Verwirkung des Maklerlohns bei unrichtiger Weitergabe von kaufentscheidenden Informationen

Zwar darf der Makler Informationen, die er von dem Verkäufer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft gegenüber Interessenten wiedergeben (BGH, Urteil vom 18. Januar 2007 - Ill ZR 146/06 - GE 2007, 649).

Die von dem Verkäufer erhaltenen Informationen muss er aber wahrheitsgemäß weitergeben. Wenn er kaufentscheidende Informationen nicht wahrheitsgemäß weitergibt, verwirkt er in der Regel in entsprechender Anwendung des § 654 BGB seinen Maklerlohnanspruch.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Kl. begehrt von dem Bekl. die Zahlung von 16.422 € Maklerlohn. Die Streithelfer der Kl. waren Eigentümer des Mehrfamilienhauses mit 5 Wohnungen in Berlin und beauftragten die Kl. mit der Suche nach einem Käufer, wobei der Maklerlohn von den späteren Käufern des Objekts getragen werden sollte. Das Erdgeschoss des Hauses stand leer, und die übrigen 4 Wohnungen waren vermietet. Am 8.6.2010 erhielt die Kl. von ihren Streithelfern eine eMail, an deren Erhalt sie sich nicht erinnern kann. Mit dieser eMail teilten die Streithelfer die aktuellen monatlichen Kaltmieten mit insgesamt 1.091 € für die 4 vermieteten Wohnungen nebst einer Garage und mit ca. 1.000 € für die leerstehende Erdgeschosswohnung (letzte erzielte Miete) mit. Am 14.6.2010 erhielt die Kl. von der Hausverwaltung des Objekts ein Stammdatenblatt. In diesem Stammdatenblatt ist zu jeder Wohnung hinter dem Begriff „Miete:" ein bestimmter Betrag genannt. Diese Beträge belaufen sich auf insgesamt 2.683,94 €.

Die Kl. inserierte das Objekt auf der Internet-Seite der „Morgenpost". In dem Inserat heißt es u. a.:

„Sichere Geldanlage in unruhigen Zeiten, ..., eine Leerwohnung, Garage, insgesamt 5 Wohnungen, gut vermietet ..."

Der Bekl. meldete sich auf das Inserat und besichtigte das Objekt am 26.6.2010. Hierbei übergab die Mitarbeiterin der Kl., Frau ..., dem Bekl. das Stammdatenblatt der Hausverwaltung und das von ihr erstellte Exposé. In dem Exposé heißt es u. a.:

„Mieteinnahmen: Ca. 30.000,- netto

Nebenkosten: Werden ermittelt"

Mit notariellem Kaufvertrag vom 8.7.2010 erwarb der Bekl. das Objekt von den Streithelfern für 345.000 €. Die Mitarbeiterin der Kl. und der Bekl. trafen sich 45 Minuten vor dem Notartermin, und dem Bekl. wurden die aktuellen Mietverträge und -unterlagen übergeben.

Die Kl. meint, der Bekl. habe aufgrund des Stammdatenblattes nicht davon ausgehen können, dass Mieteinnahmen in Höhe von 30.000 € netto erzielt würden. Bei einer bloßen Durchsicht des Stammdatenblattes sei für den Bekl. ohne Weiteres ersichtlich gewesen, dass der dort ausgewiesene Betrag die Bruttomiete angebe. Die Kl. behauptet, die Mietverträge seien während des Treffens vor dem Notartermin durchgesehen und Rückfragen des Bekl. erläutert worden. Die tatsächliche Gesamtnettomiete des Objekts betrage mindestens 25.140 €.

Die Klage ist unbegründet.

Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von 16.422 € Maklerlohn aus dem als Anspruchsgrundlage einzig in Betracht kommenden § 652 BGB, denn ihr Lohnanspruch ist in entsprechender Anwendung des § 654 BGB verwirkt.

Bei ordnungsgemäßer Ausführung ist ein Maklerlohnanspruch der Kl. in Höhe von 16.422 € entstanden. Dieser Lohnanspruch ist jedoch analog § 654 BGB ausgeschlossen, weil die Kl. dem Bekl. die Höhe der Gesamtnettomiete des Objekts - entgegen eigenen besseren Wissens - falsch mitgeteilt hat und diese inhaltlich falsche Mitteilung auch nicht berichtigt hat, obwohl sie davon ausgehen musste, dass der Bekl. vor Vertragsschluss Wert legte auf die zutreffende Kenntnis von der tatsächlich erzielten Gesamtnettomieteinnahme in dem Objekt.

Nach § 654 BGB ist der Anspruch auf Maklerlohn ausgeschlossen, wenn der Makler vertragswidrig auch für den anderen Teil tätig geworden ist. Die Rechtsprechung hat in dieser Vorschrift den Ausdruck eines allgemeinen Verwirkungsgedankens gesehen (BGHZ 36, 323, 326 ff.). Danach verwirkt ein Makler seinen Lohnanspruch, wenn er vorsätzlich, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahe kommenden grob leichtfertigen Weise so deutlich den Interessen seines Auftraggebers zuwidergehandelt hat, dass er eines Lohnes unwürdig erscheint. Das für die Anwendung des Verwirkungsgedankens erforderliche außergewöhnliche Gewicht des Vertragsverstoßes sieht die Rechtsprechung dabei nicht so sehr in der objektiven Seite, nämlich den Folgen des Verstoßes und in der Bedeutung der konkret verletzten Vertragspflicht, sondern in erster Linie in dem subjektiven Tatbestand der Treuepflichtverletzung (BGH WM 1981, 590, 591). Die Bestimmung des § 654 BGB soll den Makler bei Vermeidung des Verlustes seiner Vergütung anhalten, die ihm seinem Auftraggeber gegenüber obliegende Treuepflicht zu wahren (BGH NJW 1981, 280).

Unter Zugrundelegung der vorgenannten Kriterien ist der Makler nach ständiger Rechtsprechung verpflichtet, solche Informationen an seinen Kunden weiterzugeben, die für diesen für den Abschluss des Vertrages ersichtlich von Bedeutung sind. Klärt ein Makler seinen Kunden über solche Umstände nicht auf, so ist regelmäßig von einer erheblichen Treuepflichtverletzung und daher einer Verwirkung des Maklerlohns auszugehen. So wurde in der Rechtsprechung das Vorliegen einer zur Verwirkung des Maklerlohns führenden Treuepflichtverletzung beispielsweise dann bejaht, wenn der Makler falsche Angaben über die Zahl der Hotelzimmer und -betten eines zum Kauf vermittelten Hotels macht (BGH WM 1981, 590); wenn der Makler ein ihm bekanntes Gutachten, das zahlreiche Mängel des Objekts dokumentiert, vorsätzlich nicht an seinen Auftraggeber weiterleitet (OLG Naumburg NJW-RR 2002, 1208) und wenn der Makler die Wohnfläche bewusst wahrheitswidrig angibt (OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 848). Zwar darf der Makler Informationen, die er von dem Verkäufer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft wiedergeben (BGH, Urteil vom 18.1.2007 - Ill ZR 146/06, GE 2007, 649). Nur wenn sie für ihn ersichtlich unzutreffend sind, muss er darauf hinweisen (OLG Celle, Urteil vom 6.2.2003 - 11 U 170/02 -). Die von dem Verkäufer erhaltenen Informationen muss er aber wahrheitsgemäß weitergeben.

Die Kl. hat dem Bekl. die ihr von den Verkäufern mitgeteilte Nettomieteinnahme aus dem Objekt nicht mitgeteilt, sondern - wider besseren eigenen Wissens - deutliche höhere Mieteinnahmen mitgeteilt. Dabei muss ihr bewusst gewesen sein, dass die Höhe der Nettomieteinnahmen für den Käufer des Objekts in jedem Fall - also bei Eigennutzung der Erdgeschosswohnung oder bei Vermietung dieser Wohnung - ein kaufentscheidendes Kriterium darstellt.

Der Kl. ist von den Streithelfern mit der eMail vom 8.6.2010 die Nettomieteinnahme des Objekts mit monatlich 2.100 €, also jährlich 25.200 €, mitgeteilt worden.

Soweit der Vortrag der Kl., sie könne sich an den Erhalt dieser eMail nicht erinnern, dahin verstanden werden soll, dass sie den Erhalt der eMail vom 8.6.2011 mit Nichtwissen bestreite, ist dieses Bestreiten mit Nichtwissen unzulässig; denn der Erhalt oder Nichterhalt einer eMail ist ein Vorgang der eigenen Wahrnehmung, zu dem sich der angebliche Empfänger der eMail konkret äußern kann. Dies ist rein tatsächlich auch möglich, da die Kl. ihrer fehlenden Erinnerung durch Einsichtnahme in ihre eMail-Adresse (dort im Ordner der eingegangenen Nachrichten) abhelfen kann. Tatsächlich hat die Kl. auf die eMail der Streithelfer (dort: „ursprüngliche Nachricht") sogar geantwortet.

Die Angaben der Streithelfer zur Miethöhe in der eMail wurden bestätigt durch das der Kl. am 14.6.2010 zugegangene Stammblatt der Hausverwaltung. Die Kl. beruft sich diesbezüglich darauf, dass das Stammblatt der Verwaltung die Bruttomiete angebe und dies bei einer bloßen Durchsicht ohne Weiteres ersichtlich sei. Hieraus ergibt sich zwingend, dass jedenfalls für die Kl. ohne Weiteres ersichtlich war, dass es sich bei den Mietangaben im Stammblatt der Verwaltung um die Bruttomiete handelt. Für jeden im Immobilienbereich Tätigen ist ohne die Einholung von Auskünften ersichtlich, dass bei einer Bruttomieteinnahme von 32.207,28 € die Nettomieteinnahme nicht bei ca. 30.000 € liegen kann, sondern mit 25.200 € noch hoch gegriffen ist. Tatsächlich ergibt sich aus den Mietverträgen eine Nettomieteinnahme von jährlich 17.521,92 €, wenn für die leer stehende Erdgeschosswohnung die zuletzt erzielten Nettomiete von 515,16 € angesetzt wird.

Im Ergebnis war daher für die Kl. ersichtlich, dass die jährliche Nettomieteinnahme allenfalls den von den Streithelfern mit eMail vom 8.6.2010 mitgeteilten Betrag von 25.200 € ausmachen kann. 25.200 € stellen jedoch keine Mieteinnahme von ca. 30.000 € dar. Selbst bei großzügiger Betrachtungsweise kann die Ca.-Angabe allenfalls einen Auf- oder Abschlag von 10 % rechtfertigen, also einen Bereich von 27.000 bis 33.000 € meinen.

Bei Kenntnis des von den Streithelfern mitgeteilten Betrages von 25.200 € wäre die Kl. zudem verpflichtet gewesen, gerade diesen mitgeteilten Betrag auch an die potentiellen Käufer - und damit den Kl. - wahrheitsgemäß weiterzugeben; denn nur so konnte sie die Käufer über die tatsächliche Nettomiete entsprechend den Angaben der Verkäufer zutreffend informieren.

Bei Mitteilung der Nettomieteinnahmen in der ihr von den Streithelfern nicht mitgeteilten Höhe von ca. 30.000 € muss der Kl. auch bewusst gewesen sein, dass die tatsächlichen Nettomieteinnahmen des Objekts für den Käufer ein entscheidendes Kaufkriterium darstellen, und zwar unabhängig davon, ob der Käufer die Erdgeschosswohnung selbst nutzen möchte oder nicht. In jedem Fall stellen die Nettomieteinnahmen - auch bei Selbstnutzung der Erdgeschosswohnung - unter dem Gesichtspunkt der Instandhaltung und Sanierung des Objektes, aber auch unter dem Gesichtspunkt der bloßen Geldanlage ein kaufentscheidendes Kriterium dar. Gerade weil der Kl. dies bewusst war, hat sie die Wohnung in ihrem Inserat auch trotz der Leerwohnung als „sichere Geldanlage in unruhigen Zeiten" beworben.

Die Kl. hat dem Bekl. auch kurz vor der Unterzeichnung des Notarvertrages bei der Übergabe der Mietverträge nicht die tatsächliche Höhe der Nettomieteinnahmen mitgeteilt. Hierzu wäre sie aufgrund ihrer vorhergehenden falschen Angabe jedoch verpflichtet gewesen. Sie durfte nicht darauf vertrauen, dass der Bekl. nicht auf ihre Angaben vertrauen würde und von sich aus ermitteln würde, dass ihre Angaben falsch sind. Die Verpflichtung zur Korrektur falscher Angaben ergibt sich aus der Verpflichtung zur wahrheitsgemäßen Weitergabe der Angaben der Streithelfer.

Zur Situation vor dem Notartermin trägt die Kl. widersprüchlich und daher unbeachtlich vor. Einerseits trägt die Kl. vor, während des Treffens vor dem Notartermin seien die Mietverträge durchgesehen und Rückfragen des Bekl. erläutert worden. Ein Hinweis auf die tatsächlichen Nettomieteinnahmen ist diesem Vortrag nicht zu entnehmen. Zudem steht dieser Vortrag im Widerspruch zu dem übrigen Vortrag der Kl. zu diesem Treffen. Denn an gleicher Stelle und nachfolgend trägt die Kl. vor, der Bekl. habe Gelegenheit zur Durchsicht der Mietverträge gehabt. Dass der Bekl. ggf. die Mietverträge nicht durchgesehen habe, könne ihr - der Kl. - nicht zur Last gelegt werden, da es jeder Partei selbst obliege, die zur Verfügung gestellten Unterlagen zu überprüfen. Dieser Vortrag der Kl. lässt offen, ob die Mietverträge hinsichtlich der Miethöhe nun von dem Bekl. durchgesehen worden sind, oder ob er hierzu nur die Möglichkeit hatte, die er aus der Sicht der Kl. hätte nutzen müssen. Eine Beweiserhebung durch die Vernehmung der von der Kl. benannten Zeugin liefe daher auf einen unzulässigen Ausforschungsbeweis hinaus. Im Rubrum ist die Zeugin zudem als Gesellschafterin der Kl. angegeben. In diesem Fall kommt eine Vernehmung als Zeugin nicht in Betracht, da die Gesellschafter der Kl. Parteien des Rechtsstreits sind.

Auch durch die Übergabe des Stammblatts der Hausverwaltung hat die Kl. dem Bekl. die Nettomieteinnahme nicht zutreffend mitgeteilt. Die Kl. hat dem Bekl. das Stammblatt nach ihren eigenen Angaben zusammen mit dem Exposé übergeben. Da die Nettomieteinnahmen im Exposé mit ca. 30.000 € mitgeteilt werden, hatte der Bekl. keinerlei Veranlassung, die Angaben zur Miete in dem Stammblatt, die sich in diesem Bereich befindet, dahin zu verstehen, dass es sich hier um die Bruttomiete handeln solle. Dies gilt umso mehr, als der Bekl. keinerlei Veranlassung hatte anzunehmen, dass die Kl. ihm im Exposé Nettomieteinnahmen mitteilen und in dem gleichzeitig übergebenen Stammblatt Bruttomieteinnahmen mitteilen würde - ohne auf diesen Unterschied hinzuweisen. Zudem heißt es in dem Exposé: „Nebenkosten: werden ermittelt". Das heißt, dass die Nebenkosten zur Zeit nicht bekannt sind. Der Bekl. konnte auf dieser Grundlage gerade nicht davon ausgehen, dass die Höhe der Nebenkosten doch bekannt und in den Angaben zur Miethöhe in dem übergebenen Stammblatt enthalten sind.

Der Makler verwirkt seinen Provisionsanspruch, wenn er kaufentscheidende Informationen nicht wahrheitsgemäß weitergibt.

Der von den Eigentümern eines Mietwohnhauses mit vier vermieteten und einer leerstehenden Wohnung im Erdgeschoss mit dessen Verkauf beauftragte Makler inserierte die Wohnung in einer Berliner Zeitung als sichere Geldanlage mit „Mieteinnahmen: Ca. 30.000 € netto – Nebenkosten werden ermittelt", obwohl die Verkäufer ihm die aktuellen monatlichen Kaltmieten mit insgesamt 2.091 € mitgeteilt hatten. In dem dem Käufer übergebenen Stammdatenblatt ist zu jeder Wohnung hinter dem Begriff „Miete" ein bestimmter Betrag angegeben, die sich insgesamt auf 2.683,94 € belaufen. Tatsächlich beträgt die Gesamtnettomiete des Objektes nach dem Vortrag des Maklers 25.140 €. Der Käufer weigerte sich, die beanspruchte Maklerprovision zu zahlen, weil die Angaben im Exposé über die zu erzielende Nettomiete unrichtig gewesen seien.

Das LG Berlin gab ihm recht und wies die Klage ab. Der Maklerlohnanspruch sei verwirkt, weil der Makler nicht die ihm von den Verkäufern übermittelte Nettomieteinnahme aus dem Objekt, sondern – wider besseres Wissen – deutlich höhere Mieteinnahmen mitgeteilt habe. Soweit sich der Makler darauf berufe, bei einer bloßen Durchsicht des dem Käufer übergebenen Stammblattes sei ohne Weiteres ersichtlich gewesen, dass es sich um die Bruttomieten handele, sei er verpflichtet gewesen, diese Erkenntnis dem Käufer mitzuteilen. Da die Nettomieteinnahmen im Exposé mit ca. 30.000 € mitgeteilt worden seien, habe der Käufer keine Veranlassung zu der Annahme gehabt, dass es sich bei den im Stammdatenblatt angegebenen Mieten um die Bruttomieten handele, zumal nach dem Exposé die Nebenkosten noch zu ermitteln waren.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Der Makler kann keine Provision verlangen, wenn aufgrund seiner bewusst falschen Angaben im Exposé der Kaufvertrag zustande kommt. Nicht der Käufer, sondern der Makler muss darüber aufklären, dass die im Exposé angegebenen Mieten nicht Nettomieten, sondern Bruttomieten sind.