Verwirkung des Mietminderungsrechtes

Verwirkung des Mietminderungsrechtes; Mietmangel

Entsteht nach Mietvertragsabschluß ein Mangel, zahlt der Mieter jedoch über einen längeren Zeitraum die volle Miete weiter, verwirkt er sein Minderungsrecht. (Leitsatz der Redaktion)

Den Mietern war fristlos gekündigt worden. Nunmehr beriefen sie sich auf ein Minderungsrecht wegen eines von einem Supermarkt verursachten Lärms. Sie hatten allerdings die Miete in einem vergangenen Zeitraum jeweils in voller Höhe geleistet (über 14 Monate). Das Amtsgericht hatte ein Minderungsrecht für ausgeschlossen gehalten. In der Berufung hatten die Mieter keinen Erfolg.

Aber auch nach neuem Recht kommt eine Verwirkung der Gewährleistungsansprüche in Betracht. Zwar mag eine Analogie zu § 536 b n. F. BGB mit der Regierungsbegründung zum Gesetzentwurf nicht mehr begründet werden können, nachdem der Gesetzgeber selbst eine Regelungslücke ausschließt. Aus der Regierungsbegründung geht jedoch hervor, daß ein Verlust von Gewährleistungsrechten bei längerdauernder vorbehaltloser Zahlung nicht völlig ausgeschlossen sein soll, sondern aus bestehenden Normen herzuleiten sei. Auch bisher ist die (Rechtsfolgen-) Analogie zu § 539 a. F. BGB aus dem gemäß § 242 BGB geltenden Grundsatz hergeleitet worden, daß der Schuldner aus der längerdauernden Nichtgeltendmachung von Rechten unter Umständen beim Gläubiger einen Vertrauenstatbestand dahingehend schafft, daß das Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend gemacht wird (Verwirkung). Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit nicht geltend macht und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, daß dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde (BGHZ 43, 289, 292; 84, 280, 281; 105, 290, 298). Neben dem Ablauf einer gewissen Zeit, zwischen Fälligkeit des Anspruchs und dessen Geltendmachung hat die Annahme einer Verwirkung zur Voraussetzung, daß besondere Umstände vorliegen, wonach der Schuldner darauf vertrauen durfte, daß der Gläubiger die Forderung nicht mehr geltend macht (BGHZ 105, 290, 298; OLG Düsseldorf WuM 1993, 411). Für die Verwirkung reicht also bloßes Untätigsein nicht. Im hier zu beurteilenden Fall begründeten jedoch die monatlich in voller Höhe geleisteten Zahlungen der Bekl. über einen Zeitraum von 14 Monaten ein Vertrauen der Kl. darauf, daß Minderungsrechte nicht (mehr) geltend gemacht werden, zumal in dem Zeitraum offenbar Beschwerden anderer Mieter über den Supermarkt vorlagen. Der Mieter, der angesichts eines Mangels zahlt, ist in bezug auf sein Gewährleistungsrecht nicht lediglich untätig, sondern gibt jeden Monat durch aktives Tun zu erkennen, daß er den Mietzins in voller Höhe für geschuldet hält. In diesem Zusammenhang fällt übrigens tatsächlich auf, daß die Bekl. sich erst über den Supermarkt beschwerten und eine Minderung ankündigten, nachdem die Kl. am 27. September 1999 eine fristlose Kündigung ausgesprochen hat. Auch dies läßt den Schluß zu, daß der Grund für die Minderung nicht in erster Linie in einer Gebrauchsbeeinträchtigung, sondern in der durch die Kündigung verursachten Belastung des Mietverhältnisses lag. (...)

Durch vorbehaltlose Zahlung über einen längeren Zeitraum verwirkt der Mieter sein Minderungsrecht.

Die Mieter zahlten die volle Miete vorbehaltlos (über 14 Monate), obwohl von einem Supermarkt (der offenbar nach Vertragsschluß eingerichtet worden war) Lärm ausging. Zuletzt gerieten sie in Zahlungsverzug und wollten nunmehr der fristlosen Kündigung unter Berücksichtigung der Mietminderung entgegentreten.

Das Landgericht Berlin, ZK 65, hielt mit dem Amtsgericht ein Minderungsrecht für ausgeschlossen. Der Mietminderungsanspruch sei verwirkt. Dies gelte auch für das neue Mietrecht (hin und wieder wird das bezweifelt). Der Mieter schaffe durch vorbehaltlose Zahlung trotz an und für sich berechtigter Mietminderung beim Vermieter einen Vertrauenstatbestand, daß er dieses Recht (Minderung) auch künftig nicht geltend mache. Für Verwirkung reiche zwar bloßes Untätigsein nicht. Die Zahlung der Miete über einen Zeitraum von 14 Monaten habe jedoch ein aktives Tun zu erkennen gegeben, daß die Mieter den Mietzins in voller Höhe für geschuldet hielten.

Zunächst wird auf die Entwicklung der Rechtsprechung in Fortführung der analogen Anwendung des § 539 b BGB a. F. jetzt § 536 b BGB n. F. Bezug genommen. Die ZK 65 ist nicht den Weg der Analogie gegangen, sondern weist zutreffend darauf hin, daß dies auch gar nicht notwendig sei, denn die bisherigen Überlegungen hätten ohnehin ihre Grundlage immer im Verwirkungstatbestand gehabt, der hier bei einer 14monatigen vollen Mietzahlung erfüllt sei (vgl. zu demselben Ergebnis auch Schach in Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 536 b Rn. 5). Die Frage dürfte in Zukunft lediglich sein, wie lang der Zeitraum zu bemessen ist, um eine Verwirkung anzunehmen, oder aber die Analogie zu § 536 b BGB einsetzt. Bisher waren das immer etwa sechs Monate, woran sich trotz unterschiedlicher dogmatischer Ansätze nichts ändern dürfte.