 1685). Im vorliegenden Fall ließ das Verhalten des Vermieters für den Mieter die Schlußfolgerung zu, der Vermieter nehme - wie in der Vergangenheit mehrmals - die Minderung hin.